Определение стоимости сельскохозяйственных угодий Учебно-методическое пособие для выполнения лабораторных заданий обучающимися по направлению подготовки 35.03.04 Агрономия

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Вятская государственная сельскохозяйственная академия» Агрономический факультет

Кафедра почвоведения, мелиорации, землеустройства и химии

А.В. Семенов

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

Учебно-методическое пособие

для выполнения лабораторных заданий обучающимися

по направлению подготовки 35.03.04 Агрономия

Киров 2018

1

УДК 631.61.

ББК 65.9 (2) 451.51

Семенов А.В. Определение стоимости сельскохозяйственных угодий: учебно-методическое пособие для выполнения лабораторных заданий обучаю-

щимися по направлению подготовки 35.03.04 Агрономия. – Киров: Вятская ГСХА, 2018. – 29 с.

Рецензенты: Т.А. Леконцева, кандидат с.-х. наук, доцент кафедры общего

земледелия и растениеводства; А.В. Тюлькин, кандидат с.-х. наук, доцент кафедры почво-

ведения, мелиорации, землеустройства и химии.

Учебно-методическое пособие утверждено и рекомендовано к печати мето-

дической комиссией агрономического факультета (протокол №32 от 05.06.2018 г.).

Учебно-методическое пособие разработано для обучающихся по направ-

лению подготовки 35.03.04 Агрономия и содержит методические указания по определению кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Пособие включает вопросы установления стоимости земельных участков, определения необходимых коэффициентов для проведения расчётов на лабораторных занятиях по дисциплине «Земельный кадастр».

©ФГБОУ ВО Вятская ГСХА, 2018

©Семенов Алексей Витальевич, 2018

2

3

Введение

Регулирование земельных отношений непосредственно связано с обеспечением информацией о земле – средстве производства и земле – недвижимости, о природном состоянии и правовом положении земель. При этом характер развития земельных отношений обуславливает и формирует социальный заказ институтам надстройки по изучению и информированию общества о состоянии земель. В частности, информирование граждан и органов исполнительной власти о государственной регистрации, кадастровой и рыночной стоимости земель.

Впоследнее время оценка стоимости сельскохозяйственных угодий и иного сельскохозяйственного имущества становится довольно актуальным направлением оценки стоимости имущества.

Целью введения платы за землю являются: стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышение плодородия почв, выравнивание социально-экономических условий хозяйствования на землях раз-

ного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Вземельном законодательстве различают следующие формы платы за земельные участки: земельный налог и арендная плата.

Земельным налогом облагаются все собственники земли, землевладельцы

иземлепользователи, кроме арендаторов.

Арендная плата устанавливается по договору между землевладельцем и арендатором и в соответствии с законом не должна быть ниже налоговой ставки. Договор аренды подлежит государственной регистрации. Арендная плата может устанавливаться в целом или отдельно по каждой составной части, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения и другие материальные и природные ресурсы.

Цена земли характеризует стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный период окупаемости.

4

1. Способы установления стоимости земли

Стоимость земельного участка может быть установлена различными способами в зависимости от угодия, назначения.

В нашем случае оценка земель сельскохозяйственного назначения представлена тремя способами:

1.Определение потребительской нормативной стоимости земли с учетом ставки земельного налога за 1 га отдельных видов сельскохозяйственных угодий (кратная ставка земельного налога);

2.Определение потребительской стоимости земли (участка) с учетом почвенно-экологического индекса (ПЭИ).

3.Определение земельно-кадастровой оценки земель сельскохозяй-

ственных угодий.

Она включает совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в границах административно-территориальных образований на

определенную дату.

Методика предполагает определение следующих почвенно-

экономических показателей:

1.Определение бонитета почвы с корректировкой на условия.

2.Определение технологической характеристики поля (участка) и комплексного коэффициента.

3.Определение технологической характеристики хозяйства и коэффициентов на местоположение.

4.Определение налога на земельный участок.

5.Оценка продуктивности сельхозугодий по биоклиматическим услови-

ям.

6.Определение нормативной стоимости земли (по кратности налоговых

ставок).

5

7.Определение потребительской стоимости земли с учетом почвенно-

экологического индекса.

8.Определение земельно-кадастровой оценки поля.

9.Определение стоимости арендной платы за землю.

Для определения вышеуказанных показателей перед началом работы необходимо собрать определенный объём информации об оцениваемом земельном участке. Всю информацию можно условно разделить на группы:

основные факторы образования почв (климат, биологический, почвообразующие породы);

характеристики хозяйства (экономические условия хозяйства, местоположение, расстояния до пунктов реализации продукции, специализация; экспликация земельных угодий; структура посевных площадей и урожайность основных культур за последние 3 года; использование удобрений; данные последнего тура агрохимического обследования пашни);

почвенно-агрохимическая характеристика хозяйства (факторы образо-

вания; почвенный покров хозяйства и его характеристика).

2. Бонитет исследуемых почв

Бонитировка почв или сравнительная оценка качества почв строится на сопоставлении объективных признаков, свойств, режимов почв с многолетней средней урожайностью сельскохозяйственных культур при определенном уровне интенсивности земледелия. Баллы бонитета почв показывают, насколько одни почвы лучше или хуже других для выращивания отдельных сельскохозяйственных культур.

