55. Использование системного анализа при планировании рынка недвижимости

Системный анализ предполагает изучение основ оценки стоимости различных объектов собственности и выявление общих черт и различий в целях, подходах и принципах оценки. Системный анализ необходим для оценки недвижимости. Исходя из определения целей оценки стоимости различных объектов собственности, можно выделить единые принципы оценки.

Принцип выгодности — это способность актива удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. Полезность для каждого собственника индивидуальна и выражается в способности актива приносить доход его потенциальному владельцу.

Принцип замещения — при наличии определенного количества однородных (по полезности или доходности) объектов оценки самым высоким спросом будут пользоваться объекты с наименьшей ценой. Расчетливый и осведомленный покупатель не заплатит за объект собственности больше, чем он может заплатить за другую собственность эквивалентного качества и полезности.

Принцип системности — стоимость оцениваемого объекта зависит от множества факторов. В свою очередь, оцениваемый объект влияет на стоимость других оцениваемых объектов, находящихся в данном регионе, поэтому для более точного определения стоимости объекта необходимо исследование связей между его стоимостью и факторами, влияющими на нее.

Принцип комплексности — учет структуры и характеристик оцениваемого объекта; рассмотрение объекта на протяжении всего жизненного цикла.

Принцип субоптимизации — оценка стоимости объекта должна производиться при оптимальных значениях его составляющих, которые должны находиться в таком соотношении, чтобы доходы от объекта были максимальны.

Принцип динамичности — предполагает учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых функционируют объекты, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района, страны в целом.

Принцип измеримости — стоимость объекта характеризуется показателями, выраженными в количественной шкале; основные характеристики объекта должны измеряться количественно; неэкономические показатели стоимости могут измеряться в номинальной или порядковой шкале.

Принцип неполноты информации — оценка стоимости объекта всегда проводится в условиях неопределенности, т. е. неполноты и неточности информации о самом объекте и его внешней среде.

Принцип полезности информации — при оценке стоимости объекта следует принимать во внимание только полезную информацию. Полезной считается та информация (существующая или приобретаемая), затраты на получение и использование которой не превышают дополнительно полу-чаемого результата, отсюда следует, что при оценке стоимости объекта необходимо вначале рассмотреть имеющуюся информацию об объекте и отобрать полезную.

Принцип информационной и методической согласованности — при сравнении различных объектов необходимо обеспечить согласованность исходной информации и методов учета одних и тех же факторов, влияющих на стоимость объекта и критериев ее оценки.

54. Государственное регулирование в области охраны природы

Основам управления в области охраны окружающей среды посвящена одноименная гл. II Федерального закона «Об охране окружающей среды». Законодатель выделяет полномочия: для органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации в сфере отношений, связанных с охраной окружающей среды, а также основы управления в области охраны окружающей среды, осуществляемые органами местного самоуправления.

Государственное управление в области охраны окружающей среды выражается в следующих функциях:

1)  установление правовых норм, регламентирующих вопросы в области охраны окружающей среды, природоохранительного, природоресурсного законодательства, законодательства об административных правонарушениях в области охраны окружающей среды и природопользования, уголовного законодательства в области экологических преступлений;

2)  принятие основ государственной политики в области охраны окружающей среды, экологической безопасности;

3)  осуществление контроля в области охраны окружающей среды (государственного экологического контроля);

4)  установление нормативов, государственных стандартов в области охраны окружающей среды;

5)  государственный учет природных ресурсов и объектов, организация ведения государственных кадастров и мониторинга объектов окружающей среды;

6)  экологическая оценка состояния окружающей среды.

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по контролю и надзору в сфере природопользования. Данная служба осуществляет контроль и надзор:

-  в области охраны, использования и воспроизводства объектов животного мира и среды их обитания (кроме объектов охоты и рыболовства);

-  в области организации и функционирования особо охраняемых природных территорий федерального значения;

-  за геологическим изучением, рациональным использованием и охраной недр;

-  за состоянием, использованием, охраной, защитой лесного фонда и воспроизводством лесов;

-  за использованием и охраной водных объектов;

-  за соблюдением законодательства Российской Федерации и международных норм и стандартов в области морской среды и природных ресурсов внутренних морских вод, территориального моря и в исключительной экономической зоне;

-  за рациональным использованием минеральных и живых ресурсов на континентальном шельфе;

-  за безопасностью гидротехнических сооружений (соблюдением норм и правил безопасности), кроме гидротехнических сооружений промышленности, энергетики и судоходных гидротехнических сооружений.

Эта служба осуществляет государственный земельный контроль в пределах своей компетенции в отношении земель водного фонда, лесного фонда, земель лесов, не входящих в лесной фонд, и особо охраняемых природных территорий, а также: -  выдает установленные Положением лицензии в области использования природных ресурсов;

-  организует и проводит государственную экологическую экспертизу;

-  осуществляет ведение Красной книги Российской Федерации;

-  осуществляет ведение кадастра особо охраняемых природных территорий федерального значения и т.д.