1- 8_Экономика недвижимости_2

Министерство образования

Российской Федерации

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЯЙ УНИВЕРСИТЕТ

СИСТЕМ УПРАВЛЕНИЯ И РАДИОЭЛЕКТРОНИКИ (ТУСУР)

Контрольная работа по дисциплине

«Экономика недвижимости»

Учебное пособие М.А. Афонасова «Экономика недвижимости»

Специальность «Экономика и управление на предприятиях машиностроения»

Студент гр. _________

« » 200 года

Проверил преподаватель

_______ ___________

«___» _____ 200 г.

(Вариант № 8)

Задание 1.

Основные принципы оценки недвижимости.

Ответ:

Оценка недвижимости – это, прежде всего оценка прав собственности на данную недвижимость. Существует несколько принципов оценки недвижимости:

1. Принцип спроса и предложения: заключается в учёте действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растёт, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.

2. Принцип изменения – предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

3. Принцип замещения – предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.

4. Принцип конкуренции – означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (сброс большого количества объектов недвижимости одновременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).

5. Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования – означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена наибольшая цена.

Задание 2.

Методика расчёта ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала.

Ответ:

Ставка капитализации на заёмные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита.

Ставка капитализации собственного капитала состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала.

Метод связных инвестиций – заёмного и собственного капитала заключается в определении общей ставки капитализации путём взвешивания её составных частей пропорционально размерам заёмного и собственного капитала в общем составе инвестиций.

Данные по размерам ипотечной постоянной можно получить, анализируя финансовый рынок. Данные по ставке капитализации собственного капитала можно получить на основе анализа продаж сопоставимых объектов путём деления чистой прибыли по каждой сделке на соответствующую величину собственного капитала.

Представим схему реализации метода связных инвестиций – заёмного и собственного капитала.

Составляющая заёмного капитала К = К_кр * J_кр

+

составляющая собственного капитала К = К_{собств.} * (1 - J_кр)

=

сумме составляющих К_общ.

Где К_кр – ипотечная составляющая; К_{собств.} – ставка капитализации на собственный капитал.

Задание 3.

Определить затратным методом стоимость офисного здания, если известно:

Площадь офиса 150 кв. м; стоимость 1 кв. м = 400$;

Площадь гаража 80 кв. м; стоимость 1 кв. м = 300$;

Устранимый физический износ здания = 4000$;

Неустранимый = 2000$;

Устранимый функциональный износ здания = 500$;

Рыночная стоимость земельного участка = 5000$.

Решение:

1. рассчитаем полную стоимость воспроизводства офисного здания и гаража:

400 * 150 = 60000$;

80 * 300 = 24000$;

60000 + 24000 = 84000$;

2. Суммарный накопленный износ:

4000 + 2000 + 500 = 6500$;

3) Определим общую стоимость офисного здания исчисленную затратным методом:

(84000 – 6500) + 5000 = 82500$.

Рецензия

На контрольную работу по курсу «Экономика недвижимости»

Оценка: зачтено

Замечания: Контрольная работа выполнена в соответствии с заданием, задача решена верно. Однако, теоретические вопросы изложены слишком близко к тексту учебника.

Рецензент: Афонасова М.А.

Дата: 14.11.2004 г.