6. Затратный подход к оценке объектов недвижимости

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

В основу затратного подхода положен принцип "замещения", согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Сфера применения затратного подхода:

- Оценка новых или недавно построенных объектов;

- Оценка зданий специального назначения (школ, больниц, почт, детских садов, вокзалов и т.п.);

- Оценка на пассивных рынках (отсутствии информации для применения других методов)

- Оценка объектов, незавершенных строительством.

- Переоценка основных фондов.

- Оценка в целях страхования.

- Технико-экономическое обоснование нового строительства и др.

Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости

2. Расчет стоимости воспроизводства или замещения объекта недвижимости

3. Определение уменьшения полезности объекта в результате износа - физического, морального, экономического.

4. Расчет остаточной стоимости объекта недвижимости путем вычитания из стоимости затрат на его воспроизводство (замещение) всех видов износа.

5. Расчет вмененных издержек, учитывающих недополученный владельцем чистый операционный доход за период возведения объекта.

6. Определение стоимости затратным подходом.

Формула оценки следующая:

где: С_ОНД – стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом:

С_ЗУ – стоимость земельного участка;

ПВС – полная восстановительная стоимость объекта недвижимости;

Сиз – обесценение объекта недвижимости, вызванное износом

Оценка восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость (ВС) - рассчитываемая в текущих ценах стоимость строительства оцениваемого объекта недвижимости как нового, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.

Восстановительная стоимость может рассчитываться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.

Под стоимостью воспроизводства подразумевают затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения - определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

В практике оценки стоимости недвижимости структура издержек на строительство представляется в виде трех основных частей:

СС= ПИ+КИ+ПП

где: СС – стоимость нового строительства;

ПИ – прямые издержки;

КИ – косвенные издержки;

ПП – прибыль предпринимателя

Прямые затраты это затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:

- стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;

- заработную плату рабочих;

- стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; - стоимость коммунальных услуг;

- стоимость доставки и хранения материалов;

-прибыль и накладные расходы подрядчика и др.

Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:

- стоимость инвестиций в землю;

- гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, страховые и рекламные расходы и другие затраты.

Прибыль предпринимателя - представляет собой предпринимательский доход, отражающий вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта.