12. Если инвестор приобретает объект недвижимости исходя из предположения об увеличении его доходности, то он исходит из принципа:

1. замещения;

2. конкуренции;

3. полезности;

4. ожидания;

5. вклада.

13. Информация, используемая при проведении оценки, считается достаточной если:

1. использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, используемых при проведении оценки объекта оценки;

2. она соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке сделать правильные выводы о характеристиках объекта оценки;

3. оценщик при проведении оценки использовал экспертное мнение.

14. Восстановительная стоимость недвижимости это:

1. стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном;

2. стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ;

3. стоимость строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления.

15. Выкупная цена земельного участка при изъятии его для государственных и муниципальных нужд включает в себя:

1. рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества;

2. рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нём недвижимого имущества, убытки, причиненные собственнику в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами;

3. рыночную стоимость земельного участка и инвентаризационную стоимость находящегося на нём недвижимого имущества, убытки, причиненные собственнику в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами.

16. Страховой случай это:

1. предполагаемое событие, на случай наступления которого проводится страхование;

2. не предполагаемое событие, непредусмотренное договором страхования;

3. совершившееся событие, предусмотренное договором страхования.

17. При какой из сделок с жилыми помещениями право собственности не переходит новому владельцу

1. купля-продажа;

2. мена;

3. дарение;

4. аренда;

5. наследование.

18. Сервитут это

1. право ограниченного пользования чужим земельным участком;

2. право ограниченного пользования собственным земельным участком;

3. переход права кредитора к другому лицу в результате сделки.

19. Обязан ли оценщик при проведении оценки использовать все существующие подходы к оценке?

1. нет, не обязан;

2. да, обязан использовать все существующие подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода;

3. оценщик вправе самостоятельно определять, каким подходом пользоваться при проведении оценки.

20. Какие виды стоимости объекта оценки используются при осуществлении оценочной деятельности?

1. рыночная, ликвидационная, кадастровая;

2.инвестиционная, замещения, рыночная, утилизационная;

3. стоимость скрапа (лома), рыночная, кадастровая;

4.рыночная, инвестиционная, кадастровая, ликвидационная.

21. Владение земельным участком это:

1. определение юридической судьбы участка;

2. извлечение из земли полезных свойств или дохода;

3. фактическое обладание землёй.

22. При осмотре объекта оценки необходимо провести его фотографирование:

1. верно;

2. по усмотрению оценщика и с согласия заказчика;

3. неверно.

23. Виды сервитута:

1. частный;

2. совместный;

3. публичный.

24. При оценке объекта недвижимости дата оценки соответствует:

1. дате составления отчёта об оценке;

2. дате подписания договора на оценку;

3. дате последнего капитального ремонта объекта оценки;

4. последней отчётной дате (последней дате составления бухгалтерского баланса и приложений к нему);

5. дате определения стоимости объекта оценки.

25. При проведении оценки объекта недвижимости проведение осмотра объекта:

1. обязательно лишь в исключительных случаях;

2. обязательно;

3. обязательно только в случае, когда заказчиком являются государственные органы;

4. не обязательно;

5. обязательно, если заказчик не предоставляет подробного описания объекта оценки.

26. Экономический срок жизни объекта недвижимости:

1. период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса;

2. период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости;

3. период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

27. Физический срок жизни объекта недвижимости:

1.период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса;

2. период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости;

3. период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки.

28. Хронологический возраст объекта недвижимости:

1. период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса;

2. период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости;

3. период от дня ввода объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки;

4. возраст соответствующий фактической сохранности объекта.

29. Из какого источника нельзя получить внутреннюю информацию об объекте оценки?

1. интервью с заказчиком/собственником объекта оценки;

2. интервью с представителем технической службы объекта оценки;

3. учебные пособия и методические руководства по оценке;

4.технический паспорт.

30.При анализе затрат на воспроизводство/замещение объекта оценки не могут использоваться:

1. справочники оценщика «Ко-Инвест»;

2. сметы строительства;

3. программы правительства и прогнозы;

4. сборники укрупнённых показателей восстановительной стоимости и укрупнённых показателей стоимости строительства.

31. Какой документ является основанием для проведения оценки?

1. техническое задание на оценку;

2. договор на проведение оценки;

3. документ права собственности на объект недвижимости;

4.Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в РФ».

32. Какое из нижеследующих утверждений верно?

