58. Понятие и виды договора аренды и ссуды. Объекты, форма, срок

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Формы арендных отношений весьма многообразны. К ним относятся прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Объект. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Из этого следует, что предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В связи с этим к договору должны прилагаться документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Например, максимальный срок договора проката не может превышать одного года. Предельный срок аренды участков лесного фонда равен сорока девяти годам.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть туже вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Из легального определения договора безвозмездного пользования видно, что он (как и дарение) может быть консенсуальным и реальным. В первом случае договор является двусторонним, так как обязанности возникают у каждой из сторон, во втором - односторонним (обязанной стороной признается только ссудополучатель). Последний обязуется возвратить вещь, которой временно пользовался.

Объект договора ссуды = объекту договора аренды.

Форма договора ссуды подчиняется общим требованиям о форме сделок.

Договор ссуды может быть заключен на определенный срок, а если срок в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок.

59. Аренда транспортного средства: понятие, виды и признаки, объект и субъект, форма, особенности определения арендной платы

Выделение договора аренды транспортного средства в качестве отдельного вида договора аренды продиктовано особенностями его предмета — транспортного средства.

1) аренда транспортного средства с экипажем;

2) аренда транспортного средства без экипажа.

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Договор аренды транспортного средства является реальным договором. В то же время в морском праве договор фрахтования судна на время (тайм-чартер) рассматривается как консенсуальный договор.

Форма договора аренды транспортного средства является письменной независимо от срока аренды. К аренде транспортных средств не применяются правила о государственной регистрации права аренды недвижимого имущества.

Срок в договоре аренды транспортного средства регламентируется общими нормами об аренде, за исключением того, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок к договору аренды транспортного средства не применяются. Срок аренды транспортного средства может быть как определенным, так и неопределенным. Однако срок обязательно должен быть указан в тайм-чартере — договоре фрахтования судна на время.

Предмет договора носит комбинированный характер и включает в качестве одного компонента (элемента) право пользования вещью - индивидуально-определенным транспортным средством (автомобиль, речное, морское или воздушное судно и т.п.), а в качестве второго (с экипажем) - услуги по управлению им (комплекс услуг по вождению, пилотированию, включая навигационные услуги, услуги связи и иные) и по его технической эксплуатации.

Субъекты. Арендатор и арендодатель.

Права и обязанности арендатора:

- обязанность по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства.(с экипажем)

- право на его коммерческое использование, сдавать арендованное транспортное средство в субаренду.

- обязанность по содержанию транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта. обязанность управления и техническая эксплуатация ТС (без экипажа)

Права и обязанности арендодателя:

- предоставить арендатору транспортное средство в состоянии, позволяющем эксплуатировать его в соответствии с назначением транспортного средства и условиями договора. (без экипажа)

- Обязанность по управлению, технической эксплуатации и содержанию ТС, обязанность страхования ТС, если это предусмотрено в законе. (с экипажем)

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

60. Аренда недвижимости: понятие, виды и признаки договора, недвижимость как объект договора. Субъекты (права и обязанности, ответственность). Форма, порядок заключения, изменения и расторжения. Особенности определения арендной платы, значение отдельных сроков в договоре.

Договор аренды недвижимости не урегулирован в ГК, там имеются положения т/ко о договоре аренды зданий и сооружений и предприятий.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви­дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу­жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре­нде недвижимого имущества - аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 - об аренде зданий и сооружений как отдельной ра­зновидности недвижимого имущества.

Аренда недвижимости на половину охватывает те объекты, которые не м/б проданы:

- аренда земель с/х и не с/х назначения

- аренда лесов, водных объектов, участков недр и т.д.

По договору аренды недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору какую-то недвижимость.

Договор аренды недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды недвижимости влечет его недействительность. Договор аренды недвижимости, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Признаки:

- срочный

- консенсуальный

- двухстороннеобязывающий

- возмездный

К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Права и обязанности арендатора:

- право пользования арендованным имуществом, сдавать в субаренду, требовать возмещения ущерба, причиненного им-ву от любых лиц, в т.ч. и арендодателя; истребовать из чужого владения; обязанность вносить арендную плату, поддерживать им-во в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание.

Права и обязанности арендодателя:

- право требования внесения арендной платы, право требования досрочного расторжения; обязанность предоставлять арендуемое им-во в надлежащем качестве, производить за свой счет капитальный ремонт. Несет риск случайной гибели им-ва.

Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, наступает независимо от того, знал он или не знал об этих недостатках во время заключения договора аренды. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды, либо были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.