174032

Гуляя по Токио

Башня храма Асакуса-Каннон

ГРАДОУСТРОЙСТВО

ОБСУЖДЕНИЕ ПРОБЛЕМНЫХ ВОПРОСОВ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СВЯЗИ

ÑВВЕДЕНИЕМ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РФ

Фонд «Институт экономики города»1

Вопрос (33.2) о возможности регионального закона о резервировании земель на период отсутствия соответствующего федерального закона

В соответствии с частью 7 статьи 90 Земельного кодекса РФ порядок резервирования земель устанавливается федеральными законами. Сейчас такого федерального закона нет. При отсутствии федерального закона субъект РФ может принимать свой закон о резервировании, буду- чи обязанным привести такой закон в соответствии с федеральным законом после введения в действие такового.

В обоих случаях и федеральный закон, и закон субъекта РФ должны будут соответствовать норме Градостроительного кодекса РФ, смысл которой состоит в том, что решение о резервировании не может быть принято, если нет:

–утвержденных в составе генерального плана границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства регионального значения (т. е. в данном случае для реализации государственных нужд);

–подготовленного в соответствии с генеральным планом проекта планировки территории (включающего в себя в данном случае проект

1 Продолжение. Начало см. в ¹12 – 2005, ¹1–11 – 2006 г.

межевания), в котором уточняются границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства для реализации государственных нужд, и эти границы отражаются в градостроительном плане каждого земельного участка, который будет намечен для резервирования с последующим изъятием (см. нормы части 3 статьи 42 и подпункт 8 части 3 статьи 44 ФЗ-190).

По указанным выше причинам утверждение об отсутствии «базовых положений на эту тему» в Градостроительном кодексе РФ является неверным.

Вопрос (33.3) о том, что Градостроительный кодекс РФ, якобы, должен предоставить субъектам РФ полномочия относительно резервирования земель

Это утверждение неверно по той причине, что регулирование собственно действий по резервированию (т. е. порядок принятия решений о резервировании) не является предметом градостроительного законодательства. Это предмет земельного законодательства.

Важно подчеркнуть самое главное: новый Градостроительный кодекс РФ устанавливает базовые основания, которые «замыкаются» на территориальное планирование и планировку территории и без которых никакие решения о резервировании приниматься не могут.

60	ÃÓ ¹12’06	ГРАДОУСТРОЙСТВО

Вопрос (34) о том, как обеспечивать застройку объектами социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры

Этот вопрос поставлен специалистами градостроительного проектирования Санкт-Петербурга и сопровожден следующим утверждением: «Новым Градостроительным кодексом РФ решения о характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и ин- женерно-технического обеспечения территории и границах зон планируемого размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения предусмотрены только в составе проектов планировки территории (статья 42 ФЗ-190). Однако, в соответствии с ФЗ-190 отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков, в составе которых вопросы обеспечения застройки объектами инфраструктуры и резервирования территории для них вообще не поднимаются».

Ответ на поставленный вопрос определяется результатами обсуждения трех составляющих его компонентов:

–о последовательных стадиях обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры;

–о неверном утверждении относительно того, что отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков;

–о неверном утверждении относительно того, что в составе проектов межевания и градостроительных планов земельных участков вопросы обеспечения застройки объектами инфраструктуры и резервирования земельных участков для таких объектов вообще не поднимаются и не решаются.

Вопрос (34.1) о последовательных стадиях обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры

Градостроительный кодекс РФ определяет, как осуществляется градостроительное регулирование обеспечения застройки объектами социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры, устанавливая три стадии связанных с таким регулированием работ:

1) подготовка документов территориального планирования (включая

генеральные планы), где среди про- чего определяются зоны планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе необходимых для реализации государственных и муниципальных нужд;

2)подготовка на основе документов территориального планирования (включая генеральные планы) документации по планировке территории (проектов планировки, а также проектов планировки, содержащих в своем составе проекты межевания), где уточняются ранее определенные границы зон планируемого размещения соответствующих объектов в виде: а) красных линий, б) границ соответствующих земельных участков, в) границ зон действия публич- ных сервитутов;

3)подготовка на основе документации по планировке территории (градостроительного плана соответствующего земельного участка как одного из результатов планировки) проектной документации по строительству соответствующих объектов.

Вопрос (34.2) о неверном утверждении относительно того, что отсутствие проектов планировки не является препятствием для разработки проектов межевания и градостроительных планов земельных участков

Такое утверждение прямо противоречит тому, что написано в Градостроительном кодексе РФ:

–«Подготовка проектов межевания территорий осуществляется в составе проектов планировки территорий или в виде отдельного документа» (часть 3 статьи 43 ÔÇ-190);

–отдельным документом проект межевания может подготавливаться только тогда, когда есть проект планировки: «Подготовка проектов межевания территорий осуществляется применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры, установленных проектами планировки территорий» (часть 1 статьи 43 ФЗ-190). Границы планировочной структуры – это красные линии, которые не могут устанавливаться иным способом, как только проектами планировки. Другими словами, проект межевания всегда существует в контексте решений проекта планировки;

–градостроительные планы на «неразмежеванных» территориях не могут подготавливаться в виде отдельного документа, а только в составе проектов межевания (пояснения об этом представлены выше).

ЭКОНОМНОСТЬ

О. Никифоров

Пассивный и активный дом

Человеческое жилище можно превратить в тепловую крепость, недорого.

