сервиутт-1

"Временные Методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут"

(утв. Росземкадастром 17.03.2004)

2.1. Сервитут является обременением (ограничением) прав собственника земельного участка или иного объекта недвижимости, в отношении которого сервитут установлен. В результате установления данного обременения собственнику могут быть причинены убытки.

Плата за сервитут должна быть соразмерна убыткам, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости, обремененного сервитутом, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

Соразмерность платы за сервитут таким убыткам означает, что величина платы за сервитут равна размеру убытков, причиненных собственнику обремененного сервитутом земельного участка или иного объекта недвижимости, в связи с ограничением его прав в результате установления сервитута.

рассчитывается путем сложения:

размера реального ущерба, рассчитываемого без учета размера реального ущерба, который причинен собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - реального ущерба);

размера упущенной выгоды, рассчитываемого без учета размера упущенной выгоды, которая причинена собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами (далее для целей настоящих Методических рекомендаций - упущенной выгоды);

размера убытков, которые причинены собственнику земельного участка или иного объекта недвижимости в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами.

3.1. Размер реального ущерба, который причинен собственникам незастроенных земельных участков или иного объекта недвижимости в результате установления сервитута, определяется в размере разницы между рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости без учета ограничений прав собственника в результате установления сервитута и рыночной стоимостью земельного участка или иного объекта недвижимости с учетом ограничений прав собственника в результате установления сервитута.

Рыночная стоимость земельного участка определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Изменения важные в проекте:

Установление сервитутов, не предусмотренных настоящим Кодексом, не допускается

Сейчас в 301 с проекта сказано, что не существует публичного сервитута

Приказ Минюста РФ от 26.07.2004 N 132

(ред. от 19.01.2005)

"Об утверждении Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации сервитутов на земельные участки"

5. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством (пункт 1 статьи 23 Земельного кодекса). Согласно пункту 1 статьи 274 Кодекса собственник земельного участка вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). Сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (пункт 4 статьи 274 Кодекса). Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 Кодекса).

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний (пункт 2 статьи 23 Земельного кодекса). В случаях, если установление публичного сервитута приводит к невозможности использования земельного участка, собственник земельного участка, землепользователь, землевладелец вправе требовать изъятия, в том числе путем выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка с возмещением убытков (пункт 7 статьи 23 Земельного кодекса).

6. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи 274 Кодекса).

7. Сервитут может быть срочным или постоянным (пункт 4 статьи 23 Земельного кодекса).

В случаях и порядке, установленных пунктом 5 статьи 274 Кодекса, пунктами 6 и 7 статьи 23 Земельного кодекса, собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату за пользование участком.

8. Сервитут подлежит государственной регистрации и вступает в силу после его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) (пункт 9 статьи 23 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 27 Закона).

9. Государственная регистрация сервитута на земельный участок как ограничения (обременения) вещного права на земельный участок возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (пункт 2 статьи 13 Закона).

II. Проведение государственной регистрации сервитута

10. Прием документов на государственную регистрацию сервитутов осуществляется в порядке, установленном Законом.

11. На государственную регистрацию частного сервитута представляются в том числе следующие документы:

заявление о государственной регистрации сервитута (пункт 1 статьи 13, пункт 1 статьи 16, пункт 1 статьи 27 Закона);

документ, подтверждающий уплату государственной пошлины (пункт 1 статьи 11, пункт 1 статьи 13, пункт 4 статьи 16 Закона);

(в ред. Приказа Минюста РФ от 19.01.2005 N 4)

документы, подтверждающие полномочия представителя собственника земельного участка или лица, в пользу которого установлен сервитут, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени данного юридического лица (статья 16 Закона);

соглашение о сервитуте (решение суда об установлении сервитута) (пункт 3 статьи 274 Кодекса);

кадастровый план земельного участка, на котором отмечена сфера действия сервитута, если сервитут относится к части земельного участка (пункт 1 статьи 17, пункт 4 статьи 18, пункт 2 статьи 27 Закона).

Заявление о государственной регистрации сервитута представляет собственник земельного участка или лицо, в пользу которого установлен сервитут (пункт 1 статьи 27 Закона). Заявление о государственной регистрации сервитута как ограничения (обременения) права на земельный участок, находящийся в федеральной собственности, подается лицом, в пользу которого устанавливается такое ограничение (обременение), если иное не предусмотрено федеральным законом (пункт 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 31 августа 2000 г. N 648 "Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности" <1>).

