Глава 5. Планировка территории

Статья 41. Назначение и виды документации по планировке территории

Комментарий к статье 41

1. Часть 1 комментируемой статьи раскрывает назначение подготовки документации по планировке территории, которая осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий.

Целями подготовки документации по планировке территории является:

обеспечение устойчивого развития территорий;

выделение элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов);

установление границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства;

установление границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.

2. Часть 3 комментируемой статьи содержит отсылочную норму к положениям земельного, водного, лесного и иного законодательства, применяемую при подготовке документации по планировке территории в случае установления границ незастроенных и не предназначенных для строительства земельных участков.

3. Часть 4 комментируемой статьи регулирует ситуации, когда происходит разделение земельного участка или объединение нескольких земельных участков в один или осуществляется изменение общей границы земельных участков. При этом вместо документации по планировке территории осуществляется подготовка землеустроительной документации.

В соответствии с Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" (в ред. от 4 декабря 2006 г.) землеустроительная документация - это документы, полученные в результате проведения землеустройства.

К видам землеустроительной документации относятся:

генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель;

проекты территориального землеустройства;

материалы межевания объектов землеустройства;

карты (планы) объектов землеустройства;

проекты внутрихозяйственного землеустройства;

проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии, селей, подтопления, заболачивания, вторичного засоления, иссушения, уплотнения, загрязнения отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражения и других негативных воздействий;

материалы почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;

тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации могут устанавливаться другие виды землеустроительной документации.

Состав, содержание и правила оформления каждого вида землеустроительной документации регламентируются соответствующими техническими условиями и требованиями проведения землеустройства.

Также ч. 4 комментируемой статьи устанавливает обязательные требования при проведении разделения или объединения земельных участков.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" в ч. 4 комментируемой статьи было внесено изменение, более четко уточняющее размеры вновь образованных земельных участков.

4. Часть 5 комментируемой статьи устанавливает виды документации, разрабатываемые при подготовке документации по планировке территорий:

1) проекты планировки территории;

2) проекты межевания территории;

3) градостроительные планы земельных участков.

Статья 42. Проект планировки территории

Комментарий к статье 42

1. Часть 1 комментируемой статьи определяет цель подготовки проекта планировки территории и устанавливает, что такая подготовка осуществляется для выделения элементов планировочной структуры, установления параметров планируемого развития элементов планировочной структуры.

2. Норма, содержащаяся в ч. 2 комментируемой статьи, устанавливает содержание проекта планировки территории. Данный проект должен состоять из подлежащей утверждению основной части, а также обосновывающих ее материалов.

3. В части 3 данной статьи приводятся составляющие основной части проекта территории, в частности:

чертежи планировки территории с указанием необходимых сведений;

положения о размещении объектов капитального строительства, а также о характеристиках планируемого развития территории.

4. Части 4 - 6 комментируемой статьи раскрывают содержание и устанавливают требования к оформлению материалов по обоснованию проекта планировки территории, состоящих из графических материалов и пояснительной записки.

5. Части 7 и 8 комментируемой статьи устанавливают особенности правового регулирования подготовки проектов планировки территории на основании документов территориального планирования Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования.

Например, Закон Самарской области от 12 июля 2006 г. N 90-ГД "О градостроительной деятельности на территории Самарской области" устанавливает, что решение о подготовке документации по планировке территории, на которой предусматривается размещение объектов капитального строительства регионального значения, принимает орган исполнительной власти Самарской области, уполномоченный в области градостроительной деятельности.

В случае принятия решения о подготовке документации по планировке территории орган исполнительной власти Самарской области, уполномоченный в области градостроительной деятельности, в течение десяти дней со дня принятия такого решения направляет уведомление о принятом решении главам поселений и городских округов Самарской области, применительно к территориям которых принято такое решение.

Состав и содержание проектов планировки территории должны соответствовать требованиям, установленным Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Орган исполнительной власти Самарской области, уполномоченный в области градостроительной деятельности, обеспечивает подготовку документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства регионального значения, в течение тридцати дней осуществляет проверку подготовленной на основании его решения документации по планировке территории на соответствие требованиям градостроительного законодательства, по результатам которой в течение семи дней принимает решение о направлении такой документации в Правительство Самарской области на утверждение или отклонение такой документации и направление ее на доработку.