ÂГермании, которая уже давным-давно пережила реформу ЖКХ, поддержание приемлемой для человеческого существования температуры в жилище становится существенным ценовым фактором. По оценке федерального объединения немецких фирм ЖКХ, расходы по обогреву жилищ за последние пять лет выросли на 50%. И сейчас они уже составляют 20% всех расходов по найму квартиры. Снижения цен ожидать не приходится – напротив, стоимость, например, газа, который по преимуществу используется на немецких кухнях, постоянно растет. Так, с начала июля один из поставщиков бытового газа фирма EnBW подняла свои расценки на 4,2%. У немцев соответственно растет желание инвестировать свои деньги в энергосберегающие технологии.

Âэтом плане немецкие энергетики разделяют энергосбережение в домашнем хозяйстве на пассивный и активный дом. Причем до уровня пассивного дома имеются еще следующие ступени: обычный дом и дом с низким энергопотреблением. Пассивный дом – это наиболее простой вариант энергосбережения. Его зада- ча – излучать как можно меньше тепла. Поэтому у него толстые стены и расположенные на юг окна с трехслойным остеклением. Немецкое законодательство предписывает с 2002 года строить новые дома только по энергосберегающим проектам. Другими словами, только дома с низким энергопотреблением. Кроме того, для уже построенных домов предусмотрена инвестиционная программа по энергосберегающему санированию. Только на эти цели планируется до 2009 года израсходовать 4 млрд. евро.

Институт экономики города. Обсуждение проблемных вопросов…	ÃÓ ¹12’06	61

Конечно, подобные про-

граммы имеются и в России. Разработанная в 1999 году московская программа энергосбережения в строительстве предусматривала переход на новые нормативы по теплозащите, водо- и электроснабжению в массовом строительстве. Поставленная руководством города задача перевести массовое строительство на энергосберегающие проектные решения, отвечающие требованиям второго этапа новых норм по теплозащите зданий, реализована в шести наиболее массовых сериях жилых домов: П44Т, КОПЭ, П3М, П55М, П46М и Пд4. При эксплуатации этих крупнопанельных зданий, оснащенных «теплыми» панелями, окнами со стеклопакетами, термостатами, приборами учета и другими инженерными новинками, экономия только тепла на отопление по сравнению с ранее действующими проектами составляет более 30%, что для города в целом означает 236 тыс. Гкал в год.

Основной характеристикой немецкого пассивного дома является возможность получения комфортной температуры как зимой, так и летом без дополнительной отопительной системы или какого-либо кондиционера. Подобный дом предлагает повышенный уровень комфорта при максимальном потреблении не более 15 кВт-ч в год на кв. метр. Для сравнения: в обычном доме такое потребление может достигать 400 кВт-ч, а в доме с низким энергопотреблением менее 70. Другими словами, в Германии норма расхода топлива в пассивном доме, если перевести приведенные показатели на мазутное топливо, рассчитана на 1,5 литра мазута на кв. метр в год. В России эти показатели пока значительно выше. Идеалом для немцев является возможность обогрева дома только за счет… человеческого тепла. Правда, кроме обогрева, хотя на него и приходится здесь до 78% потребляемой энергии, в доме нужны электричество для освещения и бытовых электроприборов и горячая вода. И такие дома уже существуют. Подобные дома строятся в Швеции, Австрии,

Вопрос (34.3) о неверном

ветствии с частью 4 статьи 41 ФЗ-

утверждении относительно того,

190 могут разделять их на более

что в составе проектов

мелкие земельные участки для по-

межевания и градостроительных

следующего освоения или продажи

áåç

необходимости разработки до-

планов земельных участков

кументации по планировке террито-

вопросы обеспечения застройки

рии, а только на основе подготовки

объектами инфраструктуры и

землеустроительной документации в

резервирования земельных

порядке,

предусмотренном

земель-

участков для таких объектов

ным законодательством. Единствен-

вообще не поднимаются и не

ным градостроительным требовани-

решаются

ем к такой процедуре является то,

Такое утверждение прямо проти-

что размеры образуемых земельных

участков не должны превышать пре-

воречит тому, что написано в Градо-

дельные (минимальные и (или) мак-

строительном

кодексе РФ. Напри-

симальные)

размеры

земельных

мер, применительно к проектам ме-

участков,

предусмотренных

градо-

жевания сказано, что в этих проек-

строительным регламентом и необ-

òàõ

среди прочего

отображаются

ходимость наличия подъездов, под-

(см. часть 5 статьи 43 ФЗ-190):

ходов

к каждому образуемому зе-

– границы

земельных

участков,

мельному

участку). В Санкт-Петер-

предназначенных

äëÿ

размещения

бурге

в последние годы образова-

объектов капитального строительст-

ëîñü

много земельных

участков на

ва федерального, регионального или

áàçå

приватизированных производ-

местного значения (а это та самая

ственных предприятий и сельскохо-

инфраструктура,

äëÿ

размещения

зяйственных земель. Эти земельные

которой потребуется резервировать

участки занимают десятки

гектар.

и изымать земельные участки);

Уже сегодня в городе возникла

– границы подготавливаемых для

практика,

когда собственники

ýòèõ

последующего

формирования

çå-

участков

подразделяют

и застраи-

мельных участков, планируемых для

вают их «как попало», без разработ-

предоставления физическим и юри-

êè

градостроительной

документа-

дическим

лицам для

строительства

ции. При этом возникают серьезные

(включая

земельные

участки

äëÿ

проблемы

ñ

обеспечением

таких

размещения объектов социальной и

участков

инфраструктурой,

форми-

инженерно-технической инфраструк-

рованием на их территории улично-

òóðû);

дорожной сети, и т. д. С введением

– границы зон действия публич-

в действие нового Градостроитель-

ных сервитутов (которые устанавли-

ного кодекса РФ и с учетом указан-

ваются, в том числе, для обеспече-

ных положений статьи 41 Кодекса

íèÿ

функционирования

объектов

эти проблемы только усилятся».

