Гражданское право / Аренда1

В Кодексе содержатся нормы, регулирующие две разновидности договора арендытранспортного средства с экипажем и договор по управлению и техническойэксплуатации (без экипажа).

Сначала отметим особенности правового регулирования аренды транспортныхсредств.

Во-первых, учитывая специфику предмета договора, а именно: предоставление варенду транспортного средства, законодатель исключил возможность примененияк данным правоотношениям общих положений об аренде, наделяющих арендатора,надлежащим образом свои обязанности, по истечении срока договора аренды припрочих равных условиях преимущественным перед другими лицами правом назаключение договора аренды на новый срок. Как следствие этого, арендатортранспортного, в отличие от арендатора по обычному договору аренды, ни прикаких условиях не вправе требовать перевода на себя прав и обязанностейарендатора по договору аренды транспортного средства, заключенногоарендодателем по истечении срока действия прежнего договора с другимарендатором.

Во-вторых, договор аренды транспортного средства не подлежитгосударственной регистрации, он заключается в простой письменной форме. Этопринципиальный момент, поскольку, как известно, определенные транспортныесредства – воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космическиеобъекты – отнесены Кодексом к недвижимым вещам.

В-третьих, обязанностью арендатора в течении всего срока действия договорааренды транспортного средства является поддержание сданного в арендутранспортного средства в надлежащем состоянии, включая осуществление нетолько текущего, но и капитального ремонта.

В-четвертых, арендатору транспортного средства предоставлено право безсогласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иноене предусмотрено договором. Применительно же к договорам аренды иногоимущества действует противоположное правило, согласно которому арендаторможет передать арендованное имущество в субаренду только с согласияарендодателя.

Кроме того, арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатацииарендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя отсвоего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иныедоговоры, если они не противоречат указанным в договоре целям использованиятранспортного средства либо назначения этого транспортного средства.

Что касается имеющихся различий в правовом регулировании двухразновидностей договора аренды транспортного средства (аренда транспортногосредства с экипажем и без экипажа), то все они предопределены тем, что водном случае обязанности по управлению и технической эксплуатациитранспортного средства лежат на арендодателе, а в другом случае – их несетарендатор транспортного средства. Эти различия таковы:

По договору аренды транспортного средства с экипажем арендодатель помимоосновных обязанностей, присущих всякому договору аренды транспортногосредства, оказывает арендатору услуги по управлению и техническойэксплуатации транспортного средства, которые должны обеспечивать егонормальную и безопасную эксплуатацию.[16] На арендодателе также остаютсярасходы на содержание членов экипажа и оплату их услуг.

Естественно, при аренде транспортного средства без экипажа арендодательсвободен от исполнения названных обязанностей, поскольку управлениеарендованным транспортным средством и его техническую эксплуатациюосуществляет сам арендатор.[17]

Лицо, арендующее транспортное средство без экипажа, несет все расходы настрахование транспортного средства, включая его страхование, а такжерасходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.[18]

В случае, когда транспортное средство передается в аренду с экипажем, частьрасходов на его эксплуатацию лежит на арендодателе, в том числе расходы настрахование транспортного средства и ответственности за ущерб, которыйможет быть причинен им, или в связи с его эксплуатацией. Что же касаетсяарендатора, то он несет только те расходы, которые возникают в связи скоммерческой эксплуатацией транспортного средства, включая оплату сборов, атакже топлива и других, расходуемых в процессе такой эксплуатацииматериалов.

При аренде транспортного средства с экипажем ответственность за вред,причиненный арендованным транспортным средством третьим лицам возлагаетсяна арендодателя. Арендодатель может предъявить арендатору требование овозмещении сумм, выплаченных им третьим лицам, но только в регрессномпорядке и при условии представления доказательств, подтверждаюших, что вредпричинен третьим лицам по вине арендатора.[19]

Если по договору аренды арендатору передается транспортное средство безэкипажа, ответственность за вред, причиненный третьим лицам этимтранспортным средством, несет арендатор.