Документация по планировке территории, представленная органом исполнительной власти Самарской области, уполномоченным в области градостроительной деятельности, утверждается Правительством Самарской области.

6. Часть 9 данной статьи устанавливает, что проект планировки территории служит основой для разработки другого документа из состава документации по планировке территории, а именно проекта межевания территорий, подготовка которого осуществляется в порядке, определяемом ст. 43 комментируемого Кодекса.

Статья 43. Проекты межевания территорий

Комментарий к статье 43

1. Основой для разработки проектов межевания территорий в соответствии с ч. 9 ст. 42 комментируемого Кодекса является проект планировки территории.

Проект межевания территорий разрабатывается в отношении застроенных и подлежащих застройке территорий, расположенных в границах элементов планировочной структуры.

2. Часть 2 комментируемой статьи определяет назначение подготовки проектов межевания застроенных территорий, а также территорий, подлежащих застройке.

3. Частью 3 данной статьи предусмотрена возможность подготовки проектов межевания территорий либо в составе проектов планировки территорий, либо в виде самостоятельного документа.

4. Часть 4 комментируемой статьи содержит правила, касающиеся размеров земельных участков в границах застроенных территорий.

5. Содержание проекта межевания, включающего в себя необходимые чертежи, раскрывается в ч. 5 комментируемой статьи.

6. Частью 6 данной статьи установлено, что в составе проектов межевания территорий осуществляется подготовка градостроительных планов земельных участков, которая определяется ст. 44 комментируемого Кодекса.

7. Нормативные правовые акты, действующие в настоящее время и имеющие отношение к содержанию отношений, регулируемых комментируемой статьей, были приняты до вступления в силу комментируемого Кодекса. Рассмотрим конкретные примеры.

Постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 г. N 150 "Об утверждении Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации" определено, что при разработке проекта межевания территорий должно быть обеспечено соблюдение следующих требований:

границы проектируемых земельных участков устанавливаются в зависимости от функционального назначения территориальной зоны и обеспечения условий эксплуатации объектов недвижимости, включая проезды, проходы к ним;

границы существующих землепользований при разработке плана межевания не подлежат изменению, за исключением случаев изъятия земель для государственных и общественных нужд в соответствии с законодательством или при согласии землепользователя на изменение границ земельных участков;

межеванию не подлежат территории, занятые транспортными и инженерными коммуникациями и сооружениями, а также земли общего пользования.

Размеры земельных участков в границах застроенных территорий городских и сельских поселений устанавливаются с учетом фактического землепользования, градостроительных нормативов, действовавших на период застройки указанных территорий. Если в процессе межевания территорий выявляются территории, размеры которых превышают установленные градостроительные нормативы, такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося земельного участка градостроительному регламенту.

При разработке проекта межевания территорий в границы земельных участков включаются территории: под зданиями и сооружениями; проездов, пешеходных дорог и проходов к зданиям и сооружениям; открытых площадок для временного хранения автомобилей; придомовых зеленых насаждений, площадок для отдыха и игр детей; хозяйственных площадок; физкультурных площадок; резервных территорий.

Для территориальных зон промышленной и коммунально-складской застройки границы земельных участков предприятий и иных объектов определяются с учетом количества работающих, технологии производства, грузооборота и других характеристик существующих и размещаемых объектов исходя из минимально допустимых размеров земельных участков и нормативной плотности застройки площадок предприятий.

При значительном превышении нормативного размера земельного участка, занимаемого отдельным предприятием, при установлении его границ размер занимаемого участка может быть уменьшен до нормативного размера при соответствующем обосновании.

При установлении размеров и границ земельных участков в зонах исторической застройки учитываются исторические границы домовладений, определяемые на основе архивных данных, историко-архитектурных опорных планов и проектов зон охраны памятников истории и культуры.

Для сложившихся и вновь формируемых объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких организаций, выделяется единый земельный участок, размер и границы которого устанавливаются в соответствии с основным функциональным назначением объекта. При этом за отдельным землепользователем условно закрепляется часть участка пропорционально занимаемой полезной площади здания без закрепления границ в натуре.