инфраструктуры).

В рамках поставленного вопроса

Применительно к градостроитель-

есть два важных положения, которые

íûì

планам

земельных

участков

должны быть рассмотрены отдельно

сказано, что среди прочего в таких

для получения ответа как сводного

планах указываются (см. часть 3 ста-

итога такого рассмотрения:

тьи 44 ФЗ-190) границы зон плани-

– о действиях публичной

власти

руемого размещения объектов капи-

по упорядочению и развитию плани-

тального

строительства

äëÿ

ãîñó-

ровочной структуры города;

дарственных

или муниципальных

– о контроле публичной власти за

нужд. Это те самые градостроитель-

деятельностью частных лиц при раз-

ные основания, без которых Градо-

делении,

объединении,

изменении

строительным

кодексом РФ запре-

границ земельных участков.

щается принимать решения о резер-

вировании и последующем изъятии

Вопрос (35.1) о действиях

земельных участков.

публичной власти по

Вопрос (35) о разделении

упорядочению и развитию

планировочной структуры города

крупных земельных участков

Разделение

крупных

земельных

Этот вопрос следующим образом

участков – это действие, производ-

формулируется специалистами гра-

ное по отношению к установлению

достроительного

проектирования

рациональной планировочной струк-

Санкт-Петербурга: «Как в соответст-

туры города. В свою очередь, ра-

вии с новым Градостроительным ко-

циональность такой структуры опре-

дексом РФ предполагается осуще-

деляется, прежде всего, упорядоче-

ствлять градостроительное регули-

нием улично-дорожной сети, обще-

рование разделения крупных зе-

ственных

пространств

(территорий

мельных участков для последующего

общего

пользования),

обеспечи-

освоения или продажи? Правообла-

вающих функциональный доступ ко

датели земельных участков в соот-

âñåì

земельным участкам. В

ýòîé

62	ÃÓ ¹12’06	ГРАДОУСТРОЙСТВО

части публичная власть осуществля-

разделении, объединении,

ет регулирование путем а) террито-

изменении границ земельных

риального планирования и б) плани-

участков

ровки территории.

Во-первых, еще раз следует под-

Территориальное планирование в

черкнуть то обстоятельство, что пуб-

виде генерального плана осуществ-

личная

власть

(государственная и

ляется применительно ко всей тер-

муниципальная)

обладает

полномо-

ритории города (см. часть 1 статьи

чиями «сверху налагать» на всю тер-

23 ФЗ-190). В составе генерального

риторию города (включая земельные

плана,

среди прочего,

содержатся

участки, которыми владеют частные

решения о «границах зон инженер-

правообладатели) свои решения от-

ной и транспортной инфраструктур»

носительно

границ

публичных

ïðî-

(см. пункт 10 части 6 статьи 23 ФЗ-

странств,

включая

красные

линии

190). Это значит, что, приняв гене-

для прокладки,

расширения

дорог,

ральный план, публичная власть:

прокладки

инженерно-технических

– фиксирует

äëÿ

дальнейшей

коммуникаций общего пользования,

реализации решения в части упоря-

границы

çîí

действия

публичных

дочения

пространственной

структу-

сервитутов

(äëÿ

прохода,

проезда,

ры города (включая вопросы разде-

обслуживания объектов инженерной

ления

è

формирования

земельных

инфраструктуры),

à

также

реализо-

участков

â

соответствии

ñ

ýòîé

вывать

è

контролировать

реализа-

структурой);

цию этих решений.

– применительно к землям, нахо-

Во-вторых, надо понимать, что за-

дящимся

â

государственной,

ìóíè-

конодательство

(включая

Градо-

ципальной собственности и не

îá-

строительный кодекс РФ):

ремененными правами третьих лиц,

а) не может лишить правооблада-

не будет раздавать земельные уча-

телей

земельных

участков

права

стки, если такая «раздача» заблоки-

разделять,

объединять

è

изменять

рует или усложнит реализацию ре-

границы принадлежащих им земель-

шений, принятых самой же публич-

ных участков;

ной властью (например,

прокладку,

б) не может обязать частных лиц

расширение дорог);

выполнять действия, которые явля-

– применительно

ê

земельным

ются полномочиями публичной вла-

участкам,

находящимся

â

частной

сти, в данном случае – подготавли-

собственности, а также в государст-

вать документацию

ïî

планировке

венной и муниципальной собственно-

территории.

Íî,

åñëè

посмотреть

ñòè,

íî

обремененным

правами

внимательно, то в таком «навязыва-

третьих лиц, публичная власть также

нии публичных функций» нет необ-

выстраивает

свою политику

â

части

ходимости: публичная власть должна

реализации

решений

ïî

упорядоче-

сама «озаботиться», подготовить и

нию и развитию планировочной струк-

гласно

предъявить

âñåì

частным

туры. Инструменты такой политики: 1)

правообладателям документ по пла-

в порядке реализации решений гене-

нировке,

показывающий,

êàê

ïóá-

рального

плана

подготовка

докумен-

личная

власть

видит рациональную

тации

ïî

планировке

территории (с

организацию соответствующей тер-

установлением красных

линий,

çîí

ритории

è

обеспечить

выполнение

действия

публичных сервитутов),

2)

своих решений;

принятие на основе документации по

в) должно

предусмотреть

крите-

планировке

территорий

решений о

рии для контроля действий частных

резервировании

земельных

участков

для реализации

государственных и

правообладателей земельных участ-

муниципальных нужд, а также реше-

ков в случае, когда они осуществля-

ний об установлении публичных сер-

ют принадлежащее им по закону

витутов,

3)

осуществление

контроля

право на разделение, объединение и

за деятельностью правообладателей

изменение

границ

принадлежащих

земельных участков (при их разделе-

им земельных участков.

