1- 8_Экономика недвижимости

Министерство образования РФ

Томский государственный университет

Систем управления и радиоэлектроники

ТУСУР

Контрольная работа №1

По дисциплине «Экономика недвижимости»

Вариант №8

Выполнила:

**********************

********************

Вопрос №8 – Основные принципы оценки недвижимости.

Оценка недвижимости – это оценка прав собственности на данную недвижимость. Отсюда следует, что оценка недвижимости должна включать оценку самой недвижимости плюс оценку права собственности или права пользования землей и зданиями.

Принципы оценки:

1. Принципы связанные с рыночной средой:

• Принцип спроса и предложения – заключается в учете действия закона спроса и предложения на стоимость объекта недвижимости. Закон гласит: цена объекта определяется соотношением спроса и предложения на него. При росте спроса и снижении предложения цена растет, а при снижении спроса и росте предложения цена снижается.

• Принцип изменения – предполагается учитывать при оценке недвижимости изменения природных и социально-экономических условий, в которых находится объект.

• Принцип конкуренции – означает учет деятельности конкурентов при оценке объектов недвижимости. Конкуренты могут играть на повышение и на понижение стоимости недвижимости (спрос большого количества объектов недвижимости единовременно или наоборот, придерживают продажу, создают искусственную ситуацию спроса).

• Принцип зависимости. Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются затратами времени и денежных средств и/или расстоянием.

• Принцип соответствия. Объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

2. Принципы пользователя:

• Принцип замещения – предполагает наличие у покупателя вариантов покупки недвижимости. Согласно этому принципу, стоимость объекта недвижимости зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты-заменители. Поэтому стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта.

• Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например, использование недвижимости в качестве промышленного предприятия, гостиниц, кафе и прочее.

• Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определенной величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его продажи.

3. Принципы, связанные с объектами недвижимости:

• Принцип остаточной продуктивности заключается в том, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность.

• Принцип предельной продуктивности или принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек.

• Принцип сбалансированности предполагает что для каждого типа землепользования необходимы определенные компоненты объекта, оптимальное сочетание которых обеспечивает максимальную стоимость недвижимости.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости:

• Принцип наилучшего и наибольшего интенсивного использования – означает, что необходимо определить все возможные варианты использования объекта недвижимости, выбрать из них наилучший (наиболее доходный) вариант и использовать его для оценки. Наилучшим для оценки считается тот вариант, при котором за объект недвижимости может быть заплачена небольшая цена.

Вопрос №23 – Методика расчета ипотечной постоянной и ставки капитализации собственного капитала.

Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Если кредит выплачивается чаще, чем раз в год (ежеквартально или ежемесячно), то ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту и на размер кредита.

Ставка капитализации дохода от собственного капитала называется ставкой капитализации от собственного капитала. Она определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Ставка капитализации собственного капитала так же состоит из двух частей: нормы прибыли и нормы возврата собственного капитала. Таким образом, ставка капитализации на собственный капитал отражает ожидаемую инвестором в первый год прибыль на вложенный капитал.

Задача №6

Определить затратным методом стоимость офисного здания, если известно:

Площадь офиса – 150 кв.м.; стоимость 1 кв.м. – 400$;

Площадь гаража – 80 кв.м.; стоимость 1 кв.м. - 300$;

Устранимый физический износ здания - 4000$;

Неустранимый – 2000$;

Устранимый функциональный износ здания – 500$;

Рыночная стоимость земельного участка – 5000$.

Решение:

1) Полная стоимость воспроизводства офисного здания:

150 * 400 = 60000$

80 * 300 = 24000$

60000 + 24000 = 84000$

2) Суммарный накопленный износ:

4000 + 2000 + 500 = 6500$

3) Общая стоимость офисного здания, исчисленная затратным методом:

84000 – 6500 = 77500$

77500 + 5000 = 82500$

Список литературы:

1. А.Б.Крутик. Экономика недвижимости. Издательство «Лань». 2001 г.

2. М.А.Федотова. Оценка недвижимости и бизнеса. Издательство «Экмос». 2000 г.

3. Методическое пособие. Экономика недвижимости. 1999 г.