Границы земельных участков под временные торговые точки устанавливаются на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления в соответствии с градостроительной документацией исходя из минимальных размеров их участков (площадь, занимаемая самими строениями, и зоны хозяйственного обслуживания). При этом пешеходная зона, подъезды и другие элементы территорий общего пользования не включаются в границы.

При разработке проекта межевания уточняются публичные сервитуты, в соответствии с которыми землепользователи обязаны обеспечить: безвозмездное и беспрепятственное использование объектов общего пользования (пешеходные и автомобильные дороги, объекты инженерной инфраструктуры); возможность размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним; возможность доступа на участок представителей соответствующих служб для ремонта объектов инфраструктуры и других целей.

Проекты межевания разрабатываются в составе графических и текстовых материалов.

Графические материалы выполняются в масштабе 1:500 - 1:2000 и включают в себя план фактического использования территории и проект межевания территории, на которых указываются красные линии, границы земельных участков, контуры зданий и сооружений, существующие и проектируемые территории общего пользования, публичные сервитуты.

Пояснительная записка содержит характеристику территории, на которую осуществляется межевание; сведения об использованных материалах по установлению границ земельных участков и особенностях межевания; перечень публичных сервитутов; обоснования принятых решений.

При разработке проектов межевания учитываются красные линии, опорные (дежурные) планы территорий городов и других поселений, регистрационные планы подземных инженерных коммуникаций и атласы геологических выработок.

Обязательными положениями проекта межевания территорий являются:

границы земельных участков;

предложения по установлению публичных сервитутов.

Проекты межевания территорий в виде графических и текстовых материалов являются основанием для выноса в натуру (на местность) границ земельных участков, установления публичных сервитутов, выдачи кадастровых карт (планов) земельных участков и формирования объектов недвижимости.

Законом г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" дается следующее определение проекта межевания:

проект градостроительного межевания территории (проект межевания) - градостроительное обоснование разделения структурных элементов городской территории (кварталов, микрорайонов, районов и прочих), ограниченных красными линиями и иными линиями градостроительного регулирования, на земельные участки.

Разработанные в рамках проекта межевания планы масштаба 1:2000 являются основой для установления границ земельных участков на местности, закрепления их межевыми знаками и составления плана земельного участка.

Проекты межевания территорий разрабатываются для застроенных территорий уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы на территорию не менее квартала или его планировочно обособленной части за счет средств бюджета г. Москвы в рамках реализации программ по проведению земельной реформы или иных средств.

Статья 44. Градостроительные планы земельных участков

Комментарий к статье 44

1. В соответствии с ч. 6 ст. 43 комментируемого Кодекса подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется в составе проектов межевания территорий.

При этом ч. 2 комментируемой статьи устанавливает, что подготовка градостроительного плана земельного участка осуществляется в составе проекта межевания территории или в виде отдельного документа.

По нашему мнению, указанные положения Кодекса нуждаются в согласовании.

2. Часть 1 комментируемой статьи определяет, применительно к каким земельным участкам осуществляется подготовка градостроительных планов:

застроенные земельные участки;

земельные участки, предназначенные для строительства, реконструкции и объектов капитального строительства.

3. Часть 3 комментируемой статьи раскрывает содержание градостроительного плана земельного участка. Градостроительный план земельного участка должен содержать:

указание границ самого участка, имеющихся на нем зон публичных сервитутов, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, а также минимальные отступы от границ участка при размещении зданий, строений, сооружений;

информацию о градостроительном регламенте, если его действие распространяется на земельный участок, о видах разрешенного использования участка;

информацию о расположенных на земельном участке объектах капитального строительства, объектах культурного наследия, а также сведения о технических условиях подключения объектов капитального строительства к инженерным сетям.

4. В качестве необязательной информации ч. 4 комментируемой статьи допускает возможность включения в состав градостроительного плана земельного участка указания на возможность или невозможность его разделения на несколько земельных участков.

5. Часть 5 комментируемой статьи определяет, что форма градостроительного плана земельного участка устанавливается Правительством Российской Федерации.

