План работы

1.1 Характеристика операций, совершаемых на рынке недвижимости: аренда, купля-продажа, залог, дарение и др………………………………3

1.2 Операция с земельными участками………………………………...….5

1.3 Положение земельного кодекса РФ по операциям с землей……..….6

1.4 Аренда земельного участка под объекты застройки…………………8

1.5 Аренда не жилого фонда………………………………………………..10

1.6 Методические подходы к определению цены арендной платы…...13

1.7 Оценочная деятельность на рынке недвижимости…………………21

2.1 Теоретическая задача….………………………………………………..24

Характеристика операций, совершаемых на рынке недвижимости.

Выделяют следующие операции и сделки на рынке недвижимости: купля-продажа, мена, дарение, наследование, приватизация, аренда, найм, землеотвод, залог.

Купля-продажа это переход права собственности от продавца к покупателю по договорной цене, в том числе:

- Продажа земельных участков на аукционах. Это продажа на торгах, при которой покупателем становится тот участник, который предложил максимальную цену.

- Продажа земельных участков на конкурсах. Это способ продажи, при котором участники в запечатанном конверте сообщают продавцу свою цену и условия приобретения участка, а также вид предполагаемого использования. Покупателем становится тот, кто заявил наиболее выгодные для продавца условия.

На аукционах и конкурсах могут продаваться как права собственности, так и права на долгосрочную аренду земельных участков.

Мена это сделка, в результате которой происходит обмен собственностью между двумя и более сторонами на договорных условиях.

Дарение это добровольная безвозмездная передача прав собственности юридическому или физическому лицу.

Наследование это переход собственности наследнику после смерти собственника.

Приватизация земельных участков это передача в собственность юридических или физических лиц земельных участков, находящихся в их пользовании или владении. При этом может производиться

- безвозмездная передача - для физических лиц;

- передача за плату (выкуп) - для юридических лиц.

Аренда земельных участков это передача в пользование физическому или юридическому лицу на определенный срок:

- по договорной цене для рыночных сделок;

- в случаях, когда собственником является муниципалитет, размер арендной платы рассчитывается по утвержденной методике.

Найм (аренда) жилых помещений это передача в пользование физическому или юридическому лицу:

- по договорной цене и на определенный срок для рыночных сделок;

- по нормативной цене без установления срока пользования в случаях, когда собственником является муниципалитет.

Землеотвод это бесплатное предоставление земельного участка в пользование или владение юридическому или физическому лицу под определенные цели (например, жилищное, промышленное или коммерческое строительство) и на определенных условиях (например, предоставление части квартир).

Залог это имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа.

Залог может быть передан залогодержателю в физической форме или в форме документально зафиксированного права на его получение в виде залогового обязательства.

Операция с земельными участками

Земельные участки могут принадлежать гражданам на правах собственности, постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды. Документы, подтверждающие данные права, могут быть различны не только из-за смысла, но и сроков приобретения земли.

В настоящее время государственную регистрацию прав и сделок с участками проводят в соответствии с Законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (вступил в силу 31 января 1998 года). Таким образом, регистрации подлежат не только права на землю, но и некоторые виды сделок. В соответствии с Гражданским кодексом РФ подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации следующие виды операций с землей:

• продажа земли; 

• дарение;

• рента, пожизненное содержание с иждивением с передачей участка под выплату ренты;

• аренда на срок не менее года;

• субаренда на срок не менее года;

• залог участка;

• залог права аренды земельного участка;

• уступка требования и перевод долга по подлежащей государственной регистрации сделке, в том числе передача прав и обязанностей по договору аренды участка;

• соглашение об изменении зарегистрированного договора.

Регистрацию сделок удостоверяют специальной регистрационной надписью. На договоре проставляют заверенный подписью регистратора штамп «Произведена государственная регистрация сделки» с указанием даты и номера регистрации.

Положение земельного кодекса рф по операциям с землей.

Согласно п.1 ст.37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Согласно ст.27 Земельного кодекса РФ предусматривает ограничение оборотоспособности некоторых видов земель, а именно: существуют особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных и т.д.

В соответствии с пп.1 п.3 ст.1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон "О сельскохозяйственных землях") продажа земель данной категории основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

По договору купли-продажи (в соответствии со ст. 454 ГК РФ) одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять земельный участок и уплатить -за него определенную денежную сумму (цену). 

"Продажа недвижимости" гл. 30 ГК РФ. В соответствии со ст. 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя в том числе и земельный участок.

Часть 3 ст. 129 ГК РФ делает оговорку о том, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Договоры купли-продажи земельных участков заключаются, как правило (но не во всех случаях), по результатам аукционов и конкурсов, которые проводятся на основании гражданского (ст. 448 ГК РФ) и земельного законодательства. Проведением аукционов и конкурсов занимаются органы местной администрации.