нии, объединении, изменении границ)

Новый Градостроительный кодекс

в части соблюдения решений публич-

РФ впервые вводит такие критерии,

ной власти – соблюдения красных ли-

которые ранее отсутствовали в фе-

ний, границ зон действия публичных

деральном законодательстве. То, что

сервитутов.

формулировкой

заданного

вопроса

Таким образом, новый Градо-

обозначено как незначительная ма-

строительный кодекс

РФ установил

лость

(«единственным

градострои-

для публичной власти все необходи-

тельным требованием…»), на самом

мые правовые механизмы для упоря-

деле определяет три принципиально

дочения

è

обеспечения

развития

значимых критерия контроля за дей-

планировочной структуры города.

ствиями частных лиц со стороны

Вопрос (35.2) о контроле

публичной власти (см. часть 4 статьи

41 ÔÇ-190):

публичной власти за

1) размеры образуемых участков

деятельностью частных лиц при

(определяются

â

контексте

регули-

Финляндии, Швейцарии и в

США. Как отмечает германская экономическая и финансовая газета Handels-blatt, всего в Германии имеется 6000 таких домов. Если исходить из того, что из 250 тыс. домов, сооружаемых ежегодно в Германии, только 1000 домов относится к подобному классу, это очень немного. Хотя по сравнению с обычным домом пассивному дому требуется на 90% меньше энергии для обогрева и стоит он из-за применения специальных конструкций, строительных материалов и техники проветривания на 25% дороже обычного дома. И этот фактор останавливает экономных немецких застройщиков, несмотря даже на предлагаемые государственными финансовыми институтами льготные кредиты.

Активный дом представляет собой следующий этап развития пассивного дома. В принципе он может сам обеспечи- вать себя и электроэнергией, и теплой водой. Обычно в этих целях используются солнечные коллекторы, которые накапливают энергию Солнца и нагревают ею смесь воды и гликоля. Нагретая смесь сохраняется в размещенном под полом или в подвале-накопителе. Эта смесь в случае необходимости поступает в тепловой насос, который и доводит ее до требуемой температуры. Обычно накопленной летом солнечной энергии хватает для обеспечения дома горячей водой и теплом в течение всей зимы. Вообще тепловой насос может работать на различных физических принципах для достижения одного результата – преобразования низкой температуры в более высокую. Типичным оснащением активного дома в последнее время становится солнечная электростанция на его крыше, которая не только обеспечивает электроэнергией тепловой насос, но еще и отдает ее избыток в электросеть. Другими словами, настоящий активный дом функционирует еще и в качестве электростанции. И в этом его принципиальное отличие от пассивного дома.

Опубликовано в Независимой Газете от 14.11.2006. www.ng.ru

Институт экономики города. Обсуждение проблемных вопросов…	ÃÓ ¹12’06	63

ДРЯХЛОСТЬ

рования,

осуществляемого

публич-

тельный кодекс РФ увязывает осу-

ной властью);

ществление

«земельного

контроля»

ÔÎÌ

2) нахождение объединенного зе-

(именно таким термином Федераль-

мельного участка в пределах одной

ным законом «Об общих принципах

Ветхое жилье

территориальной

çîíû

(недопуще-

организации местного самоуправле-

ние функционального хаоса и обес-

ния в Российской Федерации» – ФЗ-

и ремонт домов

печение действий в контексте, опре-

131, определяется полномочие ор-

Опрос населения в 100 на-

деленном публичной властью);

ганов местно самоуправления, таким

селенных пунктах 44 облас-

3) наличие подъездов, подходов к

æå

полномочием

обладают

города

тей, краев и республик Рос-

каждому

образуемому

земельному

федерального значения) с выполне-

ñèè.

Интервью

ïî

месту

участку.

íèåì

требований,

установленных

жительства 28–29 октября

Íà

последнем

критерии

следует

градостроительным законодательст-

2006 ã.

1500

респондентов.

остановиться особо:

вом. Реализация в указанной части

Статистическая

погреш-

– невыполнение

этого

критерия

норм Градостроительного

кодекса

ность не превышает 3,6%.

будет означать нарушение норм за-

РФ предполагает действия по сле-

Проблема

ветхого

жилья

êîíà,

т. е. выполнение

незаконных

дующей схеме:

является

чрезвычайно

àêòó-

действий, что недопустимо, а если

– ïðè

осуществлении

частными

альной для россиян. Три чет-

будет совершено такое действие, то

лицами

действий

ïî

разделению,

верти

опрошенных

считают,

оно всегда может быть оспорено в

объединению,

изменению

границ

÷òî

жилья,

находящегося

â

судебном

порядке

ïî

инициативе

земельных

участков

посредством

любых заинтересованных лиц (в том

подготовки землеустроительной до-

аварийном состоянии, в их го-

числе

представителями

публичной

родах

è

селах

много. Только

кументации

должно

быть подтвер-

власти);

ждено,

что эта землеустроительная

5% респондентов сказали, что

– åñòü

òðè

способа

выполнить

документация

выполнена с

соблю-

òàì,

ãäå

îíè

живут,

ветхого

данную обязательную норму закона:

дением норм части 4 статьи 41 Гра-

жилья нет вовсе, а еще 14%

à)

«привязаться»

ê

существующей

достроительного кодекса РФ;

сообщили,

÷òî

åãî

немного.

