kochkin_v_effektivnyi_development

4)Формирование комплекта тендерной документации и взаимодействие

спретендентами осуществляет руководитель проекта при участии специа листа тендерного подразделения.

5)Формированием справки заключения по итогам тендера занимается руководитель проекта.

6)Проверку 3 лидирующих по итогам тендера претендентов осуществ ляет служба безопасности компании, которая по итогам проверки оформ ляет справку с итогами проверки.

7)Итоги проведенного тендера и определение победителя подводит ин вестиционный комитет компании (или орган, выполняющий его функции).

Подведение итогов тендера производится на основании:

цены договора, приведенной в конкурсном предложении претендента;

срока производства работ и требуемого графика их финансирования, представленных претендентом в совмещенном графике производства ра бот и финансирования.

При подведении итогов тендера учитываются (далее в порядке убыва ния приоритета):

наличие в ценовом предложении от претендента дополнительных или отсутствие предусмотренных тендерной документацией видов работ, так же как и измененных объемов указанных работ (является безусловным осно ванием для снятия претендента с тендера);

случаи искусственного завышения стоимости начальных этапов до говора, которые прослеживаются при анализе совмещенного графика, пре доставленного претендентом;

спорные условия договора, ошибки и неточности, обнаруженные пре тендентом в тендерной документации и описанные в сопроводительном письме, сопровождаемые комментарием руководителя проекта относитель но обоснованности замечаний претендента и последствий принятия к ис правлению этих замечаний;

деловая репутация и опыт компаний учитывается инвестиционным комитетом в отношении 3 лидирующих претендентов.

Только после подведения итогов тендера с победителем тендера произво дится работа по доводке договора, ценового приложения к нему и совме щенного графика, устраняющая ошибки и неточности в тендерной доку ментации или отражающая изменения технического задания со стороны заказчика. Кроме того с победителем тендера решается вопрос о включе нии в договор (с предварительным взаимным расчетом) тех работ, которые не выносились на тендер по тем или иным причинам. В соответствии с до

201

стигнутыми договоренностями производится необходимая корректировка договора и приложений к нему.

Вслучае невозможности заключить договор с победителем, отношения

сним закрываются, а к подготовке и подписанию договора приглашается претендент, занявший 2 е место в тендере и т.д. Процедура, описанная выше по отношению к компании победителю, повторяется вновь. Претенденты, занявшие 2 3 места в тендере, должны быть заранее уведомлены руководи телем проекта о подобной возможности.

При развитии проекта часто складываются ситуации, когда требуется принимать решение относительно необходимости проведения тендера. Бо лее того, с точки зрения «бытовой логики» может показаться, что чем боль шие объемы работ «прогоняются» через процедуру тендера, тем ниже будет итоговая стоимость строительства объекта. Однако, казалось бы… Во мно гих случаях проведение тендера может оказаться не только излишним, но и откровенно вредным, создающим предпосылки для роста стоимости стро ительства вместо ожидаемого ее снижения.

Проведение тендера не требуется в следующих случаях:

1.Объем и стоимость планируемой работы находятся ниже определенно го критического уровня, свойственного данной компании (у одной компа нии это может быть, например, 0,5 млн.руб, а у другой 10 20 млн.руб.). Ука занный критический уровень также зависит от объема и стоимости проекта.

2.Планируемые виды работ могут быть выполнены только компанией монополистом (с компаниями монополистами приходится иметь дело, на пример, при строительстве над объектами метрополитена, при производ стве разного рода специальных исследований, при проектировании и воз ведении внешних объектов инженерной инфраструктуры). В этом случае гораздо более важным, чем тендер является тщательный расчет стоимости работ, осуществляемый заказчиком по утвержденным местным или феде ральным методикам.

3.Планируемая работа представляет собой узкую технологическую опе рацию, типовую для рынка (монолитные работы, кирпичная кладка). Сто имость такой работы может быть легко и точно определена заказчиком на основании обширной статистики как рыночной, так и своей собственной.