Правительством Российской Федерации 29 декабря 2005 г. было принято Постановление N 840 "О форме градостроительного плана земельного участка".

Во исполнение данного Постановления Правительства РФ Министерство регионального развития РФ 11 августа 2006 г. издало Приказ N 93, которым утвердило Инструкцию о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка. В соответствии с Инструкцией форма градостроительного плана земельного участка заполняется в трех экземплярах. После утверждения первый и второй экземпляры на бумажном носителе передаются заявителю. Третий экземпляр на бумажном и электронном носителях передается в орган, уполномоченный на регистрацию градостроительного плана земельного участка.

Копия утвержденного градостроительного плана земельного участка после его регистрации передается в орган, уполномоченный на ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования.

Статья 45. Подготовка и утверждение документации по планировке территории

Комментарий к статье 45

1. Статья 45 комментируемого Кодекса определяет порядок подготовки и утверждения документации по планировке территории.

Части 1 - 5 комментируемой статьи устанавливают полномочия органов исполнительной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, а также органов местного самоуправления муниципального района, поселения и городского округа по подготовке указанной документации.

Содержащиеся в названных частях комментируемой статьи положения также устанавливают, какие именно документы территориального планирования служат основой для подготовки документации по планировке территории.

2. Частью 6 комментируемой статьи установлен запрет на подготовку документации по планировке территории при отсутствии документов территориального планирования. Исключение составляют случаи подготовки проектов межевания застроенных территорий и градостроительных планов земельных участков по заявлениям физических или юридических лиц.

Указанная часть комментируемой статьи вводится в действие с 1 января 2006 г.

3. Часть 7 комментируемой статьи устанавливает необходимость в течение 10 дней со дня принятия решения о подготовке документации по планировке территории направить уведомления принявшим такое решение уполномоченным органом государственной власти или местного самоуправления муниципального района главе поселения, главе городского округа, в отношении территорий которых было принято указанное решение.

4. Часть 9 комментируемой статьи устанавливает особенности подготовки документации по планировке территории при размещении объекта капитального строительства в границах территории, для которой не устанавливается градостроительный регламент и на которую не распространяется его действие.

5. Состав документов, необходимых для подготовки документации по планировке территории, а также указание требований, в соответствии с которыми должна осуществляться такая подготовка, отражены в ч. 10 комментируемой статьи.

Проверку подготовленной документации по планировке территории на соответствие указанным требованиям согласно ч. 12 комментируемой статьи проводят органы, принявшие решение о такой подготовке, в течение 30 дней.

По окончании проверки и с учетом ее результатов указанные органы в течение 7 дней принимают решение о направлении документации на утверждение или об ее отклонении и направлении на доработку.

6. Подготовка документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа, осуществляется с учетом особенностей, установленных ст. 46 комментируемого Кодекса.

7. Часть 14 комментируемой статьи определяет органы государственной власти и местного самоуправления, уполномоченные утверждать документацию по планировке территории.

8. В соответствии с ч. 15 комментируемой статьи утвержденная документация по планировке территории в течение 7 дней направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации. При этом глава местной администрации обязан обеспечить ее опубликование.

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 210-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации" в ч. 16 комментируемой статьи было внесено изменение. Если у муниципального образования имеется официальный сайт, то на нем главой местной администрации должна быть в обязательном порядке выставлена документация по планировке территории (проектов планировки территории и проектов межевания территории) в сети Интернет.

9. Часть 17 комментируемой статьи предусматривает право заинтересованных лиц, органов государственной власти и местного самоуправления оспорить в судебном порядке документацию по планировке территории.

10. Части 18 - 20 комментируемой статьи устанавливают состав нормативных правовых актов, которыми определяется порядок подготовки документации по планировке территории на основании решений:

уполномоченных федеральных органов исполнительной власти;

органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

органов местного самоуправления.

Статья 46. Особенности подготовки документации по планировке территории, разрабатываемой на основании решения органа местного самоуправления поселения или органа местного самоуправления городского округа

Комментарий к статье 46

1. Статья 46 комментируемого Кодекса устанавливает особенности подготовки документации по планировке территории, которая разрабатывается на основании решения органа местного самоуправления поселения или городского округа.