kochkin_v_effektivnyi_development
.pdfвий на подключение к инженерным сетям организуются руководителем проекта с привлечением соответствующих технических специалистов тех нического заказчика, входящего в состав управления девелопмента (отдел согласований и заключений). По мере необходимости привлекаются спе циалисты строительного управления (генеральный подрядчик). Исследо вания и изыскания на площадке крайне полезно производить на основе решения, согласованного с проектировщиком. Как правило, на данном эта пе отсутствует необходимость в назначении строительного менеджера. Он должен быть назначен перед началом этапа проектирования, когда значи тельно возрастает объем подготовительных операций, предваряющих на чало строительства. В первую очередь это техническое сопровождение про цесса проектирования в целях принятия оптимальных (с точки зрения их влияния на стоимость строительства) конструктивных и технологических решений, заложенных в проектные материалы,
Привлечение контрагентов для выполнения работ этапа может осуществ ляться на тендерной основе (см. подробное описание тендерных процедур в зависимости от этапа развития проекта, приведенное в конце Главы «Тендер ная политика»). Тендеры организуются руководителем проекта, тендерная до кументация готовится при участии СДО с привлечением специалистов служ бытехническогозаказчика и,при необходимости, специалистовстроительно гоподразделениякомпании.Вцеляхоптимизациирешений,принимаемыхпо результатам проведения тендера, в обязательном порядке производится соб ственный предварительный расчет (СДО) стоимости передаваемых на выпол нениеработ.Тендерыпроводятсяпристрогомсоблюденииидентичностиобъе мов и содержания работ, предлагаемых для расчета соискателям. Итоги тенде роврациональноподводитьназаседанияхинвестиционногокомитета(см.опи сание тендерной политики в Главе «Тендерная политика»).
3. Проектный этап.
Содержание.
Дальнейшая детализация экономики и бюджета проекта, уточнение се тевого графика и общей схемы развития проекта. Привлечение необходимых финансовых ресурсов. Проектирование стадии «П», начало проектирования стадии «РД». Уточнение и детализация сводного сметного расчета (ССР), подготовка тендерной документации, привлечение подрядчиков. Получение заключения государственной экспертизы. Получение разрешения на строи тельство. Производство работ подготовительного периода. Привлечение уполномоченных риелторских компаний.
Ответственный исполнитель.
Руководитель проекта.
91
Начало этапа.
Выпуск ГПЗУ, Распорядительного документа администрации.
Окончание этапа.
Получение разрешения на строительство.
Длительность этапа.
1 2 года и больше (для проектов квартальной застройки).
Особенности.
Умеренная нестабильность проекта.
Риски развития проекта существенно снижаются, переходят от каче ственных к количественным. Риски зависят от качества и планомерности выполнения работ этапа, а также от эффективности учетной политики.
Попытки реструктуризации проекта, как следствие ошибок предыдущих этапов, связаны с существенными дополнительными затратами.
Умеренное взаимовлияние составляющих проекта.
Актуализация проекта и контроль показателей эффективности 1 раз в квартал.
С учетом условий выпущенного на завершении предыдущего этапа ГПЗУ и Распорядительного документа администрации руководителем про екта производится уточнение экономики и детализация бюджета проекта, производится также корректировка сетевого графика и общей схемы раз вития проекта. Актуализированные документы утверждаются Инвестици онным комитетом, решение об их утверждении оформляется соответствую щим протоколом.
Проектные работы стадии «П» осуществляются проектировщиком, при влеченным на тендерной основе на предыдущем этапе. Стоимость проекти рования формируется на основании расчетов, произведенных ранее СДО, в рамках лимита главы 12 ССР.
На основании разрабатываемых проектных материалов стадии «П» про изводится поэтапное уточнение и детализация ССР, сформированного на предпроектном этапе. При выполнении необходимых расчетов необходимо использовать материалы, содержащиеся в проекте организации строитель ства (ПОС) – календарный план строительства, строительный генераль ный план, технологические схемы возведения основных сооружений, ведо мости объемов основных строительных и монтажных работ, график потреб ности в строительных конструкциях и материалах, график потребности в механизмах, график потребности в рабочих кадрах. Перечисленные мате риалы разрабатываются при условии активного и постоянного участия специалистов управления девелопмента (технического заказчика) и стро ительного управления компании, что обеспечивает оптимизацию разрабо танных материалов по показателю качество/цена строительства.
