02.04.2014 – Земельное право

Лектор – проф. Крассов Олег Игоревич

Тема: Управление в сфере использования и охраны земель

…

Функции управления и организационные меры – различие:

- в результате управленческой функции, итогом будут определенные правовые последствия.

- в результате организационной меры – не будет правовых последствий

Например, результат предоставления земель – приобретение права на земельный участок. А например, осуществление землеустройства – не влечет прямо последствий. Землеустроительные работы получают значение после принятие решений управленческими органами.

Подавляющее большинство управленческих функций и организационных мер – применительно ко всем категориям земель. Но, в отношении некоторых категорий – особые функции:

Например, функция ведения государственного лесного реестра – только в отношении земель лесного фонда. Государственный водный реестр – земли водного фонда.

Земли лесного фонда – лесоустройство.

Функции управления

1 Функция, государственный кадастровый учет земельных участков.

Гос. кадастровым учетом недвижимости п. 3 ст. 1 ФЗ 2007 года “О государственном кадастре недвижимости” является:

1) Действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимости. В общем, внесение сведений в кадастр.

2) Такие сведения должны или подтверждать существование недвижимого имущества, которое обладает признаками индивидуально-определенной вещи, либо подтверждать прекращение существования такого имущества.

Кадастровому учету подлежат: земельные участки, здания, строения, помещения, объекты незавершенного строительства.

Кадастровому учету предшествует кадастровая деятельность, то есть кадастровые работы. Такая деятельность осуществляется обычно кадастровым инженером.

Короче говоря, построили домик. Построили, конечно, без разрешения на строительства, как захотелось… потом то надо зарегистрировать? Придет мужик, обмеряет всё, что-то запишет.

Примерно в таком же духе – подготовка межевого плана. Если нужно оформить права на земельный участок – надо проводить межевые работы. Межевой план – документ, в котором отражены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке и указаны новые, необходимые сведения о земельном участке (ст. 38 ФЗ “О кадастре”).

Межевой план – согласование границ земельного участка, со смежными земельными участками.

В результате – любому земельному участку присваивается не повторяющийся государственный учетный номер (кадастровый номер).

Межевой план должен быть подписан всеми соседями-собственниками.

2 Функция, Государственная регистрация земельных участков и сделок с ними

ГК - Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

ФЗ “О гос. регистрации прав на недвижимое имущество”.

Цель гос. регистрации – обеспечение гарантий устойчивого оборота недвижимого имущества, со стороны государства.

Государственная регистрация – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, обременения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК (п. 1 ст. 2 ФЗ “о гос. регистрации”).

Государственная регистрация – индивидуальный правовой акт.

Юридическое значение – с его принятием, закон связывает возникновение юридических последствий.

Акт государственной регистрации, закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права. Но, это положение разбивается полностью другим положением – зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке.

Предметом регистрации по ст. 131 ГК являются: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты иные предусмотренные законодательством права.

Но, в Росреестре могут просто не знать что такое сервитут 

Практика в риелторов – ничего сами не носят в Росреестр, это делают ‘специалисты’ по государственной регистрации .

Для чего нужна гос. регистрация? Чтобы обеспечить гарантии оборота, как указано в законе? Основное значение, на самом деле в том, что лицо, которое зарегистрировало право, приобретает возможность распоряжаться ею, вот в чем важное, промежуточное значение. А самый главный момент в чем? Вообще для чего существует понятие недвижимости – налоги на недвижимость! Вот для чего придумали.

Результат – гражданское право не имеет никакого отношения. Налоги – налоговое право.

В мире существует две основные системы государственной регистрации прав земли:

1 система, когда-то давно герцог, царь, король пожаловал своему подданному землю. Оформил в виде грамоты. Потом, это лицо распоряжалось недвижимостью, продавало. И вот столетиями шла цепочка передачи прав. Приобретая такую недвижимость надо изучить чуть ли не всю цепочку передач. Есть даже понятие – страхование титула. Конечно, это полный бред, в законодательстве многих стран установлены ограничения, периоды, за которые надо проверить законность передач (60, 20 лет).

Иногда возникают серьезные опасности, что, допустим мы все зарегистрировали (как правило, суды, без всяких проверок). Допустим, если покупатель по своей глупости в какой-то стране общего права не зарегистрировал свое право на участок, то продавец может еще раз продать участок, и это будет законно.

2 система, Система Торренса.

Система примерно в 1868 году впервые внедрена в Южной Австралии.

Суть в том, что регистрируется титул права на недвижимость. Сам факт регистрации является доказательством существования права. Это титул “нерушимости”.

Обе системы, мягко говоря, не совершенны.

Кстати, лектор не рекомендует покупать недвижимость на островах Океании, карибского бассейна и в Новой Зеландии, особенно земель Маори 

Земли Маори. Это земля неотчуждаема, продать её нельзя. Конец света для семейства. Каждое последующее поколение наследует права. Доли не выделяются. Часто на одну землю может претендовать человек 500.