улично-дорожной сети (случай, когда

– по логике процесса: а) удосто-

Чуть лучше, чем в населенных

документация по планировке терри-

верение

указанного

соответствия

пунктах

других типов,

ситуа-

тории

íå

требуется,

а выполняется

должен давать орган, уполномочен-

ция обстоит в столице и в се-

землеустроительная

документация

íûé

осуществлять

территориальное

ëàõ –

здесь по

21% респон-

ïðè

соблюдении

требований градо-

планирование

è

планировку соот-

дентов считают,

÷òî

ветхого

строительного

законодательства); б)

ветствующей

территории

(органы

жилья у них немного, а среди

«привязаться»

ê

решению,

которое

архитектуры

è

градостроительства);

сельских жителей еще 8% ут-

предложила публичная власть в виде

á)

ïðè

отсутствии

удостоверения

верждают, что в их деревнях и

утвержденного

проекта

планировки

указанного соответствия не должен

селах

åãî íåò

вовсе. Судя

ïî

(ãäå,

среди

прочего,

обозначены

производиться государственный ка-

данным

опроса,

ситуация

ñ

красные линии и расположение эле-

дастровый учет вновь образованных

ветхим жильем в России ско-

ментов улично-дорожной сети в пре-

земельных участков, не должны вно-

ðåå

усугубляется, нежели ис-

делах красных линий). Такая «привяз-

ситься изменения в документы ра-

правляется. 39% опрошенных

ка» будет означать, что в соответст-

нее осуществленного государствен-

считают,

÷òî

ветхого

жилья

вии с требованиями документации по

ного кадастрового учета земельных

там, где они живут, становится

планировке территории выполняется

участков

применительно

ê

измене-

больше, и лишь 11% полагают,

землеустроительная

документация,

нию их границ, а также не должна

÷òî

åãî

становится

меньше.

которая в итоге опять-таки проверя-

осуществляться государственная ре-

åòñÿ

íà

соответствие требованиям

Только в Москве картина вы-

гистрация прав на

указанные зе-

градостроительного

законодательст-

глядит ощутимо более оптими-

мельные участки.

ва; в) при отсутствии проекта плани-

стичной: здесь 19% отметили

Поднятый и обсужденный вопрос

ровки, утвержденного публичной вла-

увеличение количества ветхого

чрезвычайно

важен. По

совокупно-

стью, предложить свое решение (по

жилья, а 39% – уменьшение.

ñòè

приведенных

âûøå

аргументов

сути – предложить свой проект пла-

Наиболее критично оценивают

вывод,

содержащийся

в заданном

нировки). Это

означает,

что выпол-

ситуацию жители крупных го-

вопросе, о том, что «при принятии

нить требование градостроительного

родов (центров субъектов РФ

нового Градостроительного кодекса

законодательства

путем

подготовки

с населением менее 1 миллиона

землеустроительной

документации

РФ с учетом положений части 4 ста-

человек): в этой группе рес-

без предварительной подготовки до-

тьи 41 ФЗ-190 эти проблемы только

пондентов

51%

говорят

îá

кументации по планировке террито-

усилятся», является

поспешным и

увеличении количества ветхого

рии невозможно. В последнем случае

неверным по существу.

жилья.

администрация будет обязана (хотя и

Вопрос (36) о развитии норм

Лишь 14% россиян знают,

с запозданием, что не должно рас-

что в их населенном пункте

сматриваться как «криминал», по-

Градостроительного кодекса

реализуется

программа

рассе-

скольку администрация не может и

РФ о планировке территории

ления ветхого жилья. В Моск-

не должна стремиться во всех без

посредством нормативных

ве об этом осведомлено боль-

исключения случаях

действовать «в

правовых актов

шинство – 70%, в мегаполи-

упреждение»)

«включиться

â èãðó»,

федерального, регионального

ñàõ –

каждый

четвертый.

т. е. по инициативе

правообладате-

Большинство

æå

опрошен-

лей и с их участием подготовить про-

и муниципального уровней

íûõ –

60% –

утверждают,

åêò

планировки

ïî

упорядочению

Новый Градостроительный кодекс

что никаких мер по расселению

планировочной

структуры

террито-

РФ не ставит точку применительно к

ветхого жилья в их городе или

ðèè.

установлению

порядка

регулирова-

поселке не принимается.

В-третьих, фактически мы имеем

ния действий по планировке терри-

дело с ситуацией, когда Градострои-

торий,

à

фактически

устанавливает

64

ÃÓ ¹12’06

ГРАДОУСТРОЙСТВО

задания публичной власти по разви-

Вопрос (36.1) о

Жителей

многоквартирных

òèþ

базовых норм,

установленных

градостроительной подготовке

домов (а это 64% от выборки)

федеральным законом:

земельных участков из состава

мы расспросили о состоянии их

– Российской

Федерации –

â

государственных или

домов и об актуальности для

части: 1) определения состава и со-

муниципальных земель

íèõ

капитального

ремонта.