Вданном случае, минимизация затрат относительно рынка при помощи тендера мало вероятна (подрядчику доступна та же статистика, что и заказ чику). Заниженные затраты будут сопровождаться для заказчика значи тельным ростом рисков невыполнения или некачественного выполнения работы. Особенно актуальны изложенные соображения в том случае, когда основной претендент на подряд уже работает на объекте и имеет с заказчи ком договорные отношения (см. п.4 ниже).

4.Проведение в ходе осуществления строительства объекта тендера,

202

ущемляющего интересы действующего ключевого подрядчика (генподряд чика), может спровоцировать разрыв отношений с ним. Практика показы вает, что выгоды от номинального снижения договорной цены (тем более при «открытой» цене договора), как правило, многократно перекрываются сопутствующими смене контрагента издержками. Заказчик должен под ходить к принятию решений о проведении подобных тендеров крайне взве шенно и осмотрительно.

Проведение тендеров для привлечения внешних участников процесса розничной коммерческой реализации площадей, возведенных при реали зации проекта, оправдано при значительных объемах этих площадей. Тен дерная процедура в такой ситуации позволяет при минимальных операци онных издержках отстроить эффективный процесс реализации коммерчес ких площадей, исключающий возникновение хаоса и падение цены про даж в ходе реализации. Естественно, что так же как и в случае строитель ных тендеров общее руководство процедурой тендера и координацию дей ствий участвующих в нем сотрудников и подразделений компании заказ чика осуществляет руководитель проекта.

Выбор уполномоченных риелторских компаний для осуществления ре ализации коммерческих площадей проекта организуется руководителем проекта на тендерной основе с привлечением специалистов отдела марке тинга и коммерческого департамента. Общие требования к тендерной до кументации и процедуре проведения тендера те же, что и в отношении стро ительства (см. выше в данной главе).

Формат проводимых тендеров определяется наличием разработанной проектной документации (стадий «П» или «РД») и степенью проработки общей концепции (стратегии) развития проекта.

На предпроектном этапе концепция проекта подвержена многократным изменениям, а проектная документация отсутствует. Концепция и струк тура проекта сформированы в укрупненном формате. Комплекс операций по развитию проекта имеет ориентировочный, примерный характер и тре бует многократных уточнений. Стоимость всех операций по развитию про екта спрогнозирована в укрупненных показателях на основании данных по объектам аналогам. Количество одновременно действующих соглаше ний с контрагентами и подрядчиками не более 10. Большая часть текущих операций по развитию проекта являются уникальными или узкоспециали зированными. Как правило, список потенциальных подрядчиков, способ ных с приемлемым качеством выполнить работу, выносимую на тендер, представлен несколькими компаниями на регион (даже такой большой, как, например, Москва). Многие из указанных выше подрядчиков явля ются монополистами де факто, поэтому обычно работают с оригинальны

203

ми договорами жесткого формата, не подлежащими корректировке со сторо ны заказчика. Это, например, для Москвы НИиПИ Генплана г. Москвы, Мосгоргеотрест, Метрогипротранс и т.д. Основной вопрос при проведении

тендера – выбор адекватного контрагента, способного с надлежащим ка' чеством выполнить порученную работу, а также защитить интересы за' казчика в согласующих организациях.

Ошибки этапа связаны, в первую очередь, с некорректным планировани' ем сроков, содержания и стоимости операций, а также с привлечением кон' трагентов, имеющих недостаточную квалификацию. Ошибки приводят к негативным последствиям, достигающим предельно высокого уровня вли яния на сроки, качество и эффективность проекта в целом. Последствия ошибок, как правило, тяжело устранимы или неустранимы вообще, так как проявляются через длительное время – в основном на этапе строитель ства/коммерческой реализации.

Цена работ этапа в общей стоимости строительства ? 2%. Отклонения цены договоров, заключаемых на данном этапе, бесконечно малы в отно шении общей стоимости строительства. Стоимость значительного объема операций этапа рассчитывается по утвержденным методикам (для РФ со ответствующие федеральные методики, для Москвы МРР). Вариабель ность результатов расчетов определяется исключительно корректностью применения отдельных нормированных коэффициентов.