1. C=ЧОД/Rкап;

2. ЧОД=С/ Rкап;

3. Rкап = С*ЧОД;

4. C= ЧОД*Rкап.

33. Потенциальный валовой годовой доход от владения недвижимостью составляет 50000 у.д.ед. Потери от недоиспользования – 7%. Действительный валовой доход составит:

1. 50000 у.д.ед;

2. 7143 у.д.ед;

3. 46500 у.д.ед;

4. 35000 у.д.ед.

34. Какова стоимость здания площадью 1200 кв.м., сдаваемых в аренду по ставке 45 у.д.ед. кв.м./год, если из сравнимых объектов был извлечён коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несёт арендатор):

1. 251000 у.д.ед;

2.243000 у.д.ед;

3.264000 у.д.ед;

4. 270000 у.д.ед.

35. Что из нижеперечисленного не относится к прямым затратам, непосредственно связанным со строительством объекта недвижимости:

1.стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

2. заработанная плата рабочих;

3. гонорары проектно-сметным организациям;

4. стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей.

36. Что из нижеперечисленного не относится к косвенным затратам, непосредственно не связанным со строительством объекта недвижимости:

1. стоимость инвестиций в землю;

2.стоимость доставки и хранения материалов;

3. маркетинговые, страховые и рекламные расходы;

4. накладные расходы.

37. Какой из нижеперечисленных методов не используется для расчёта и внесения поправок в сравнительном подходе:

1.экспертный метод расчёта и внесения поправок;

2. статистический метод;

3.метод сравнительной единицы;

4. метод парных продаж.

38. Метод остатка можно использовать при оценке:

1. сельскохозяйственных земель;

2. земель поселений, застроенных коммерческими объектами;

3. лесных земель;

4. все ответы неверны.

39. При какой из сделок с жилыми помещениями каждый из субъектов признаётся как продавцом, так и покупателем:

1. договор купли продажи;

2. договор мены;

3. договор ренты;

4. договор ипотеки;

5. договор аренды.

40. Чистый операционный доход это:

1. валовые денежные поступления от приносящей доход собственности за вычетом потерь от недоиспользования и невнесения арендной платы.

2. валовые поступления, которые были бы получены если бы все имеющиеся в наличии единицы объекта, подлежащие сдачи в аренду, были бы арендованы и арендаторы вносили бы всю сумму арендной платы.

3. действительный валовой доход от объекта собственности за вычетом операционных расходов.

41. Если сравниваемый элемент земельного участка-аналога превосходит по качеству элемент оцениваемого земельного участка, то поправка вносится:

1. со знаком плюс к стоимости оцениваемого земельного участка;

2. со знаком минус к стоимости оцениваемого земельного участка;

3. со знаком плюс к стоимости земельного участка-аналога;

4. со знаком минус к стоимости земельного участка-аналога.

42. Основными показателями при выборе объектов-аналогов в процессе оценки земли являются все нижеперечисленные элементы за исключением одного из них:

1. время продажи земельного участка;

2. местоположение земельного участка;

3. условия финансирования сделки купли-продажи земли;

4. физические характеристики земельного участка;

5. все ответы верны.

43. К элементам сравнения земельных участков, учитываемым при использовании метода сравнения продаж, не относится:

1. оцениваемые права собственности;

2. дата продажи;

3. местоположение;

4. наличие движимого транспорта;

5. все ответы верны.

44. Определите, в каком из ниже перечисленных высказывании, присутствует физический износ:

1. многоэтажный дом без лифта;

2. жилой район рядом с аэропортом;

3. в доме протекает крыша;

4. склад имеет «низкий потолок», в нём повышенная влажность.

45. Определите, в каком из ниже перечисленных высказывании, присутствует функциональный износ:

1. у постройки нет удобного входа и выхода;

2. торговый центр, расположенный в районе, где население убывает;

3. квартира расположена недалеко от оживлённой магистрали;

46. Из перечисленных ниже методов укажите метод, который основывается на экономическом принципе замещения:

1. дисконтирования денежных потоков;

2. сравнения продаж;

3. капитализации дохода;

4. предполагаемого использования;

5. все ответы верны.

47. Корректировка по элементам сравнения производится:

1. от сопоставимых объектов к оцениваемому;

2. от оцениваемого к сопоставимому;

3. от сопоставимого к сопоставимому.

48. Оценка земель по условиям инвестиционных контрактов используется для определения стоимости:

1. сельскохозяйственных угодий;

2. земель лесного фонда;

3. земель поселений;

4. во всех указанных случаях.

49. Основные методы, используемые при оценке недвижимости, приносящей доход:

1. прямой капитализации, дисконтирования денежных потоков;

2. метод разбивки по компонентам, метод сравнения продаж;

3. метод распределения, метод выделения.

