11.2. Согласование результатов оценки
На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости, а на практике получаемые величины могут существенно различаться (от 5 до 50 %). Например, при анализе финансово неустойчивого предприятия, прибыль которого незначительна, величина стоимости, получаемая на основе доходного подхода, очень мала, однако предприятие обладает значительными материальными активами, поэтому полученная с применением затратного подхода величина стоимости может превышать предыдущую величину в десятки и сотни раз.
Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчётов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных с помощью классических подходов к оценке, проводят согласование результатов.
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.
Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.
Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учётом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.
Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов к оценке, проводится по формуле
, (30)
где Сит – итоговая стоимость объекта оценки; Сдп, Сзп, Ссп – стоимости, определённые с использованием доходного, затратного и сравнительного подходов; К1, К2, К3 – соответствующие весовые коэффициенты, выбранные для каждого подхода к оценке.
В отношении этих коэффициентов выполняется равенство
. (31)
Весовые коэффициенты большинством оценщиков округляются с точностью до 10 % (реже 5 %) в целях использования данных весов для согласования.
На основе округлённых весов рассчитывается согласованная стоимость оцениваемого имущества путём умножения полученного с помощью каждого подхода результата на округлённый вес подхода, рассчитанный в целях согласования стоимостей. Полученное значение округляется.
Существуют два базовых метода взвешивания:
– метод математического взвешивания;
– метод субъективного взвешивания.
Метод математического взвешивания использует процентное взвешивание (табл. 23).
Таблица 23
Пример математического взвешивания
Метод |
Рыночная стоимость, ден. ед. |
Вес, % |
Средневзвешенная стоимость, ден. ед. |
Метод дисконтированных денежных потоков |
1 500 000 |
25 |
375 000 |
Метод стоимости чистых активов |
1 100 000 |
60 |
660 000 |
Метод рынка капитала |
1 620 000 |
15 |
243 000 |
Средневзвешенная стоимость |
– |
100 |
1 278 000 |
При субъективном взвешивании цель такая же, как и при методе математического взвешивания, – выйти на единую оценочную стоимость, но при этом подходе не используется процентное взвешивание. Оценочное заключение базируется на анализе преимуществ и недостатков каждого метода, а также на анализе количества и качества данных в обосновании каждого метода. Во главе угла стоят профессиональный опыт и суждения оценщика.
Для определения удельного веса каждого оценочного метода необходимо учитывать следующие факторы:
– характер бизнеса и его активов;
– цель оценки и предположительное её использование;
– применяемый стандарт стоимости. Если определяется величина ликвидационной стоимости, то бессмысленно использовать метод дисконтированных денежных потоков, метод рынка капитала или метод сделок;
– количество и качество данных, подкрепляющих данный метод;
– уровень ликвидности;
– уровень контроля.
Учёт всех этих факторов даёт возможность произвести взвешивание и в конечном счёте вывести итоговое заключение.