25. Ипотечно-инвестиционный анализ: техника Эллвуда.

26. Специфика правового регулирования рынка недвижимости.

Законодательство в сфере недвижимого имущества – это совокупность законов и других нормативных правовых актов, посредством которых государственные органы могут устанавливать, изменять или отменять соответствующие правовые нормы. В сфере недвижимости права и интересы подразделяются как на частные, так и на общественные К общественным правам относят:  1) право на налог, т. е. имущественное налогообложение; 2) право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд; 3) право полицейской власти – ограничения, установленные обществом для защиты собственных интересов (введение ограничений в области дорожного движения, строительства и т. д.); 4) право забирать имущество в казну. Например, имущество, принадлежащее определенному владельцу, может перейти в собственность государства после смерти владельца в следующих случаях если у владельца нет законных наследников, если он заранее не позаботился о завещании. К частным правам относят:  1) возможность владения имуществом физических или юридических лиц; 2) пожизненное имущественное право; 3) права на недвижимость в соответствии с законом. Выделяют три группы, на которые подразделяются источники права: 1) федеральные законы и иные нормативные правовые акты приняты в сфере недвижимости; 2) законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ; 3) законы о местном самоуправлении и местные нормативные правовые акты. Правовой основной для развития всего российского законодательства является Конституция РФ, которая имеет высшую силу и прямое воздействие. Все существующие и принимаемые правовые акты должны полностью соответствовать Конституции РФ. Принципы, изложенные в Конституции РФ, определяют законное и цивилизованное управление недвижимостью в России. Конституция гарантирует «единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции и свободу экономической деятельности», при этом «признаются и защищаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». «Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами». Согласно ст. 36 и 40 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю, каждый имеет право на жилище. В Гражданском кодексе Российской Федерации (ГК РФ) содержится ряд разделов, которые регулируют отношения в сфере управления недвижимостью как единым объектом, в том числе отношения связанные со сделками с недвижимым имуществом, например мена, дарение, купля-продажа, аренда и др.

27. Основные участники и субъекты сферы недвижимости.

К субъектам рынка недвижимости относят: 1. продавцов (арендодателей)2. покупателей (арендаторов)3. квалифицированных участников рынка недвижимости Продавцом (арендодателем) может стать любое физическое или юридическое лицо, владеющее правом собственности на данный объект, в том числе в роли продавца недвижимости может выступать государство в лице специально созданных органов управления собственностью. Покупателем (арендатором) может быть орган государственного управления или любое физическое или юридическое лицо, имеющие законные права на данную операцию (имеется в виду коммерческая деятельность государственных органов, деятельность иностранных граждан и нерезидентов). Состав квалифицированных участников рынка недвижимости определяется перечнем видов деятельности коммерческих структур и перечислением процессов протекающих на рынке недвижимости с участием государственных структур. Соответственно их можно разделить на неинституциональных и институциональных участников. К работающим на коммерческой основе, неинституциональным участникам, относят: - предпринимателей, которыми могут быть физические или юридические лица, в том числе предприятия государственной собственности, обеспечивающие в соответствии с законом на рынке ту или иную коммерческую деятельность (регистрация, лицензирование деятельности);  - брокеров, оказывающих услуги покупателям и продавцам при свершении сделок купли-продажи недвижимости;  - оценщиков недвижимости, оказывающих РН услуги по оценке стоимости объектов продавцам, покупателям, инвесторам, собственникам;  - банкиров (финансистов), занятых финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе и с ипотечным кредитованием;  - девелоперов, занятых созданием и развитием объекта недвижимости, и в т. ч. финансированием и организацией инвестиционного проекта, продажей объекта по частям, полностью или сдачей его в аренду (с привлечением уже перечисленных участников на правах соинвесторов и подрядчиков или самостоятельно);  - редевелоперов, которые занимаются преобразованием (при вторичной застройке) и развитием территорий;  - управляющих недвижимостью, которые занимаются технической эксплуатацией объекта и финансовым управлением;  - строителей и проектировщиков - работают на коммерческой основе;  - юристов, занимающихся на рынке недвижимости юридическим сопровождением операций;  - страховщиков, осуществляющих страхование сделок, объектов, профессиональной ответственности;  - участников фондового рынка недвижимости, которые занимаются оборотом и созданием ценных бумаг, поддерживаемых недвижимостью (пул закладных при ипотеке, жилищные облигации);  - аналитиков, занятых подготовкой информации и исследованиями рынка;  - финансовых аналитиков, занимающихся соответственно анализом финансирования инвестиционных проектов;  - маркетологов, специалистов по рекламе и связям с общественностью, занимающихся продвижением на рынке услуг и объектов;  - информационно-аналитические издания и прочие средства массовой информации, специализирующиеся на купли- продажи недвижимости;  - ИТ - специалистов, обслуживающих рынок недвижимости;  - специалистов, проводящих тренинги для персонала компаний, занимающихся продажей недвижимости;  - прочих специалистов - сотрудников международных и национальных профессиональных объединений РН. К представляющим интересы государства институциональным участникам, относят следующие организации:  - организации, регулирующие землепользование, землеустройство и градостроительное развитие;  - территориальные и федеральные земельные органы, занимающиеся зонированием территорий, созданием земельного кадастра, инвентаризацией земли и оформлением землеотвода;  - территориальные и федеральные органы градостроительства и архитектуры, занимающиеся согласованием и утверждением градостроительных планов поселений и территориальных застроек, выдачей и подписанием разрешений на строительство, созданием градостроительного кадастра;  - органы экспертизы проектной и градостроительной документации, занимающиеся согласованием и утверждением строительно-архитектурных проектов;  - органы, ведающие учетом строений и их инвентаризацией;  - органы пожарной, технической и прочей инспекции, осуществляющие надзор за эксплуатацией или строительством зданий и сооружений;  - строителей, проектировщиков, специалистов по тех. эксплуатации, получающих финансирование из бюджета государства;  - нотариусов, находящихся на государственной службе;  - регистраторов и органы, осуществляющие регистрацию сделок с недвижимостью и прав на их осуществление.