С учетом изложенных выше факторов тендеры предпроектного этапа должны характеризоваться:

Мягким форматом проведения (по сравнению с основной процеду рой). Тем не менее, действие 4 принципов должно быть сохранено.

Тщательным предварительным отбором претендентов.

В целях привлечения достаточного для проведения тендера количества претендентов на корпоративном сайте размещается объявление о проведе нии тендера с описанием предмета планируемого тендера и квалификаци онных требований к претендентам.

Заказчик осуществляет предварительный отбор претендентов, заявив ших о своей готовности участвовать в тендере. Документация тендерного комплекта передается выбранным претендентам в обмен на заявки на уча стие в тендере.

В состав комплекта тендерной документации, передаваемой претенден там, входят:

1.ТЗ на выполнение работ.

2.Реестр видов работ и их объемов, планируемых для включения в договор.

204

3. Исходная документация (по запросу), позволяющая соискателю оце нить условия проведения и сложность работ, выносимых на тендер. Пояс нительная записка к исходной документации.

Конкурсное предложение, передаваемое претендентом заказчику, долж но содержать:

1)Проект договора.

2)Проект ценового приложения к договору, подготовленного в полном соответствии с Реестром видов работ и их объемов, планируемых для вклю чения в договор.

3)Проект совмещенного графика производства работ и финансирования.

4)Анкета участника тендера.

Документы 1 3 передаются в ходе проведения тендера. Анкета участни ка тендера запрашивается у претендента после подведения предваритель ных итогов, если претендент оказался одним из 3 лидеров тендера. Переда ча претендентам конкурсных предложений осуществляется во временном интервале, установленном организатором тендера (2 недели).

При подведении итогов тендера учитываются:

·цена договора, приведенная в предложении претендента;

·результаты проверки претендента службой безопасности компании.

Только после подведения итогов тендера с победителем тендера произво дится работа по доводке договора, ценового приложения к нему и совме щенного графика, аналогичная основной процедуре внутрикорпоративно го тендерного регламента.

С выбранным претендентом должна быть проведена работа по тщательной выверке стоимости подрядного договора – проверка расчетов претендента на соответствие методикам МРР, перерасчет стоимости по иной методике (на пример, Минрегиона РФ и пр.), если такая методика существует. Далее уста новление итоговой цены договора в результате переговорного процесса.

205

4.14. Структура и особенности подрядных договоров.

В данной главе мы сознательно не будем рассматривать договор гене рального подряда в связи его определенной искусственностью постольку, поскольку:

1.Договор генерального подряда является вариантом подрядного дого вора, укрупненного до предельно возможного состава и объема работ, вы полняемых при строительстве объекта, комфортного для заказчика.

2.Генеральный подрядчик часто, в особенности, когда не выполняет зна чительный объем работ собственными силами, фактически является по средником между заказчиком и набором подрядчиков, которых он привле кает и контролирует.

3.Договор генерального подряда актуален для инвестора, развивающе го собственный проект, только в том случае, когда собственный заказчик не имеет компетенции, достаточной для организации строительного про цесса силами необходимого количества внешних подрядчиков. Заказчик, осуществляющий строительство объекта силами привлеченных подрядчи ков (генеральный подряд привлеченными силами), должен быть в состоя нии сначала адекватно распределить между подрядчиками полный комп лекс работ по строительству объекта, а затем управлять и контролировать ход работ на площадке таким образом, чтобы обеспечить своевременную сдачу построенного с надлежащим качеством объекта в эксплуатацию. Естественно, что стоимость строительства при этом должна укладываться

врамки утвержденного бюджета.

4.Инвестирующая группа компаний всегда вынуждена организовы вать выполнение ряда работ по строительству объекта собственными сила ми. Хотя, конечно всегда можно провести указанные работы через гене рального подрядчика, позволив ему дополнительно подзаработать на этом.