держания проектов планировки тер-

Большинство

ýòèõ

людей –

риторий, подготовка которых осуще-

Â

процессе

подготовки проектов

55% – считают, что их дом

ствляется на основании документов

региональных

è

муниципальных

находится

â

удовлетворитель-

территориального

планирования

нормативных правовых актов по ре-

ном состоянии. Треть жителей

гулированию

градостроительной

Российской Федерации (часть 7 ста-

называют

состояние

своего

деятельности

выявляется

возмож-

òüè

42

ÔÇ-190);

2)

установления

дома плохим, и только 11% –

ность и целесообразность включить

формы

градостроительного

плана

хорошим. Лишь каждый деся-

в указанные проекты понятие «гра-

земельного участка – Правительству

òûé

житель

многоквартирных

Российской Федерации (часть 5 ста-

достроительная подготовка земель-

домов говорит, что его дом не

тьи 44 ФЗ-190); 3) установления по-

ных участков» и дать этому понятию

нуждается в ремонте, а более

рядка

подготовки документации

ïî

следующее определение:

60%

респондентов

данной

планировке

территории,

подготовка

Градостроительная

подготовка

группы полагают, что их дом

которой осуществляется на основа-

земельных участков – действия, осу-

íàäî

капитально

ремонтиро-

íèè

решений

уполномоченных фе-

ществляемые в соответствии с гра-

вать. Причем такой точки зре-

деральных органов

исполнительной

достроительным законодательством,

íèÿ

придерживаются и более

власти (часть 18 статьи 45 ФЗ-190);

применительно к неразделенным на

половины (53%) из числа тех,

– субъектам

Российской

Ôåäå-

земельные участки государственным

êòî

назвал состояние

своего

рации – в части: 1) определения со-

и муниципальным землям, террито-

дома удовлетворительным.

става и содержания проектов плани-

риям посредством подготовки доку-

В общем такие оценки не-

ровки территории, подготовка кото-

ментации по планировке территории

ðûõ

осуществляется

íà

основании

(проектов планировки, проектов ме-

удивительны,

åñëè

обратить

документов

территориального пла-

жевания), результатом которых яв-

внимание на то, что лишь 3%

нирования

субъектов

Российской

ляются

градостроительные

планы

россиян живут в многоквар-

Федерации,

документов

территори-

земельных участков,

используемые

тирных домах, построенных за

ального

планирования муниципаль-

для проведения землеустроительных

последние 10 лет. А 18% рес-

ных образований (часть 8 статьи 42

работ, принятия решений о предос-

пондентов проживают в домах

ФЗ-190); 2) установления порядка

тавлении

сформированных

земель-

более чем 40-летнего возраста.

подготовки документации по плани-

ных участков физическим и юриди-

Именно 40 лет можно при-

ровке территории, подготовка кото-

ческим лицам, о подготовке проект-

знать

критическим

сроком с

ðîé

осуществляется

íà

основании

ной документации, а также действия

точки зрения состояния до-

решений

органов

исполнительной

применительно к ранее сформиро-

ма – более половины жителей

власти субъектов Российской Феде-

ванным,

принадлежащим

физиче-

домов,

построенных

åùå ïðè

рации (часть 19 статьи 45 ФЗ-190);

ским и юридическим лицам земель-

Хрущеве,

оценивают

состоя-

– органам местного самоуправле-

ным участкам путем подготовки по

ние своего дома как плохое,

ния поселений, городских округов – в

заявлениям таких лиц градострои-

тогда как в домах, построен-

части: 1) установления порядка подго-

тельных планов земельных участков

íûõ

позже,

более

половины

товки

документации

ïî

планировке

êàê

самостоятельных

документов

жильцов называют его удовле-

территории, разрабатываемой на ос-

(áåç

подготовки

документации

ïî

творительным.

новании решений указанных органов

планировке территории) с установ-

Â

большинстве многоквар-

(часть 20 статьи 45 ФЗ-190); 2) опре-

лением в соответствии с частями 3 и

тирных домов

капитальный

деления порядка организации и про-

4 статьи 44 Градостроительного ко-

ремонт не проводился никогда.

ведения публичных слушаний по про-

декса Российской Федерации харак-

По крайней

ìåðå, òàê

утвер-

ектам планировки территории (с про-

теристик и параметров (за исключе-

ждают две трети жильцов этих

ектами межевания или без проектов

íèåì

ранее установленных

границ

домов (42% по выборке в це-

межевания в составе проектов плани-

земельных участков)

è

с использо-

лом). Особенно впечатляет тот

ровки) и проектам межевания терри-

ванием таких планов для подготовки

факт, что капитальный ремонт

тории (вне состава проектов плани-

проектной документации.

не проводился в двух из каж-

ровки) посредством уставов муници-

пальных образований и (или) норма-

Выявляются следующие основные

дых трех домов, построенных

тивных правовых актов представи-

типологические случаи

градострои-

30–50 лет назад, и в половине

тельных органов указанных муници-

тельной подготовки земельных уча-

домов,

построенных

более 50

пальных образований.

стков, требующие отдельного регу-

лет назад.

В порядке обсуждения последую-

лирования посредством

региональ-

Петр Бавин

ùèõ

действий

íà

региональном

è

ных и (или) муниципальных норма-

02.11.2006. www.fom.ru

местном уровнях по развитию норм,

тивных правовых актов:

1)

градостроительная

подготовка

ИТОГИ БИЕННАЛЕ

регулирующих

действия

ïî

плани-

ровке

территории,

представляется

свободных от

прав третьих

ëèö

çå-

Х Международная

мельных

участков

â

существующей

важным

детализировать

регламен-

тирование указанного процесса

(1)

застройке для строительства по ини-

архитектурная выставка

применительно ко всем типологиче-

циативе (а) заявителей, (б) админист-

ñêèì

случаям

выделения,

градо-

рации муниципального образования;

10 сентября–19 ноября

2)

градостроительная

подготовка

строительной подготовки земельных

2006 ãîäà

земельных участков на застроенных

участков

èç

состава

государствен-

В Венеции, в Театре Мали-

территориях для осуществления ре-

ных или муниципальных земель и (2)

бан, состоялась торжественная

конструкции по инициативе (а) соб-

применительно

ê

выделению пуб-

церемония

награждения лау-

личных земель – в особенности.