92
В начале реализации настоящего этапа назначается строительный ме неджер проекта. Первая операция, которую реализует строительный ме неджер, разработка сетевого графика строительства. В ходе формирования указанного сетевого графика параллельно планируется комплекс опера ций (договоров), позволяющих осуществить строительство планируемого объекта в полном объеме и сдать его в эксплуатацию. В работе по планиро ванию принимают активное участие технические специалисты управле ния строительства компании.
По завершении процедуры формирования комплекса операций (дого воров) по реализации строительной части проекта руководитель проекта привлекает строительного менеджера и СДО (при участии технических спе циалистов управления девелопмента и строительного подразделения ком пании) к подготовке тендерного альбома и организации тендера на привле чение подрядчиков. Стоимость подрядных договоров формируется на ос новании текущих расценок на рынке, при этом в договор с подрядчиком закладывается индексация этой стоимости (например, на основе показа телей инфляции в строительстве, утверждаемых Правительством Москвы, или аналогичных показателей, рекомендуемых к применению Министер ством регионального развития РФ, или показателей, сформулированных собственными силами). Это позволяет избавиться от накруток цены дого вора «про запас», что вынужден делать каждый подрядчик при отсутствии в договоре процедуры индексации. Стоимость подрядных договоров с уче том индексации, тем не менее, должна укладываться в рамки соответству ющих бюджетных лимитов ССР. См. подробности по этой тематике в Главе «Тендерная политика».
В формировании договорных отношений с подрядчиками принимает также участие юридическое управление компании. Тендерная процедура организуется руководителем проекта и поддерживается СДО и строитель ным менеджером. Тендерный альбом на генподряд/подряд включает в себя:
описание предмета тендера с комплектом проектной документа ции (Word, PDF);
описание условий и порядка проведения тендера (Word);
инструкция по заполнению тендерной документации (Word);
проект подрядного договора (Word);
ценовое приложение к договору (Exel);
совмещенный график производства и финансирования работ, оформ ляемый как приложение к договору (Exel).
Главная цель проведения любого тендера – стоимость договора мини мальная и закрытая (не подверженная непроизвольному или целенаправ ленному увеличению во время действия договора со стороны подрядчика).
93
Единственным цивилизованным способом достижения указанной цели является жесткая, заранее, до проведения тендера, тщательно проработан ная структура подрядного договора (описывает состав и качество работ, порядок и условия их выполнения, порядок авансирования, оплаты вы полненных объемов работ и т.д.). В приложение к договору необходимо раз работать основные смысловые приложения к нему совмещенный график производства и финансирования работ, а так же ценовое приложение, име ющее структуру, максимально удобную для инвестирующей группы ком паний. Состав комплекта документов, передаваемых соискателям, должен быть абсолютно идентичным. Требует особого внимания проблема иден тичности так же и в отношении состава, объемов и содержания работ, пред лагаемых для расчета соискателям. Несоблюдение требования идентично сти приводит к несопоставимости предложений соискателей, к огромным трудозатратам при подведении итогов тендера (в том числе за счет повтор ных этапов того же самого тендера) и неминуемо ведет к ошибочным реше ниям, срок принятия которых растягивается на месяцы и кварталы (см. на эту же тему Традиционную ошибку 19).
Указанное требование идентичности реализуется при формировании 2 х главных документов тендерного альбома – проекта подрядного договора и ценового приложения к нему. Ни тот ни другой документ, заполняемый претендентами и являющийся основой конкурсного предложения от каж дого из них, не подлежит самостоятельной корректировке, правке или до полнению со стороны соискателей в ходе заполнения. Ценовое приложение в виде таблицы содержит в себе показатели объемов по комплексам работ. Соответствующие им укрупненные показатели стоимости по видам и ком плексам работ вносит соискатель в ходе подготовки конкурсного предло жения. Лимиты стоимостей работ заказчик определяет, рассчитывая ССР на основании проектной документации в единичных расценках, перегруп пируя их после завершения расчета в укрупненные показатели, используе мые в ценовых приложениях подрядных договоров.