--------------------------------

<1> Собрание законодательства Российской Федерации, 2000, N 37, ст. 3718; 2002, N 24, ст. 2310; 2002, N 44, ст. 4398.

Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица (статья 16 Закона).

(в ред. Приказа Минюста РФ от 19.01.2005 N 4)

Фактический сервитут

((Подшивалов Т.П. Судебное установление сервитута // Современное право. 2012. N 7. С. 112 – 115)

Негаторный иск является основным способом защиты прав собственника земельного участка от действий владельца сервитута, когда устанавливается право ограниченного пользования чужим земельным участком. Исторически данное вещно-правовое требование возникло как иск, отрицающий именно сервитут, и первоначально именовалось как actio negatoria servitutis. В римском правопорядке этот иск предъявлялся в случае, когда какое-либо лицо без наличия на то оснований приписывало себе сервитут в отношении вещи, принадлежащей собственнику. Как пишет В.М. Хвостов, "если кто-либо незаконно совершает такие действия по отношению к чужой вещи, для правомерного совершения которых должен обладать сервитутным правом на эту вещь, то собственник последней может требовать прекращения этих действий, т.е. добиваться признания свободы своей собственности от сервитутов" <1>.

--------------------------------

<1> Хвостов В.М. Система римского права: Учеб. М., 1996. С. 263.

Такое значение негаторного иска не претерпело изменений и отражено в современном гражданском законодательстве. Однако в правоприменительной практике может сложиться и обратная ситуация, когда негаторный иск будет использоваться как средство установления фактического сервитута. Встречаются случаи, когда истец предъявляет негаторное требование, ставя перед собой цель получения возможности использования вещи, принадлежащей ответчику, без установления сервитута.

В арбитражной практике нет однозначного ответа на вопрос о соотношении негаторного иска и иска об установлении сервитута. Более того, в настоящее время высказаны диаметрально противоположные правовые позиции.

В рамках первого подхода арбитражные суды отказывают в удовлетворении требований в ситуациях, когда из обстоятельств дела следует, что истец заявил негаторный иск о предоставлении права пользования объектом недвижимости, но при этом не обращался к собственнику (ответчику) за установлением сервитута <1>. Так, в ряде гражданских дел суд, отказывая в удовлетворении негаторных требований, указал, что истец фактически просит предоставить право прохода к своему объекту недвижимости через дорогу (коридор), принадлежащую третьему лицу, без согласования с собственником права ограниченного пользования <2>.

--------------------------------

<1> См.: Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.10.2002 N А74-1066/02-К1-Ф02-2836/02-С2;( Общество с ограниченной ответственностью "Горнолыжный курорт "Гладенькая" (далее - ООО "Гладенькая") обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с иском к открытому акционерному обществу "Саянмрамор" (далее - ОАО "Саянмрамор") об обязании беспрепятственно пропускать через контрольно - пропускной пункт транспорт клиентов - посетителей курорта "Гладенькая" и служебный транспорт ООО "Гладенькая" по автодороге, ведущей на территорию курорта, об обязании зарегистрировать в Регистрационном центре по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним Республики Хакасия сервитут

ФАС Московского округа от 19.09.2003 N КГ-А41/6755-03; ФАС Уральского округа от 05.05.2004 N Ф09-1200/04ГК; ФАС Центрального округа от 15.04.2005 N А36-108/8-03 и др.

<2> См.: Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 08.06.2005 N Ф04-3565/2005(11988-А27-22); ФАС Уральского округа от 31.08.2004 N Ф09-2767/04-ГК и др.

В рамках второго подхода суды удовлетворяют негаторные требования, их суть сводится к предоставлению истцу права беспрепятственного пользования вещью ответчика, и устанавливают сервитут. Так, есть судебные дела, по которым суды удовлетворяют негаторные иски, по сути, вынося решения об установлении сервитута: определяются сроки возможного пользования чужой вещью, размер платы и т.д. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Постановления Президиума ВАС РФ от 07.08.2001 N 760/01;

) ФАС Московского округа от 31.01.2001 N КГ-А40/50-01; (По смыслу ст. ст. 208, 304 ГК РФ негаторное требование направлено на защиту имущественного права или интереса против длящегося нарушения. Однако суды обеих инстанций не выяснили, а имелись ли препятствия для истца в пользовании им спорным объектом недвижимости соответственно на 12.10.2000 и на 05.12.2000, последний односторонний акт истца датирован 14.06.2000.

