Классификация поправок (корректировок), способы их определения

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом. Процентные поправкивносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент. К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки: а)денежные поправки, вносимые к единице сравнения(1м², 1 га, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, на которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами; б) денежные поправки, вносимые кцене проданного объекта-аналогацелом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. К этому виду поправкам следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение поправок. Для расчета и внесения поправок используется множество различных методов, среди которых наиболее часто применяются следующие: методы, основанные на анализе парных продаж; экспертные методы расчета и внесения поправок; статистические на основе соотношения дохода и цены продажи

Метод анализа парных продаж. Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например, местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировок, на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложность подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы расчета поправок. Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объектов неджимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод трудоемок, и для его использования требуется достаточно развитый рынок недвижимости, так как метод предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

Наиболее часто в оценке используется корреляционно_регрессионный анализ. Этот метод при наличии хорошей базы данных позволяет получить очень хорошие и убедительные результаты. Эффективность регрессионного анализа ограничена числом элементов сравнения или факторов, влияющих на цену. Чем больше факторов отражает сделка, тем более многочисленной должна быть база данных, чтобы идентифицировать взаимосвязи.

Корреляционно-регрессионный анализчаще всего представлен двумя методами - методом парной корреляции и методом множественной корреляции (многофакторным анализом).

Парная корреляция подразумевает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем (ценой) одним из анализируемых факторных признаков (характеристикой). При этом обычно предполагается условное равенство всех прочих характеристик в сравниваемых объектах, а результативный показатель есть функция от значения анализируемой ценообразующей характеристики аналогичных объектов.

Y=f(x) (8.3)

По общему направлению корреляционная связь может быть прямой или обратной. При прямой связи увеличение факторного признака приводит к повышению результативного, наоборот, если при повышении факторного признака результативный уменьшается, это говорит о наличии обратной связи).

Мерой тесноты связи между ценой и анализируемой характеристикой служит коэффициент корреляции (r). Линейный коэффициент корреляции изменяется в пределах от -1 до + 1. Чем ближе его значение по модулю к 1, тем теснее связь. В силу того, что сравниваемые объекты имеют, как правило, несколько ценообразующих характеристик, линейный коэффициент корреляции может использоваться для выделения какой-либо одной из них, оказывающей максимальное влияние на формирование цен выбранных объектов-аналогов. Кроме коэффициента корреляции в корреляционно-регрессионном анализе используются и другие статистические показатели: среднеквадратическое отклонение, среднеквадратическая ошибка, коэффициент вариации, достоверность

Одним из важнейших этапов корреляционного анализа является выбор формы связи, аппроксимирующей зависимость цены от ценообразующих характеристик. Кроме линейной могут быть использованы следующие основные виды регрессионных зависимостей: степенная, показательная,квадратическая, гиперболическая.

Многофакторный анализпредполагает выявление наличия и формы корреляционной зависимости между результативным показателем и несколькими факторными признаками (параметрами):

(8.4)

Применение многофакторного анализа для расчета стоимости оцениваемого объекта дает более точные результаты по сравнению с парной корреляцией и поэтому большинстве случаев является более приоритетам. К тому же метод парной корреляции в оценке недвижимости применим в основном для расчета отдельных поправок, а метод множественной корреляции позволяет рассчитать стоимость оцениваемой недвижимости в целом. Например, в многофакторном анализе для расчета стоимости оцениваемого объекта может быть использована линейная регрессия вида:

, (8.5

где С₀– стоимость оцениваемого объекта; Х₁ .Х_п- основные ценообразующие характеристики оцениваемых объектов; А₀А_п– коэффициенты регрессии.

Метод соотнесения цены и дохода

Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и соизмерение цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор— это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо потенциальный, либо действительный.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая расчетных ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле:

, (8.6)

где Ц_об- вероятная цена продажи оцениваемого объекта;ПВД₀- валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;ВРМ_а- усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;Ц_iа- цена продажиi-го сопоставимого аналога;ПВД_iа- потенциальный валовой доходi-го сопоставимого аналога;m- количество отобранных аналогов.

Роль ВРМможет выполнятьобщий коэффициент капитализации(ОКК).ОКК– это отношение чистого операционного дохода к продажной цене. В этом случае:

, (8.8)

где К_кап- общий коэффициент капитализации;ЧОД_ai. - чистый операционный доходi-го сопоставимого аналога;

Последовательность внесения поправок и выведение итоговой величины стоимости. Последовательность, в которой вносятся поправки к сопоставимым объектам, определяется на основе анализа рыночной информации о сделках.

Поправки на переданные имущественные права, условия финансирования, условия продажи и рыночные условия часто выражают в процентных значениях. Однако, после того как процентное значение получено на основе рыночных данных, рассчитывают денежный показатель для каждого элемента сравнения. Например, если изменение рыночных условий от даты сопоставимой продажи до даты оценки составляет 5% в год, то в отношении сопоставимого объекта используется денежная поправка, соответствующая 5%.

После внесения поправок скорректированная цена продажи обычно преобразуется в соответствующую удельную цену для проведения дальнейших корректировок на: местоположение, физические характеристики, экономические характеристики и компоненты, не входящие в состав недвижимости.

Согласование показателей стоимости Большое значение имеет количество объектов сравнения. Чем больше их количество, тем больше у оценщика возможностей получить достоверный результат. Если объектов сравнения мало, целесообразно остановиться лишь на диапазоне стоимостей, в которых может находиться значение стоимости оцениваемого объекта. При правильном определении и внесении поправок откорректированные цены аналогов должны быть близки друг к другу. Значительные различия в конечных результатах свидетельствует о неверном проведении корректировки цен аналогов или не учёте каких-то элементов сравнения.

Идеальным результатом корректировки цен объектов-аналогов следует считать результат, когда откорректированные значения цен аналогов близки друг к другу. На практике идеал недостижим. Исходя из этого, редко удается получить близкие значения откорректированных цен. Поэтому на этапе согласования следует отдавать предпочтение (присваивать наибольший вес) тем ценам аналогов, который наиболее близки по своим характеристикам к объекту оценки. Наиболее близким аналогом следует считать тот объект, цена которого подвергалась наименьшему количеству корректировок, а сами корректировки были сравнительно небольшими.

Согласование (обобщение) показателей стоимости является последним и достаточно важным этапом метода сравнительного анализа. В процессе этого этапа оценщик анализирует полученные показатели и сводит их к диапазону значений или одной величине. На этом этапе рассматриваются и тщательно взвешиваются достоинства и недостатки каждого показателя стоимости, надежности рыночных данных, а также используемых методов анализа.

Для определения средневзвешенной стоимости земельного участка необходимо определить вес результатов, полученных после корректировок цен продаж земельных участков-аналогов. Наибольший вес придается земельному участку, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому участку. Для сведения нескольких показателей к одной величине служат методы анализа средневзвешенных значений, пример одного из которых представлен в нижеследующей таблице.Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок. При отсутствии достаточного количества квалифицированных экспертов вес каждого аналога можно определить по количеству выполненных корректировок его цены. Считается, что каждая корректировка выполняется с ошибкой. Следовательно, чем больше корректировок цены аналога, тем меньше его вес при формировании итоговой стоимости объекта оценки.

Таблица 4. Пример выполнения расчётов для определения средневзвешенной стоимости земельного участка

Объект	Цена/м2	Вес, в процентах	Произведение=Цена×Вес
D	$808,90	5	$40,44
A	$779,26	20	$155,85
C	$760,87	15	$114,13
E	$730,77	35	$255,77
B	$713,80	25	$178,45
ИТОГО		100%	$744,64
СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ = $744,64, или $745 (округленно)

Контрольные вопросы для самопроверки

1. На каких принципах базируется сравнительный подход и необходимые условия для его реализации?

2. Какие этапы выполнения работ при оценке недвижимости сравнительным подходом?

3. Какие основные единицы сравнения используются в сравнительном подходе?

4. Назовите основные критерии отбора объектов аналогов?

5. Что понимается под элементами сравнения и их назначение при использовании сравнительного подхода?

6. Какие способы внесения поправок в сравнительном подходе?

7. Какие методы определения корректировок используются в сравнительном подходе?

8. Чем отличаются количественные и качественные методы расчета корректировок?

9. Какое количество сопоставимых объектов недвижимости необходимо и достаточно для реализации метода анализа парных данных в сравнительном подходе?

10. Перечислите достоинства и недостатки метода валового рентного мультипликатора.

11. Какие основные статистические характеристики используются в сравнительном подходе при подготовке исходных рыночных данных и анализе скорректированных цен продаж сопоставимых объектов недвижимости?