Соблюдение требования идентичности позволяет с минимальной веро ятностью ошибок подвести итог тендера любой сложности и объема за один день. Самостоятельная корректировка соискателями структуры и состава договора и ценового приложения к нему является главным нарушением условий тендера и служит безусловным основанием для снятия с тендера. Результатом реализованной тендерной процедуры является итоговая свод ная таблица тендера, которую формирует руководитель проекта. В сводной таблице в дополнение к расчетным показателям указывается состав и со держание корректировок, произведенных соискателями, а также, в зави симости от масштаба этих корректировок, рекомендации по снятию с тен дера. Сводная таблица предоставляется для рассмотрения тендерному ко
94
митету компании. Только после подведения итогов тендера с победителем производится работа по доводке подрядного договора и ценового приложе ния к нему, устраняющая ошибки и неточности в тендерной документации или отражающая изменения технического задания со стороны заказчика. В случае невозможности заключить договор с победителем, отношения с ним закрываются, а к подготовке и подписанию договора приглашается соискатель, занявший 2 е место в тендере и т.д. Соискатели, занявшие 2 3 места в тендере, должны быть заранее уведомлены руководителем проекта о подобной возможности. Более подробно содержание тендерных процедур описано в Главе «Тендерная политика».
В дальнейшем строительный менеджер проекта по согласованию с ру ководителем проекта организует, привлекая технических специалистов де велоперского и строительного управлений компании, работы по проекти рованию стадии «РД». Работы выполняются силами проектного подразде ления, входящего в инвестирующую группу компаний и/или внешним про ектировщиком. По такой же схеме организуется работа по получению зак лючения госэкспертизы, разрешения на работы подготовительного перио да и разрешения на строительство. Открытие строительных ордеров на про изводство работ осуществляется под руководством строительного менед жера проекта специалистами строительного подразделения компании (ге нерального подрядчика).
Выбор уполномоченных риелторских компаний для осуществления ре ализации коммерческих площадей проекта организуется руководителем проекта на тендерной основе с привлечением специалистов отдела марке тинга и коммерческого департамента. Соискатели получают идентичный комплект тендерной документации в составе:
описание предмета тендера с комплектом необходимой проектной до кументации (Word, PDF), включающей в первую очередь поэтажные пла ны и виды фасадов;
описание условий тендера и инструкция по заполнению оферты (Word);
проект договора (Word).
Требование идентичности совпадает с тем, что было сформулировано в отношении тендеров на строительные подряды. Проект договора содержит планируемые поквартальные показатели выручки, объемов реализации и цен продаж. Соискателям может быть предложено полностью или частично оплатить рекламу по проекту, в той ее части, которая не является имидже вой. Структура предложений от соискателей должна поступать строго в формате, предложенном заказчиком. Самовольное изменение соискателем структуры тендерной документации и формата оферты является основани ем для снятия его с тендера. Сводную таблицу с итогами тендера готовит
95
руководитель проекта с целью представления на рассмотрение инвестици онного комитета компании. В сводной таблице приводятся рекомендации по снятию соискателей с тендера. Критерии для принятия положительного решения максимальные цены продаж при соблюдении графика реализа ции, заложенного в бюджет, и минимальные комиссионные, выплачивае мые инвестирующей группой компаний.
Сводная таблица предоставляется тендерному комитету для принятия решения. После подведения итогов тендера с победителями проводится ра бота по доводке договора и ценового приложения к нему. В случае невоз можности заключить договор с одним из победителей, отношения с ним закрываются, а к подготовке и подписанию договора приглашается соис катель, имеющий самый высокий рейтинг в списке отклоненных соиска телей. Учитывая сравнительную (с тендером на генподряд) простоту проце дуры, может быть проведен повторный тендер для заполнения вакансии уполномоченного риелтора.
Актуализация экономики проекта на данном этапе производится 1 раз в квартал. Руководитель проекта при отклонении основных показателей про екта от утвержденных значений обязан инициировать проведение заседа ния Инвестиционного комитета с целью принятия решения о дальнейшей стратегии развития проекта.
4. Строительство и коммерческая реализация.
Содержание.
Завершение проектных работ стадии «РД». Открытие ордеров на производ ство работ (для Москвы); строительство; коммерческая реализация. Сдача объек та госкомиссии, оформление прав собственности; завершение расчетов с бюд жетом, контрагентами, трудовым коллективом; закрытие проекта.
Ответственный исполнитель.
Руководитель проекта.
Начало этапа.
Получение разрешения на строительство / открытие ордеров на произ водство работ.
Окончание этапа.
Оформление прав собственности, расчеты, закрытие проекта.
Длительность этапа.
Не ограничена (зависит от масштаба проекта), но, как правило, не менее 1,5 2 лет.