ственников объектов недвижимости,

Институт экономики города. Обсуждение проблемных вопросов…

ÃÓ ¹12’06

65

реатов Архитектурной Биен-

íàëå.

В основной категории «Города. Архитектура и общество» жюри признало лучшим национальный павильон Дании. Его экспозиция, озаглавленная «Ко-эволюция», посвящена сотрудничеству датских и китайских специалистов в сфере экологически чистого развития городов в Китае. Она представляет страну, которая использует свой богатый научный потенциал, чтобы помочь решить проблемы с загрязнением окружающей среды в китайских городах. Датские архитекторы не только провели анализ сложившейся ситуации, но и предложили конкретные пути преодоления этих трудностей, представив свои идеи в визуальных образах, эстетически ценных самих по себе. В то же время они смогли перенять опыт своих китайских коллег.

«Золотой Лев – Премия городов» был вручен представителям колумбийской столицы Богота. Этот город за последние десятилетия решил многие проблемы в области социального расслоения, жилищного строительства, образования через новаторский подход к транспортной системе. Ограничение использования автомобилей в городе дало своим результатом увеличение свободного пространства для жителей, улицы стали более приятны глазу, а проведенные реформы оказались также экономически выгодными и благоприятными для населения в социальном аспекте. Богота, по словам членов жюри, – маяк надежды для других городов мира: и богатых, и бедных.

Лучшим градостроительным проектом стал план «Бразилия 44» для Мехико архитектора Хавьера Санчеса. Это небольшой жилой массив, доступное социальное жилье, которое очень привлекательно по своим формам. В проект заложена возможность для жителей украшать дома по своему вкусу. Так архитектору удалось избежать унылого единообразия, характерного для спальных районов по всему миру.

Специальная награда для архитектурных институтов

(б) лиц, не владеющих объектами недвижимости на соответствующих территориях, (в) администрации муниципального образования;

3)градостроительная подготовка земельных участков на незастроенных, свободных от прав третьих лиц и не разделенных на земельные участки территориях для их комплексного освоения в целях жилищного и иных видов строительства по инициативе

(à)заявителей, (б) администрации муниципального образования;

4)выделение посредством градостроительной подготовки земельных участков многоквартирных домов, иных зданий, строений, сооружений на застроенных территориях, не разделенных на земельные участки, по инициативе (а) собственников помещений, иных объектов недвижимости, а также (б) администрации муниципального образования;

5)градостроительная подготовка земельных участков из состава территорий общего пользования в целях предоставления физическим, юриди- ческим лицам для возведения строений, сооружений, предназначенных для обслуживания населения;

6)выделение публичных земель посредством градостроительной подготовки земельных участков.

Вопрос (36.2) о выделении публичных земель посредством градостроительной подготовки земельных участков

Этот типологический случай градостроительной подготовки земельных участков выделен из ряда других с целью проиллюстрировать возможное содержание нормативного правового акта, который может подготавливаться и приниматься для регулирования указанного процесса, а также по причине особой важности именно этого случая.

Во-первых, возникает необходимость ввести и определить понятие «публичные земли» следующим образом: публичные земли – земли, в состав которых включаются территории общего пользования (в том числе площади, улицы, проезды, парки, набережные, скверы, бульвары), которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, границы таких земель выделяются красными линиями, утверждаемыми в составе проектов планировки, а также части не включенных в состав территорий общего пользования земельных участков, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (для прохода, проезда, обслуживания сетей и объектов инженерного обеспе- чения), с установлением границ частей указанных земельных участков

посредством границ зон действия публичных сервитутов, утверждаемых в составе документации по планировке территории.

Во-вторых, важность данного типологического случая определяется следующим. Органы местного самоуправления могут и должны проявить самостоятельную инициативу по выделению за счет администрации посредством подготовки документации по планировке территории публичных земель. Цель и результат такой инициативы:

–упорядочение планировочной организации территории, защита публичных земель, предотвращение хаотичной застройки;

–создание массива частных земель (часть которых уже находится у частных правообладателей, а другая часть, выявленная посредством планировки из состава государственных, муниципальных земель, может быть предоставлена частным правообладателям, инвесторам);

–появление на частных землях ответственных правообладателей – субъектов налогообложения и управления жилищно-коммунальным хозяйством, обслуживающим частные земли, включая те, на которых расположены многоквартирные дома;

–создание правовых предпосылок и экономических механизмов, стимулирующих самостоятельную инициативу частных правообладателей недвижимости (включая собственников квартир в многоквартирных домах) по обеспечению за их счет процесса последовательного осуществления «сплошного межевания» (импульс которому дан разделением публичных и частных земель).

В-третьих, ниже предлагается в качестве одного из возможных вариантов проект текста нормативного правового акта, который может приниматься и субъектами РФ, и органами местного самоуправления.

Порядок выделения границ публичных земель посредством подготовки документации по планировке застроенных территорий

âцелях фиксации и упорядочения их планировочной организации

1. Выделение границ публичных земель на застроенных территориях осуществляется посредством подготовки документации по планировке территорий в случаях:

–фиксации и упорядочения сложившейся планировочной ситуации – в порядке, определенном данным нормативным правовым актом;

–подготовки предложений об изменении сложившейся планировочной ситуации в связи с планируемым развитием территории, включая новое строительство, реконструкцию, иные

66	ÃÓ ¹12’06	ГРАДОУСТРОЙСТВО

планируемые преобразования соответствующих территорий – в порядке, определенном иными нормативными правовыми актами.

