14. Функции и цели управления недвижимостью.

Под управлением недвижимым имуществом понимается осуществление определенного комплекса операций по эксплуатации сооружений, зданий для того, чтобы эффективно использовать недвижимость в интересах владельца. Управление недвижимым имуществом реализуется методом формирования объекта управления, который представляет собой комплекс технологически и функционально связанного имущества, включающего земельный участок, здания, сооружения и т. д. Под основными целями управления рынком недвижимости подразумевается: 1) воплотить в реальность конституционные права граждан на недвижимое имущество и обязанности, связанные с их владением; 2) для того чтобы участникам рынка недвижимости работалось на рынке комфортно, необходимо установить определенный порядок и условия; 3) защитить участников рынка недвижимости от мошенников или преступных организаций; 4) обеспечить свободное ценообразование на объекты недвижимости в соответствии со спросом и предложением; 5) для того чтобы решить жилищные проблемы, нужно создать хорошие (благоприятные) условия в регионе или по стране целом; 6) обеспечить справедливое налогообложение недвижимости и участников рынков недвижимости; 7) создать условия для вложений (инвестиций), которые помогут развивать предпринимательскую деятельность в производственной сфере; 8) оздоровить экологическую среду, достигнуть эко-.-, номического роста, снизить уровень безработицы По стране в целом, решить жилищные проблемы Принципы управления рынком недвижимости зависят от многих условий, прежде всего экономических, политических и иных по стране, но мировой опыт, который уже довольно прочно сложился к этому времени должен учитываться. Для того чтобы указанные выше цели были воплощены в реальность, нужно учитывать следующие принципы управления: 1) разделение процедуры – т. е. должны применяться определенные подходы для регулирования отношений различных видов недвижимости – нежилых или жилых помещений, лесных и земельных участков и иных объектов; 2) открытость информации обо всех участниках и объектах рынка недвижимости для принятия деловых решений; 3) гласность нормотворчества – публичное обсуждение проектов законов и иных нормативных актов; 4) разделение полномочий между регулирующими органами; 5) простота и понятность процедур и правил, которые устанавливаются законодательными актами о недвижимом имуществе; 6) соблюдение преемственности российской системы управления рынком недвижимости, имеющей свою традицию и историю, с учетом мирового опыта регулирования прав собственности на разнообразные объекты недвижимости, его адаптация к отечественным условиям.

15. Метод прямого сравнительного анализа продаж: сущность преимущества и недостатки.

Называют методом рыночной индивидуализации. Рыночные метод – это метод оценки рыночной стоимости недвижимости исходя из данных о недавних продажах . Сравнительный подход к оценке – это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Преимущества сравнительного подхода: 1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей. 2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция. 3. Статически обоснован. 4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов. 5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты. Недостатки сравнительного подхода: 1. Различия продаж. 2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж. 3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки. 4. Зависимость от активности рынка. 5. Зависимость от стабильности рынка. 6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.