5.Опытный инвестор заказчик всегда стремится при развитии проектов обходиться без помощи внешнего генерального подрядчика. Аффилирован ный генеральный подрядчик может присутствовать в производственной це почке в целях минимизации рисков – чтобы максимально дистанцировать проектную (владеющую правами по проекту) и инвестирующие компании от процесса строительства. Кроме того, наличие собственного генерального подрядчика позволяет многим компаниям осуществлять определенные спе цифические функции, выпадающие за рамки охвата настоящей книги.

206

Примечание.

Здесь уместно будет сказать о главной ценовой особенности и одно временно недостатке генподрядного договора. В состав такого договора обычно включаются работы, имеющие стоимость не менее 60 70% от общей стоимости строительства. Работы подобного объема проектиру ются в весьма продолжительном интервале времени. То есть к тому мо менту, когда нужно начинать строить, обычно не выполнены полностью не только проектные работы стадии «РД», но часть работ стадии «П». К этому следует добавить, что процедура генподрядного тендера может занять не менее полугода.

Очевидно, что у заказчика имеются 2 варианта действий: выйти на тендер с отсутствующей проектной документацией, наличие которой не обходимо для точного определения цены, или ждать когда будет сформи рован полный комплект проектной документации стадии «РД» (год или более) и только после этого выходить на тендер. Обычно выбирается пер вый вариант… и итоговая стоимость выполненных работ зашкаливает выше разумных пределов. Подрядчик не будет заботиться о заказчике, который не в состоянии позаботиться о себе сам.

В итоге заказчик/инвестор «попадает на деньги» дважды. Первый раз, когда решает работать с внешним генеральным подрядчиком и платить ему процент за генподряд. Второй раз и в гораздо большем объеме, когда вынужден запустить генподрядчика в неподготовленный проект. Именно этим фактом определяется разница в стоимости строительства для 3 и 2 вариантов степени интеграции, представленных на схеме в начале Главы «Ценообразование».

Однако, заказчик имеет определенные возможности по минимизации своих потерь см. следующее приложение в настоящей главе.

В соответствии с договором строительного подряда подрядчик обязует ся в установленный договорный срок построить по заданию заказчика оп ределенный объект либо выполнить иные строительные работы. Заказчик при этом обязуется создать подрядчику необходимые для выполнения ра бот условия, а затем принять результат выполненных работ и уплатить ого воренную при подписании цену.

Подрядный договор в абсолютном большинстве случаев несет в себе кроме чисто подрядных также признаки других договорных отношений: поставки, имущественного найма, услуг, хранения, транспортировки и т.д., представляя собой одну из самых сложных договорных конструкций, при меняемых в бизнесе. Ниже представлен стандартный состав статей под рядного договора, а также список приложений к нему.

207

	№ статьи	Наименование статьи
	Статья 1	Понятия и определения
	Статья 2	Предмет договора
	Статья 3	Документы, относящиеся к договору
	Статья 4	Цена договора
	Статья 5	Условия платежей
	Статья 6	Сроки выполнения работ
	Статья 7	Уступка и субподряд
	Статья 8	Обязательства Подрядчика
	Статья 9	Обязательства Заказчика
	Статья 10	Проектирование
	Статья 11	Строительство
	Статья 12	Рабочий персонал подрядчика
	Статья 13	Охрана
	Статья 14	Страхование
	Статья 15	Ответственность Сторон
	Статья 16	Гарантийный срок
	Статья 17	Транспортировка
	Статья 18	Сдача объекта
	Статья 19	Форс мажор
	Статья 20	Рассмотрение споров
	Статья 21	Расторжение договора
	Статья 22	Прочие условия
	Статья 23	Уведомления
	Статья 24	Перечень приложений к договору
	Статья 25	Действие договора
	Статья 26	Юридические адреса и реквизиты Сторон
	Статья 27	Перечень дополнительных соглашений к договору

Приложение 1. «Совмещенный график производства работ и финанси рования».