Одним из базовых вопросов применения бонитировки почв является определение налога на землю, расчет арендных платежей, определение стоимости сельскохозяйственных угодий.

ВКировской области балл бонитета почвы рассчитывают по отношению

ктемно-серой лесной тяжелосуглинистой на покровном карбонатном суглинке

6

почве. Она является лучшей в области по урожайности зерновых культур, по свойствам. За 100 баллов приняты значения показателей в пахотном слое:

1.Содержание гумуса, - 6,15%.

2.Степень насыщенности основаниями (V) - 95,2 %.

3.Ёмкость катионного обмена (ЕКО) – 41,2 мг-экв на 100 г почвы.

4.Содержание «физической глины» – 42,5 %.

5.Урожайность зерновых культур – 19,8 ц/га.

Определение бонитета почв производится сначала по каждому из указанных выше свойств по приведенным ниже формулам, затем определяется среднее их значение.

где Г – содержание гумуса, %.

Балл по степени насыщенности основаниями = Пс.н. *100 ,

95,2

где Пс.н. – показатель степени насыщенности основаниями, %.

где Фг. – содержание «физической глины», %.

Средний балл бонитета почвы = Б * К ,

N

7

где Б – сумма баллов бонитета;

N – число показателей для определения бонитета;

К – поправочные коэффициенты на смытость, глееватость, каменистость (приложение А).

3. Определение коэффициентов на технологические условия участка

В качестве оцениваемого участка принимается одно поле севооборота или участок, расположенный на типичной для хозяйства почве. Определение поправочного технологического коэффициента необходимо в следующих случаях: при определении налоговой ставки и стоимости арендной платы, нормы выработки, затрат на производство продукции. Технологический коэффициент выражает увеличение норматива времени на полевые механизированные работы на конкретном земельном участке по отношению к лучшим (элитным) условиям производства (длины гона, ровная поверхность, отсутствие негативных факторов: препятствий, эродированности и прочее).

Общий технологический коэффициент (Тк) определяется произведением поправочных коэффициентов на класс длины гона, рельеф, конфигурацию участка, высоту над уровнем моря, изрезанность полей препятствиями, каменистость, удельное сопротивление плуга при вспашке. При увеличении поправочных коэффициентов увеличивается общий технологический коэффициент, а соответственно и затраты на производство продукции.

Формула расчёта:

Тк= Кdl * Kr * Ksk * Kh * Kras * Ki * Kk * Ky * KVC * KPNP * Kp ,

где Кdl – поправочный коэффициент на класс длины гона; Kr – поправочный коэффициент на рельеф;

Ksk – поправочный коэффициент на конфигурацию участка; Kh – поправочный коэффициент на высоту над уровнем моря;

8

Kras – поправочный коэффициент на распаханность угодий;

Ki – поправочный коэффициент на изрезанность полей препятствиями; Kk – поправочный коэффициент на каменистость;

Ky – поправочный коэффициент на степень увлажнения;

KVC – поправочный коэффициент на удельное сопротивление плуга при вспашке;

KPNP – поправочный коэффициент на прочность несущей поверхности;

Kp – поправочный коэффициент, учитывающий влияние полива (Приложение Б).

4. Определение коэффициента на местоположение участка

Стоимость земельных участков наряду с качеством почвы во многом зависит и от их местоположения.

При определении потребительской (нормативной) и рыночной (базовой) стоимости земельных участков, арендной платы за землю учитывается поправочный коэффициент на местоположение, который рассчитывается в зависимости от транспортных издержек, длины маршрутов до рынков сбыта продукции, качества дорог и удалённости оцениваемых участков от элементов окружающего ландшафта и объектов коммунальных услуг.

Не последнее место при оценке земли занимают близость водоёма, леса, наличие электричества, газопровода, телефонизация.

Коэффициент на местоположение (Км) определяется как среднеарифметическое значение всех поправочных коэффициентов к цене земельного участка, зависящих от его местоположения, и определяется по формуле:

Км= Кобл Кр Кус Кавт. Кв Кл Кэ Кс ,

N

9

где Кобл – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от качества дорог и удаленности от областных центров; Кр– коэффициент к цене земельных участков в зависимости от качества дорог и удаленности от районных центров;

Кус – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от качества дорог и удаленности от центральной усадьбы; Кавт. – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от качества дорог и удаленности от автомобильной трассы;

Кв – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от удаленности от источников водоснабжения; Кл – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от удаленности от лесных массивов;

Кэ – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от удаленности источников энергии; Кс – коэффициент к цене земельных участков в зависимости от удаленности линий связи;

N – число поправок (Приложение В).

Коэффициент на местоположение (Км) больше 1 является повышающим к стоимости арендной платы за землю.

В случае сложности дорог от хозяйства до рынка сбыта коэффициент рассчитывается как среднестатистический из отрезков дорог по формуле:

К L1* K1 L2 * K 2 L3 * R3 LN * KN

ср= ,

L1 LN

где L1,L2, L3…Ln – протяженность дорог разного качества, км;

K 1, К2, К3 … Кn – коэффициенты к цене земельных участков в зависимости от

качества дорог;

L1 LN - общее расстояние, км.

10