Особенности.
Минимальная нестабильность (высокая предсказуемость) проекта.
96
Риски определяются качеством реализации процессов строительства, управления проектом и учетной политики.
Минимальные возможности реструктуризации проекта (отдельных час тей проекта), сопровождаемые максимальными затратами.
Требуется тщательный контроль длительности, стоимости и качества выполнения этапов и видов работ по строительству объекта. Жесткий кон троль лимитов затратных статей на соответствие утвержденному бюд жету проекта.
Требуется тщательный контроль объемов, сроков и цен коммерческой ре ализации на предмет их соответствия бюджету проекта.
Контроль оптимального, с точки зрения эффективности проекта, балан са потока затрат и потока выручки от коммерческой реализации.
Актуализация проекта и контроль показателей эффективности 1 раз в квартал.
При условии качественной реализации предыдущих этапов, данный этап предполагает методичную работу по дальнейшей реализации проекта, ес тественно, при технически грамотном ее исполнении.
В начале данного этапа руководитель проекта с привлечением строи тельного менеджера и соответствующих технических специалистов управ ления девелопмента и управления строительства уточняют экономику про екта, детализирует и уточняет бюджет проекта, в том числе планируемые бюджеты продаж и строительства, производит также корректировку сете вого графика и общей схемы развития проекта. Актуализированные доку менты утверждаются Инвестиционным комитетом, решение об их утверж дении оформляется соответствующим протоколом.
На основании проектной документации стадии «П» (утверждаемая часть проекта), разработанной на предыдущем этапе, завершается разработка комплекта рабочей документации, необходимого для производства строи тельных и монтажных работ. СДО осуществляет формирование оконча тельного ССР в составе 12 глав. Необходимые расчеты, дополняющие и уточняющие ССР, подготовленный на предыдущем этапе развития проек та, производятся, как правило, в единичных расценках. При выполнении необходимых расчетов крайне желательно использовать материалы, содер жащиеся в проекте производства работ (ППР) – строительный генераль ный план, схемы и методы производства строительных и монтажных работ, технологические указания по отдельным видам работ, схемы расположе ния защитных приспособлений, обеспечивающих безопасность, рабочие чертежи временных приспособлений и сооружений, календарный план и графики производства работ.
97
Этап предполагает заключение договоров на строительные работы дли тельного срока исполнения. Стоимости этих работ существенно влияют на затратную часть проекта, и как следствие, на его эффективность. СДО и строительному подразделению компании особенно тщательно следует про работать договоры (контракты) на стадии их заключения, акцентируя вни мание на исключении для подрядчиков возможности немотивированно повышать стоимость работ в процессе исполнения своих обязательств. Оптимальный вариант твердая закрытая цена при подробно описанном
предмете договора, исключающем разночтения сторон.
Твердаязакрытаяценаформируетсяпорасценкам,существующимнарын ке на момент заключения договора, и индексируется по ходу реализации дого вора в части, касающейся стоимости невыполненных видов работ. Дополни тельная информация по ценообразованию содержится в главах «Ценообразо вание», «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных эта пахразвитиядевелоперскихпроектов».Болееподробнаяинформацияпоорга низации тендерной и договорной работы имеется в главах «Тендерная полити ка» и «Структура и особенности подрядных договоров» соответственно.
Кроме того, формат ценовых приложений к заключаемым подрядным договорам должен иметь структуру и детализацию необходимую и доста точную для комфортного отслеживания объемов выполненных работ и ве дения производственного учета (накопительные ведомости). Собственный расчет стоимости отдельных видов работ, передаваемых на подряд, базиру ется на расчетах, произведенных в единичных расценках при детализации и уточнении ССР на данном этапе проекта.
Примечание.
Договоры, цена которых определена в слишком укрупненном формате (одной строкой) с последующим разворачиванием единичными расценка ми это договоры с открытой и практически непредсказуемой ценой. Это соображение касается в особенности тех ситуаций, когда заказчик не производит свой предварительный расчет стоимости (желательно в еди ничных расценках). В подобной ситуации заказчик не гарантирован от того, что при «развертывании цены» не появятся дополнительные виды работ, требующие от него увеличения договорной цены, а также не увели чатся объемы и не подорожают технологические приемы по оговоренным в договоре работам. Итоговая стоимость выполнения работ в соответ ствии с предметом договора при этом будет существенно превышать цену этого договора. См. о том же в Традиционной ошибке 19.