Не обсуждался судами вопрос и о возможности прохода в нежилое помещение истца иным путем, нежели через помещения ответчика, а также о составе нарушения прав и интересов истца в связи с этим.

Истец и ответчик в равной степени защищены законом. Как истец вправе претендовать на ограниченное пользование собственностью ответчика для прохода к своему нежилому помещению, так и ответчик на соответствующую компенсацию истцом затрат по ее содержанию в связи с этим.

При новом рассмотрении дела следует учесть изложенное и, оценив собранные относимые, допустимые и достоверные доказательства, вынести законное и обоснованное решение.

)ФАС Северо-Западного округа от 03.02.2006 N А13-4272/03-09, от 29.09.2006 N А56-4361/2006, от 19.12.2007 по делу N А42-6825/2006; ФАС Северо-Кавказского округа от 27.08.2007 N Ф08-4449/2007; ФАС Центрального округа от 05.06.2001 N 154/2-1-А68-89/7-00 и др.

Для того чтобы найти решение проблемы соотношения негаторного иска и требования об установлении сервитута, рассмотрим характерный пример из судебной практики, когда истцом был неправильно выбран способ защиты своего права.

Закрытое акционерное общество обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью об устранении препятствий в пользовании имуществом путем возложения на ответчика обязанности снести забор, расположенный на границе соседних земельных участков. В обоснование своего требования истец указал: расстояния от его зданий до забора недостаточно для использования зданий по назначению, что нарушает его права как собственника зданий. Решением суда в иске было отказано на основании того, что установление ответчиком на границе участков забора в целях сохранения своего имущества и недостаточность площади земельного участка истца для использования зданий сами по себе не доказывают факт нарушения права собственности истца <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 08.10.2002 N Ф09-2448/02-ГК.

В рассматриваемом случае истцом был неправильно выбран способ защиты права собственности, так как заявленные требования не соответствовали специфики ситуации. Для обеспечения своего интереса собственнику здания необходимо было обратиться к собственнику соседнего земельного участка с требованием о предоставлении сервитута.

Неверность второго подхода объясняется еще и тем, что суды, удовлетворяя негаторный иск, направленный на установление сервитута, выходят за пределы исковых требований, т.е. устанавливают в пользу истца сервитут, о приобретении которого он не просил.

Цель негаторного иска заключается в пресечении неправомерных ограничений возможности пользоваться своей вещью, в результате чего восстанавливается положение, существующее до нарушения. Негаторный иск направлен на отрицание возможности чинить собственнику препятствия к пользованию вещью и на устранение последствий, вызванных созданием таких помех. Как справедливо указывает Д.В. Мурзин, посредством негаторного иска можно устранить препятствие в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гражданское право: В 3 т. Т. 1 / Под общ. ред. С.А. Степанова. М., 2010. С. 474.

Следует отметить, что практика арбитражных судов в последнее время все больше склоняется к позиции о невозможности использования негаторного иска для получения выгод сервитутного характера <1>. Так, в Постановлении ФАС Уральского округа от 12.11.2007 N Ф09-9235/07-С6 сказано, что требование истца об обеспечении беспрепятственного проезда транспорта по территории соседнего земельного участка не удовлетворено, поскольку это требование об установлении сервитута, не подлежащее рассмотрению в рамках негаторного иска.

--------------------------------

<1> Определения ВАС РФ от 25.06.2009 N 7580/09, от 28.07.2010 N ВАС-10315/10; Постановления ФАС Московского округа от 22.06.2009 N КГ-А40/5472-09; ФАС Центрального округа от 30.03.2010 N Ф10-935/10; ФАС Уральского округа от 31.03.2008 N Ф09-2034/08-С6, от 17.07.2008 N Ф09-1048/08-С6, от 22.07.2008 N Ф09-5110/08-С6 и др.

Следовательно, если истец предъявляет требование, хоть и названное негаторным, но направленное на предоставление ему права пользования вещью ответчика, суд должен отказывать в удовлетворении такого требования и рекомендовать обратиться к ответчику за установлением сервитута в соответствии с п. 3 ст. 274 ГК РФ.