Приложение 2. «Перечень стоимости контракта по видам работ». Приложение 3. «Акт передачи строительной площадки».

Приложение 4. «Акт о передаче Объекта в гарантийную эксплуатацию». Приложение 5. «Акт об исполнении обязательств».

Приложение 6. «Форма рекламационного акта». Приложение 7. «Техническое задание».

208

Приложение 8. «Накопительная ведомость».

Приложение 9. «Примерная форма гарантии банка».

Список статей и приложений, перечисленных выше, встречается во всех «нормальных» подрядных договорах. Могут появляться дополнительные ста тьи, обусловленные спецификой заключаемых договоров. Но! Есть условия договора, о которых нужно упомянуть отдельно. Многолетний и, к сожале нию, не всегда позитивный опыт автора со всей однозначностью говорит о том, что особое внимание при подготовке договора следует уделить статьям и приложению, выделенным в тексте жирным шрифтом. Эти разделы регла ментируют отношения сторон договора в спорных ситуациях. При условии их наличия в договоре работать будет намного спокойней. А если к тому же ввести в статье «Рассмотрение споров» третью сторону договора независи мого эксперта – можно сэкономить массу времени и денег.

Подготовка зрелого подрядного договора в зависимости от готовности исходных материалов для его разработки может занять от недель до меся цев. При разработке подрядного договора следует придерживаться некото рых простых и логичных правил:

1.Не стоит жалеть времени и сил для подготовки качественного догово ра. За экономию при подготовке договора заказчику придется заплатить многократными потерями при его реализации.

2.Не стоит заниматься подготовкой подрядного договора, общаясь с подрядчиком в режиме on line. Тендерные процедуры при их грамотной орга низации очень способствуют снижению цены подряда (см. Главу «Тендер ная политика»).

3.Не стоит бежать впереди паровоза! Если отсутствуют необходимые ус ловия для разработки и подписания договора (например, при отсутствии ком плекта рабочей документации, а тем более проектных материалов стадии «П») его подписание обычно приводит заказчика к потере времени и денег.

4.Не стоит приступать к подготовке договора без внятного собственно го понимания его цены. Как бы это не было противно, но уважающий себя заказчик обязан уметь самостоятельно рассчитывать сметную стоимость договорных работ, не советуясь с будущими подрядчиками (см. Традици онную ошибку 19 и содержание Глав «Ценообразование», «Технология рас чета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девело перских проектов», «Тендерная политика»).

Примечание.

В практике случается, что на тендер выносится договор, цена кото рого не может быть однозначно и с требуемой точностью сформирована

209

по объективным причинам, например в связи с отсутствием части проек тной или рабочей документации. В подобной ситуации возникает 2 вопро са, которые были сформулированы в начале Главы «Тендерная политика» в качестве цели реализации эффективной тендерной политики, и ожидали своей очереди для ответа до настоящего момента:

1.Как выбрать оптимального с точки зрения цена качество сроки под рядчика?

2.Как максимально «закрыть» и минимизировать цену договора?

Ответ на оба вопроса сформулируем, обратившись к графической ин терпретации процесса ценообразования в строительстве, представленной в главе «Технология расчета сметной стоимости строительства на разных этапах развития девелоперских проектов». Нас интересует в данном слу чае 3 мерная модель общей стоимости работ, приведенная здесь для удоб ства повторно.

Очевидно, что профессиональный подрядчик полностью контролирует планируемый к выполнению общий объем работ, как с точки зрения их со става и качества («виды работ» на рисунке), так и с точки зрения объемов выполнения по каждому отдельно взятому виду работ («объем работ по каждому виду»).

Остается 3 е измерение – удельная стоимость видов работ, которая полностью зависит от подрядчиков и которая в итоге позволяет на осно вании общего объема работ, сформулированного заказчиком, рассчитать общую стоимость работ. Для определения именно этого показателя, в конце концов, организуется любой тендер на строительный подряд.

От заказчика при этом не требуется определить точный общий объем работ, более того от него не требуется набора показателей по каждому

210