Договоры в единичных расценках ввиду слишком мелкой детализации неудобны техническим специалистам инвестирующей группы компаний для приемки объемов выполненных работ и предельно трудоемки для ведения накопительных ведомостей сметчиками.
98
Особо следует сказать о бытующем мнении, что работы, стоимость которых рассчитана в единичных государственных расценках, например ТСН, обязательные для расчетов по объектам бюджетного финансиро вания, имеют стоимость существенно ниже среднерыночных значений. Это совершенно ошибочное мнение! Практикующие специалисты, имею щие опыт расчета для тендерных торгов по государственным расценкам, неоднократно в этом убеждались.
Начиная с момента получения разрешения на строительство, руководи тель строительного подразделения компании назначает технических спе циалистов из состава подразделения для осуществления контроля сроков и качества выполнения работ по строительству объекта, а также приемки выполненных работ. В приемке работ также принимают участие специали сты управления девелопмента (функция технического надзора).
Ведение документации, согласование к подписанию договоров и плате жей к ним осуществляется аналогично этапам «Предпроектная подготов ка», «Проектная подготовка». Актуализация экономики проекта на дан ном этапе производится 1 раз в квартал.
Особое внимание руководителя проекта должно уделяться балансу реа лизации коммерческой части (денежные средства от продаж, реинвестиро ванные в проект) и строительной части проекта с учетом утвержденного бюджета проекта. Утрата указанного баланса может привести к перебоям в финансировании и увеличению сроков строительства, вызывая дополни тельные затраты из за потерь на индексации стоимости работ и материа лов, штрафах за просрочку оплаты работ и поставок, потерь на росте арен дных и эксплуатационных платежей по оборудованию и механизмам, из за удорожания обслуживания заемных и кредитных средств по проекту и т.д. Это, естественным образом, приводит к удорожанию строительства по отношению к утвержденным бюджетным показателям и к ухудшению по казателей эффективности проекта (см. Главу «Баланс потоков выручки и затрат проекта»). При отклонении показателей проекта от утвержденных значений руководитель проекта обязан инициировать проведение соответ ствующего заседания инвестиционного комитета.
После завершения строительно монтажных работ производится прием ка объекта с подписанием Акта законченного строительством объекта (КС 11). Далее осуществляется выполнение набора процедур, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию, и последующая сдача объекта государствен ной приемочной комиссии. Завершается развитие проекта оформлением прав собственности, завершением расчетов с бюджетом, контрагентами и трудовым коллективом.
99
4.4. Структурирование проектного документооборота. Комплект докумен тации проекта (КДП).
Состав КДП, приведенный и описанный ниже, был разработан в тече ние многих лет практики, как результат постоянных усилий автора, допол ненных участием и поддержкой его коллег. Главная задача, ставившаяся при разработке состава и структуры КДП, состояла в обеспечении при ус ловии регулярного, своевременного и корректного его ведения, запуска са моорганизующихся процедур в управлении проектом.
В связи с указанной выше задачей внимание руководства компании при формировании и функционировании КДП должно быть направлено на обеспечение его эффективной структуры. Вопросу регулярного, своев ременного и корректного ведения КДП должно уделяться постоянное и при стальное внимание руководителя проекта.
Под упомянутыми выше самоорганизующимися процедурами здесь следует понимать:
автоматический процесс формирования у сотрудников эффективных приемов и навыков по управлению проектом;
автоматический процесс комплексного контроля и поддержания ут вержденных показателей проекта в ходе его развития.
Практика со всей очевидностью свидетельствует о том, что существует самая тесная взаимосвязь между состоянием КДП (его составом и каче ством ведения) и текущим состоянием соответствующего проекта. Хаос в ведении КДП является следствием хаоса в проекте, и наоборот, запущен ность КДП, а тем более его отсутствие, рано или поздно трансформируется в запущенность и неуправляемость проекта.
Формирование и ведение КДП осуществляет руководитель проекта, при влекая по мере необходимости к данной работе специалистов компании и получая от них необходимую для ведения КДП документацию и информа цию. Для ведения КДП используются электронные и бумажные носители информации. Руководитель проекта организует хранение на бумажных носителях всех документов, прошедших утверждение инвестиционным ко митетом компании, утверждаемой части КДП. Формирование КДП ра зумно осуществлять в течение 2 3 месяцев, начиная от даты назначения
100