- •2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
- •3. Бюро технической инвентаризации, его основные функции, роль, задачи и место в операциях с недвижимостью.
- •8.Жизненный цикл объекта недвижимости и его стадии. Износ и амортизация недвижимости.
- •9. Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости, его экономическое содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •10. Инвестиции в недвижимость. Объекты и субъекты инвестиционной деятельности. Источники инвестиций.
- •4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:
- •Вопрос16. Недвижимость как экономическая и социально-правовая категория. Отношения собственности по поводу объектов недвижимости. Недвижимость как экономическое благо выполняет функции:
- •Вопрос17. Объекты недвижимости: понятие, классификация, категории.
- •19.Операции с недвижимостью в жилищной сфере, виды жилищного фонда. Способы приобретения жилья и права собственности на жильё.
- •20. Организация продажи имущества через торги, аукционы, акционирование.
- •21. Органы государственной регистрации недвижимости, их функции и задачи. Порядок оформления и регистрации сделок с недвижимостью.
- •25. Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода.
- •26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.
- •27. Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости.
- •28. Понятие и факторы, определяющие спрос и предложение на рынке недвижимости. Сегментация рынка недвижимости.
- •29.Посредническая деятельность на рынке недвижимости: основные задачи, функции, операции
- •30. Предложение на рынке недвижимости. Факторы, определяющие объем предложения на рынке недвижимости.
- •32. Приватизация государственного и муниципального недвижимого имущества
- •33. Продажа объектов незавершенного строительства, особенности определения цены, условия реализации.
- •37 Вопрос. Система государственных органов управления и регулирования на рынке недвижимости
- •38. Спрос на рынке недвижимости и особенности его формирования и проявления.
- •39. Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости, его содержание, область применения, преимущества и недостатки.
- •40. Стоимость и цена объектов недвижимости и факторы их определяющие.
- •41. Стоимость объекта недвижимости (он): понятие, виды, принципы оценки.
- •42. Структура и основные категории рынка недвижимости.
- •43. Субъекты, виды и функции рынка недвижимости и их характеристика.
- •I.По виду товара:
- •44. Сущность, состав, классификация и основные признаки недвижимого имущества. Недвижимость как экономическое благо, товар, источник дохода.
- •45. Технология, понятие и порядок купли-продажи жилья, обмена, дарения, наследования.
- •48. Функции Агенства по управлению имуществом при совершении операций с недвижимостью, находящихся в государственной собственности.
- •49. Характеристика видов и форм собственности на недвижимость, субъекты и объекты собственности.
Аренда и субаренда объектов нежилого фонда для предприятий ресторанно-гостиничного бизнеса. Виды и формы аренды.
Аренда– основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование ОН.
Факт сдачи имущества в аренду – акт о распоряжении имуществом. Арендатор, используя имущество, присваивает продукцию от результатов деятельности. Аренда при определенных условиях может выступать как форма отчуждения собственности (при договоре с правом выкупа). Субъектами аренды недвижимости выступают арендодатели, арендаторы, посредники, субарендаторы. Объекты аренды — сооружения, земельные участки (за исключением земель, занятых Федеральной службой безопасности), жилье, нежилые помещения.
Основные принципы аренды:
• смена хозяйствующего субъекта;
• возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме;
• равноправие сторон;
• договорные отношения;
• материальная ответственность;
• платность;
• нерасторжимость договора при смене собственника;
• целевое использование объекта
• обычно – срок аренды не менее 5 лет
• отделимые улучшения за счет арендатора – его собственность
Виды аренды:
свободная аренда - не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач.
целевая аренда - недвижимость используется в заранее определенных собственником целях, только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам.
Возможна дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т. д.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику или уполномоченному лицу. Арендаторами гос. и муниц. Собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника. Обязательно: письменная форма договора и гос. регистрация.
Запрещено сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена (ст. 129 ГК РФ) — атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.
Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов.
Аренда ОН – аренда капитала и аренда рынка. Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество.
Арендная плата — это форма экономических отношений собственника и арендатора по распределению вновь созданной в процессе использования арендованного имущества стоимости.
Состав арендной платы:
1) амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) — А;
2) средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
3) налог на имущество (Ни);
4) арендный процент — Па
Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (В3):
В договорах аренды существенными в силу закона считаются условия о предмете (объекте) аренды и размерах арендных платежей.Предметом договора аренды недвижимости является конкретный объект — земельный участок, здание (сооружение) либо часть площадей — отдельное помещение. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
Поскольку аренда предусматривает временное владение и пользование недвижимостью, срок аренды определяется соглашением сторон. В то же время допускается заключение договора аренды без твердого установления срока его действия, на неопределенный срок. В таком случае каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
2. Аренда объектов недвижимости, понятие, функции и принципы. Экономико-правовые условия передачи в аренду недвижимости.
Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду.
Договор аренды объектов недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора. влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора аренды объекта недвижимости означает для арендодателя обременение его прав.
По договору арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования соответствующей недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для использования в соответствии с его назначением. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы такой договор считается незаключенным.
В настоящее время существует несколько видов аренды зданий и сооружений (нежилых помещений). В зависимости от срока действия договора различают краткосрочную либо долгосрочную аренду.
В случае, если имеет место временное получение арендатором в пользование здания (сооружения) за плату, но право собственности остается за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.
Если договором не предусматривается переход арендованного здания (сооружения) в собственность арендатора (выкуп) по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным.Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.
При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права (добровольности, равенства, автономии воли, имущественной ответственности и обязательности выполнения).
Как правило, договор включает в себя:
- реквизиты (договор дарения жилого дома, договор купли-продажи земельного участка, договор ипотеки производственного здания; номер, дата и место подписания);
- преамбулу (вводную часть) — содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе;
- предмет — обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости, подлежащий передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объекта на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
- срок и условия передачи объекта недвижимости;
- цену и порядок расчетов;
- права и обязанности сторон;
- ответственность сторон;
- порядок изменения условий и расторжения договора;
- форс-мажорные обстоятельства;
- заключительные положения;
- приложения (схемы, справки и т.д.).
Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приемо-передаточным актомили иным документом, подписанным обеими сторонами. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.
Права и обязанности сторон по договору аренды следующие:
арендодатель имеет право требовать:
- своевременную уплату арендной ставки;
- в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (но не более, чем два срока подряд), если иное не предусмотрено договором;
- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объектом недвижимости не в соответствии с его назначением или условиями договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др.;
арендодатель обязан:
• предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевременно и в состоянии, соответствующем его назначению и условиям договора аренды;
• отвечать за недостатки сданного в аренду объекта недвижимости, препятствующие его использованию, даже если при заключении договора он о них не знал;
• предупредить арендатора о правах третьих лиц;
• произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимости, если иное не предусмотрено договором или законом;
арендатор имеет право:
• истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления объекта;
• требовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением договора;
• при обнаружении на арендуемом объекте недвижимости существенных недостатков:
а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение вплоть расторжения договора аренды;
б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;
• требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора при появлении на оговоренных прав третьих лиц на арендуемый объект;
• если арендодателем не произведен капитальный ремонт :
а) произвести его за счет арендодателя;
б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;
• с согласия арендодателя :
а) сдать объект недвижимости в субаренду;
б) передать арендные права другому лицу;
б) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ;
• иметь преимущество при заключении аренды на новый срок. При аренде предприятий как имущественных комплексов применяются правила об аренде зданий и сооружений;
арендатор обязан:
• своевременно вносить арендную плату;
• пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответствии с его назначением и условиями договора.