2. Публичные земли включают:

1)территории общего пользования – территории, которыми беспрепятственно пользуется неограни- ченный круг лиц и границы которых выделяются красными линиями, утверждаемыми в составе проектов планировки;

2)части не включенных в состав территорий общего пользования земельных участков, которыми беспрепятственно пользуется неограни- ченный круг лиц; границы частей указанных земельных участков устанавливаются посредством границ зон действия публичных сервитутов (утверждаемых в составе документации по планировке территории) и используются для прохода, проезда,

àтакже для обслуживания сетей и объектов инженерного обеспечения.

3.Правообладатели частей земельных участков, указанных в подпункте 2 пункта 2, решением администрации города … об установлении публичных сервитутов, либо иным решением, принимаемым на основании утвержденной документации по планировке застроенной территории, освобождаются от выплат земельного налога, арендной платы применительно к таким частям земельных участков.

Порядок принятия указанных решений определяется в соответствии

ñзаконодательством нормативным правовым актом органов местного самоуправления города …

4.Решение о подготовке документации по планировке застроенных территорий для выделения публичных земель принимается главой администрации города …

5.Подготовка документации по планировке застроенных территорий для выделения публичных земель может проводиться:

1) уполномоченным органом по вопросам градостроительной деятельности администрации города …; 2) физическими и юридическими лицами, соответствующими требованиям законодательства к лицам, подготавливающим документацию по планировке территории, выигравшим конкурсы на размещение муниципального заказа применительно к

подготовке такой документации.

6.Подготовка проектов документов по планировке застроенных территорий лицами, указанными в подпункте 2 пункта 5, осуществляется на основе заданий, утверждаемых уполномоченным органом по вопросам градостроительной деятельности администрации города …

7.Подготовка проектов документов по планировке застроенных территорий осуществляется в виде:

1) проектов планировки и проектов межевания в составе проектов планировки – в случаях, когда одновременно: а) устанавливаются или изменяются красные линии, а также б) устанавливаются или изменяются границы зон действия публичных сервитутов;

2) проектов межевания – в случа- ях, когда в границах ранее установленных красных линий устанавливаются или изменяются границы зон действия публичных сервитутов.

8.Проекты документов по планировке застроенных территорий:

–согласовываются уполномо- ченным органом по вопросам градостроительной деятельности администрации города … с учетом части 2 статьи 6 ФЗ-191, согласно которой не допускается требовать предоставления других документов для утверждения документов по планировке застроенных территорий, включая недопущение требования о предоставлении заключений государственной экологической экспертизы таких проектов;

–обсуждаются на публичных слушаниях в установленном в соответствии с законодательством порядке;

–утверждаются главой местного самоуправления города …;

–применяются в соответствии с законодательством как основание для производства землеустроительных работ.

9. Предметами согласования, обсуждения на публичных слушаниях и утверждения документов по планировке застроенных территорий в случаях, определенных данным разделом настоящего нормативного правового акта, являются:

1) красные линии – в случаях их установления и изменения;

2) границы зон действия публич- ных сервитутов;

3) определяемые красными линиями и границами зон действия публичных сервитутов границы следующих земельных участков:

а) неделимых земельных участков, на которых расположен один или расположено несколько многоквартирных домов – в случаях представления предложений для принятия решений о неделимости таких участков;

б) делимые земельные участки, на которых расположено несколько многоквартирных домов, разделение (межевание) которых может состояться в последующем по инициативе собственников квартир многоквартирных домов.

Продолжение следует.

Источник: www.urbaneconomics.ru

досталась факультету архитек-

туры Туринского политехни- ческого института за студенче- ский проект жилого комплекса для малоимущих для индийского города Мумбай (Бомбей).

В дополнение к этим четырем наградам в основной секции были отмечены три национальные экспозиции: японский павильон за «формальное единство экспозиции и удовольствие, доставляемое ею посетителям», павильон Исландии за «замечательное сотрудничество» художника О. Элиассона и мастерской архитектора Х. Ларсена, и павильон Македонии за глубину и поэтичность размышлений о городе, лаконично выраженных через слова, написанные мелом на доске.

Âразделе «Города из камня» были вручены семь «Каменных львов» различным итальянским архитекторам, представившим проекты для заранее заданных приморских городов Южной Италии – Бари, Кротоне, Сиракуза и Пантеллерия. В них идеально выражены возможности камня как материала, а также формальный и социальный потенциал традиционного поселения на берегу Средиземного моря.

Âсекции Биеннале «Город – Порт» (Палермо) была присуждена архитектурная премия «Портус» за проект реконструкции района гавани города Потенца.

Жюри итальянского павильона присудило три награды. «Премия Манфредо Тафури» вручена архитектору и теоретику архитектуры В. Греготти за его вклад в анализ традиции модернизма. «Премия Джанкарло Де Карло» отдана архитектору и ученому

À.Стипа за соединение экспериментальных исследований города как явления со свободным, почти визионерским подходом к проблеме. Архитектурный критик Л. Молинари награжден «Премией Эрнесто Натана Роджерса» за свою трактовку современной архитектуры, связанную с новаторским подходом к развитию теорий коммуникации.

http://archi.ru

Институт экономики города. Обсуждение проблемных вопросов…	ÃÓ ¹12’06	67