- •Понятие и общая характеристика источников земельного права
- •11 Основаниями возникновения, изменения и прекращения земельных правоотношений являются юридические факты, которые обладают следующими признаками:
- •18 Основания возникновения права частной собственности на земельные участки
- •19 Принудительные основания прекращения частной собственности на земельные участки
- •Добровольные основания прекращения права частной собственности на земельные участки
- •2. Иные права на пользование землей
2. Иные права на пользование землей
Право собственности на землю и вещные права на нее являются основными видами прав на землю, но не единственными. Помимо них существуют иные основания пользования земельными участками, не имеющими вещный характер - права на землю, основанные на обязательственных правоотношениях. Главными из них являются арендные обязательства (ст. 606—625 ГК РФ и п. 6 ст. 22 ЗК РФ).
Обязательства как основания прав на пользование земельными участками имеют следующие особенности:
◊ относительный характер данного вида правоотношений, поскольку они касаются не всех лиц, как это установлено законом относительно вещных прав на землю, а только тех, которые находятся в сфере действия данных обстоятельств;
◊ свобода воли сторон обязательств, на основании которых возникает право на пользование земельным участком;
◊ договорный характер обязательств по использованию земельных участков;
◊ отсутствие специальных решений уполномоченных государственных и муниципальных органов на право пользования земельными участками, как это имеет место при вещных правах на землю (на основе договора (аренды и др.) и факта его государственной регистрации);
◊ установленные законом форма (сложная письменная (купчая), бланкетная) и процедура оформления обязательств как основания возникновения права на землепользование;
◊ возникновение прав на землю из договорных обязательств можно подразделить на права, дающие возможность осуществлять весь цикл использования земель, полученных по договору (широкие права), и права, дающие возможность осуществлять отдельные функции использования земель (узкие права).
В литературе отмечается, что следует различать договор аренды и возникающее на его основании право аренды земли, которое предлагается рассматривать в качестве разновидности вещных прав.
Если первый вид прав выражается в одном договоре аренды земельного участка, то второй вид прав может выражаться в различных видах договоров.
Аренда земельного участка имеет значительное сходство с вещными правами на землю, отличаясь от них следующими основными признаками:
• срочный характер правоотношений, поскольку аренда всегда предполагает заключение арендных обязательств на определенный срок. Этим элементом арендные отношения по использованию земель в определенной мере сходны с правом временного землепользования, однако последнее не имеет, как правило, договорного характера и основывается на административно-правовом акте предоставления земельного участка во временное пользование;
• возмездный характер использования земель. Возмездность землепользования на основе вещных прав имеет нормированный государством характер, а возмездность землепользования, вытекающая из договорных отношений, нормируется сторонами в допустимых законом пределах. При этом плата за арендуемый земельный участок государству не прекращается, и ответственным по этим платежам остается лицо, обладающее земельным участком на праве собственности или на основе иных вещных прав на земельный участок;
• взаимная регламентация отношений по использованию земель сторонами договора аренды. В отличие от вещных прав на земельный участок, которые определены законом, регламентация арендных отношений может устанавливаться и изменяться по взаимному согласию сторон при условии соблюдения законодательства (ст. 270 ГК РФ и ст. 46, 48 ЗК РФ).
Установленные сторонами условия аренды земельных участков являются нормативными и имеют значение при решении споров, вытекающих из права землепользования;
• возможность взаимного воздействия (пр. – неустойка) сторон договора аренды друг на друга в случае нарушения или неисполнения договорных обязательств, составляющих внутренний регламент аренды земельных участков.
Иные же виды договоров, на основании которых возникает право пользования земельными участками, характерны наличием в них лишь возможностей осуществления определенного круга действий в отношении этих земельных участков: изыскательские работы, на осуществление поливов сельскохозяйственных угодий, договоры на осуществление агрохимического обслуживания, договоры на компактную застройку земельных участков и т.д.
Поскольку предметом договорных отношений является определенная функция по использованию земель, такие договоры не подлежат обязательной государственной регистрации. Государственная оценка подобных функций осуществляется в другой форме — в форме лицензирования. В частности, лицензируется деятельность по мелиорации земель, по обследованию земель на предмет выявления деградированных сельскохозяйственных угодий и др.
Основания прекращения права безвозмездного срочного пользования землей закреплены в ст. 47 ЗК РФ.