13. Договор постоянной ренты

Главный признак постоянной ренты – бессрочный характер обязательства плательщика по выплате ренты: существование не ограничивается каким-либо периодом времени, в том числе сроком жизни или существования получателя.

Получатели постоянной ренты:

• граждане

• НКО, если не противоречит закону и соответствует целям их деятельности (п.1 ст.589 ГК).

НКО, созданные на определенный срок или до достижения определенных целей, закрепленных в учредительных документах, не могут быть получателями постоянной ренты, т.к. они не могут вступать в бессрочные отношения. Такие НКО, как учреждения, по общему правилу не могут быть получателями постоянной ренты, потому что закон (п. 1 ст. 298 ГК) запрещает им отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ними имуществом. Учреждения не могут отчуждать для получения постоянной ренты имущество, которым они вправе самостоятельно распоряжаться как приобретенным за счет разрешенной им доходной деятельности (п.2 ст.298 ГК). При осуществлении разрешенной коммерческой деятельности учреждения преследуют предпринимательские цели, поэтому в отношении них начинает действовать общий запрет на получение постоянной (как и любой иной) ренты КО.

КО не могут быть получателями ренты. Статус КО как субъекта предпринимательской деятельности неразрывно связан с оборотом имущества и потому несовместим с положением рантье, «живущего на доход, в создание которого он не вовлечен». Данное ограничение вытекает из самой сущности ренты.

Другой признак договора постоянной ренты – возможность передачи прав получателя ренты в результате уступки требования и возможность их перехода по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации ЮЛ. Права получателя постоянной ренты могут быть переданы гражданам, НКО, имеющим право выступать в качестве получателей постоянной ренты.

Данная возможность может быть запрещена законом или договором (п.2 ст.589 ГК). Но при любых обстоятельствах запреты на передачу прав или на их переход, установленные законом или соглашением сторон, не должны лишать договор бессрочного характера, поэтому невозможно одновременно согласовать в договоре условие о запрете гражданину передавать права получателя постоянной ренты и условие о том, что эти права не могут перейти к другим лицам в порядке наследования. Если подобное допустить, то постоянная рента трансформируется в пожизненную, а плательщик ренты окажется связанным на период жизни гражданина – получателя постоянной ренты.

Размер рентных платежей – существенное условие договора постоянной ренты:

• обусловлено рисковым характером

• в обязательном порядке должен быть определен соглашением сторон

• размер ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, если иное не предусмотрено (п.2 ст.590 ГК)

Основная форма рентных платежей при постоянной ренте – денежная. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п.1 ст.590 ГК). Если иное не установлено договором, то постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст.591 ГК).

В длящихся обязательствах, возникающих на основе договора, особое значение приобретает вопрос о распределении между сторонами риска случайной гибели имущества, переданного под выплату постоянной ренты:

1. если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное бесплатно под выплату постоянной ренты, то риск несет плательщик ренты (как лицо, получившее имущество в собственность безвозмездно). Поэтому он обязан продолжать исполнять обязательства по выплате ренты независимо от гибели или порчи имущества

2. если случайно гибнет или случайно повреждается имущество, переданное за плату под выплату постоянной ренты, то плательщик как лицо, понесшее расходы по приобретению этого имущества в собственность, вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (ст. 595 ГК).

Прекращение договора возможно по общим основаниям гл. 26 ГК и по специальным основаниям. Но прекращение рентного обязательства, возникшего на базе передачи в ренту недвижимого имущества, по таким основаниям, как смерть гражданина (ст.418 ГК) и ликвидация ЮЛ, невозможно потому, что рента в порядке следования обременяет недвижимое имущество, переданное в ренту.

Специальное основание прекращения обязательств из договора – выкуп: плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п.1 ст.592 ГК). Условие договора об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. В договоре стороны могут предусмотреть одно ограничение на выкуп ренты: невозможность осуществления этого права при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.3 ст.592 ГК). Договоры постоянной ренты, содержащие указанные ограничения, сохраняют рисковый (алеаторный) характер. Договоры постоянной ренты, в которых отсутствуют рассматриваемые временные ограничения, не обладают чертами рисковых договоров.

Выкуп ренты – выплата плательщиком постоянной ренты ее получателю вместо рентных платежей выкупной цены, определенной сторонами в договоре. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты (п.2 ст.594 ГК). В состав выкупной цены не включается стоимость имущества, переданного под выплату ренты, вследствие того, что получатель ренты произвел отчуждение как продавец, получив за него плату, эквивалентную продажной цене. При отсутствии в договоре условия о выкупной цене в нее наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (п.3 ст.424 ГК).

О выкупе ренты ее плательщик обязан заявить в письменной форме не позднее чем за 3 месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. Обязательство по выплате ренты будет считаться прекращенным с момента получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Обязательства из договора постоянной ренты могут быть прекращены путем выкупа постоянной ренты плательщиком по требованию получателя ренты.

Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях:

1. плательщик ренты просрочил выплату более чем на 1 год, если иное не предусмотрено договором

2. плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (ст.587 ГК)

3. плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором

4. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами

5. в других случаях, предусмотренных договором (ст.593 ГК).