50. Определить коэффициент капитализации дохода, если стоимость объекта недвижимости 45670 у.д.ед., чистый операционный доход 13456 у.д.ед.

1. 3,39;

2. 0,29;

3. 2,48.

5. МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ВЫПОЛНЕНИЮ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ

Контрольная работа состоит из 2 частей: практической, теоретической.

5.1. Практическая часть контрольной работы

Практическая часть состоит из решения задачи по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного подхода. В качестве объекта оценки предлагается использовать любое жилое помещения (например, квартира, комната в малосемейке, в которой проживает студент). Для выполнения расчётов необходим технический паспорт на жилое помещение, копию которого необходимо приложить в Приложение к контрольной работе.

В рамках сравнительного подхода предлагается использовать метод прямого сравнительного анализа продаж (далее – метод анализа продаж), который заключается в сборе и анализе информации о фактических сделках купли – продажи объектов недвижимости, аналогичных объекту оценки. Данный метод оценки основан на принципе замещения, который гласит: покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость будет превышать затраты на приобретение на рынке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимости состоялись сделки купли – продажи объектов, аналогичных оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.

Необходимым условием для реализации этого метода является наличие данных о продажах не менее трех сопоставимых объектов, реализованных не ранее, чем за шесть месяцев, предшествующих дате проведения оценки.

При использовании метода анализа продаж анализируются продажи сопоставимых объектов недвижимости и вносятся поправки в их продажные цены на различия, которые имеются между оцениваемым и сопоставимыми объектами недвижимости. В результате этой процедуры определяется продажная цена каждого сопоставимого объекта, таким образом, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый объект.

Обычно полный набор элементов сравнения стоимости оцениваемого объекта следующий:

состав передаваемых имущественных прав;

местоположение (экологическая привлекательность, доступ к оживленным магистралям, коммуникации, престижность);

физические характеристики (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, удобства, функциональная пригодность);

условия продажи (обычные или особые закладные, мотивы и знания покупателя и продавца);

время продажи.

При использовании сравнительного подхода необходимо предпринять следующие шаги:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт).

2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу: о цене продажи или запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки.

3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи.

4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки.

5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Как правило, в России по причине конфиденциальности информации о продаже объектов в оценочной практике пользуются не ценами свершившихся сделок, а ценами предложений.

При сравнительном анализе стоимости объектов - цены предложений (публичных оферт), берутся из открытых источников (печатных изданий, официальных интернет-сайтов и т. п.). Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все ее достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

Таким образом, в процессе расчетов можно использовать данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст. 435 и 437).

Для проведения расчётов необходимо подобрать несколько (не менее трёх) аналогичных оцениваемой недвижимости с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам. Данные об аналогах должны быть проанализированы студентом и сведены в расчетную таблицу, пример заполнения, которой представлен в Приложении Б

Размер корректировок:

1. скидка на торг и услуги риэлтора Скидка на торг составляет 1-5% от цены предложения (наиболее точно размер скидки можно определить только в результате беседы с собственником объекта аналога). Стоимость услуг риэлторов при купле-продаже массового жилья в Набережных Челнах в настоящее время составляет 30 000 – 50 000 рублей. Если квартира продаётся без привлечения услуг риэлтерских агентств, учитывается только скидка на торг.

Источники информации (ксерокопия страниц СМИ (с выделенным маркером аналогом), Интернет-страницы, содержащих информацию о продаже аналога, должны быть подшиты в Приложение.

2. год постройки дома, для расчётов с объектами жилой недвижимости принимается износ здания 1% за год эксплуатации;

3. этаж, размер корректировки определяется по принципу расположение объекта оценки на ликвидном и неликвидном этаже, так расположение на первом и последнем этажах типового дома оценивается на 3-5% ниже рыночной стоимости, чем на средних этажах.

4. отличие площади кухни более чем на 2 кв.м. – размер корректировки 0,5-1,5%.

5. наличие балкона/лоджии – при отсутствии балкона или лоджии размер корректировки оценивается в среднем 3-7%, различие в количестве балконов или лоджий - 3-5%.

6. оценка местонахождения – анализируется индивидуально для каждого аналога и объекта оценки, оценка ликвидности оценивается от 5-15%.

7. автомагистраль как источник шума – существует мнение, что если жилой дом расположен вдоль магистрали, то ему присущ внешний износ (неустранимый износ), который уменьшает стоимость объекта на 0,5-1,0%.

8. уровень и состояние отделки квартиры – размер корректировки находится в большём диапазоне от 5-30%, что объясняется различным состоянием квартир начиняя от черновой отделки или квартиры с современным ремонтом и заканчивая квартирами, нуждающимися не только в текущем, но и в капитальном ремонте.

9. санузел- размер повышающей корректировки 3-5% для аналогов имеющих совмещённый санузел. Если совмещение санузла произошло с учетом проведённой перепланировки и на это есть разрешение соответствующих органов, то корректировку можно не производить, а в некоторых случаях это может говорить и об увеличении стоимости квартиры (например когда данное совмещение привело к увеличению их совместной площади (за счёт присоединения части соседней площади), что позволило помимо ванной установить душевую кабину или мини-сауну).

В таблице приведён только самый небольшой перечень произведённых корректировок, студент самостоятельно может добавить ряд корректировок, которые, по его мнению, влияют на стоимость квартиры. Например, наличие большого тамбура, входной железной двери, наличие встроенной мебели, счётчиков по учёту воды и электроэнергии и др. Размер корректировок в учебных целях можно принять в диапазоне 1-5%

После таблицы студент должен обосновать введение той или иной корректировки. Примерный перечень представлен ниже.

Год постройки дома

Ввод понижающих корректировок требуется для аналогов № 3,№4, в размере 4% так как аналоги введены в эксплуатацию через 4 года после ввода в эксплуатацию объекта оценки и следовательно они имеют меньший физический износ чем объект оценки, ввод повышающей корректировки потребовался для аналога №5 в размере 1%, год постройки дома отличается на 1 год от объекта оценки.

Ввод корректировок для аналогов № 1, №2 не требуются, так как объекты сопоставимы между собой.

Этаж расположения квартиры

Ввод корректировок потребовался для аналогов № 1, №3, №4, №5 так как они расположены на более ликвидных этажах в отличии от объекта оценки, размер корректировки -3%, аналог №2 расположен на первом этаже, что снижает его стоимость даже в отличии от объекта оценки, расположенного на последнем 10-м этаже, размер корректировки +3% .

Общая площадь

Ввод корректировок не требовался, так как все объекты сопоставимы между собой.

Площадь кухни

Ввод корректировок не требовался, так как все объекты сопоставимы между собой.

Наличие и площадь балкона/лоджии

Ввод повышающей корректировки потребовался для аналога № 5, имеющим в отличии от объекта оценки одну лоджию, что уменьшает его стоимость, размер корректировки +3%. Ввод корректировок для остальных аналогов не требовался, так как они сопоставимы между собой.

Оценка местонахождения

Ввод понижающих корректировок потребовался для аналогов №3, №4, имеющих наиболее выгодное месторасположение в отличии от объекта оценки, для аналогов № 1, № 2 и № 5 ввод корректировок не требовался, так как объекты сопоставимы между собой.

Транспортная магистраль, как источник шума

Ввод корректировок не требовался, так как все объекты сопоставимы между собой.

Состояние и уровень отделки квартиры

Ввод повышающих корректировок потребовался для всех аналогов имеющих стандартную отделку квартир.

Санузел

Ввод корректировок не требовался, так как все объекты сопоставимы между собой.

В данном примере объединение туалета и ванной комнаты привело к улучшению характеристик этих двух помещений, но так как это сугубо индивидуальное желание каждого собственника, то ввода корректировок не было.

Полученным после внесения корректировок стоимостям объектов-аналогов были присвоены весовые доли, после чего определяется стоимость одного квадратного метра общей площади объекта оценки.

Весовые доли присваиваются с учётом следующих особенностей:

1. Подсчитывается абсолютное значение введенных корректировок (по модулю).

2. В зависимости от размера абсолютного значения введенных корректировок (по модулю) присваивается весовой коэффициент тому или иному аналогу, причём, чем меньше абсолютное значение введенных корректировок, тем больше вес этого аналога и в обратном порядке.

3. Сумма всех присвоенных весовых корректировок должна составлять 1,00.

Тогда взвешенная рыночная стоимость 1 кв.м. объекта оценки (Vср) определяется по формуле (4):

V=V1*k1+V2*k2+V3*k3+ Vn*kn

где V₁,V₂,V₃,Vn - откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го, и n-го объектов-аналогов;

k₁, k₂, k_3, k_n,- весовые коэффициенты объектов- аналогов.

Стоимость объекта в целом рассчитывается умножением общей площади объекта на полученную рыночную стоимость 1 кв. м.