Аренда зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооруженияарендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или вовременное пользование арендатору здание или сооружение.[20]

Здания предназначаются для постоянного нахождения в них людей с цельюпроживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, людипроживают в них временно.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общихположений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальнымиправилами. Следует сразу отметить, что в отношениии аренды нежилыхпомещений, какие – либо специальные правила в Кодексе отсутствуют, поэтомук указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются вполном объеме.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения,вызваны в жизни специфическимисвойствами зданий и сооружений как объектовнедвижимости: особой ценностью этих обектов, их непотребляемостью впроцессе использования, неразрывной связью с землей и т. п..

Требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоит в том, чтотакой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанногосторонами. Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действиякоторых превышает один год.

Как отмечалось, здания и сооружения неразрывно связаны с землей и относятсяк обектам недвижимости. Владение и пользование такими объектами со стороныарендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношенииземельного участка, на котором находится здание (сооружение). Еслиземельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности –одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду исоответствующего земельного участка, на котором находится это здание

(сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок можетбыть передан и на ином праве.

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателюздания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласиясобственника земли при условии, что подобные действия собственника зданияне будут противоречить закону или договору с собственником земельногоучастка.

Стабильности арендных отношений будет способствовать положение, согласнокоторому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользованиячастью земельного участка, на котором находится здание и которая необходимадля его использования по назначению.

Важным условием договора аренды зданий и сооружений является аренднаяплата. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия оразмере арендной платы договор считается незаключенным. Арендная плата,определяемая договором аренды здания, должна, включать в себя также платуза пользование земельным учстком, на котором оно расположено.

Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды,производится путем передачи соответствующего здания и принятия егоарендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом илииным документом, подписанном обеими сторонами.

Аренда предприятий. Весьма специфическими особенностями по сравнению собщими положениями об аренде имущества обладает правовое регулированиеаренды предприятий. Как известно, в Кодексе под предприятием как объектомгражданских прав понимается имущственный комплекс, используемый дляпредпринимательской деятельности. В состав предприятия входят все видыимущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки,здания, сооружения, оборудование, сырье, права требования, долги, а такжеправа на обозначение, индивидуализирующие его продукцию.

В целом как имущественный комплекс предприятие признается недвижимостью.

Данное обстоятельство является отправной точкой для целого ряда специальныхправил, посвященных аренде. Сдача в аренду действующего предприятияпредполагает передачу арендатору не только имущества, но и переход к немуправ и обязанностей арендодателя в отношении третьих лиц.

По договору аренды предприятия в целом, как имущественного комплекса,используемого для предпринимательской деятельности, арендодатель обязуетсяпредоставить арендатору предприятие за плату во временное владение ипользование.[21] В составе предприятия арендатору передаются по договоруземельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основныесредства. Кроме того, в порядке, предусмотренном договором, подлежатпередаче также запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства,права пользования землей, водой ресурсами, иные имущественные права. Помимоизложенного арендодатель должен уступить арендатору права требования иперевести на него все долги, относящиеся к предприятию.

Исключение составдяют права арендодателя полученные им на основанииразрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью. По общемуправилу такие права не могут быть переданы без специального на то указаниязакона или иного правового акта.

По форме договор аренды предприятия должен представлять собой единыйдокумент, подписанный сторонами. Всякий договор аренды предприятия подлежитгосударственной регистрации. Нарушение этих требований влечетнедействительность договора.

В связи спереводом на арендатора долгов по обязательствам арендодателя

Кодекс проявляет заботу о дополнительной защите прав кредиторов по такимобязательствам.[22]

Обязанностью арендодателя является пись менное уведомление кредиторов пообязательствам, включенным в состав предприятия, до момента передачипредприятия арендатору. Кредиторы, получившие уведомление, но не давшиесвоего согласия на перевод долга на арендатора, так и не получившиеуведомления, вправе требовать от арендодателя прекращения или досрочногоисполнения обязательства и возмещения убытков. Кредиторы, получившиеуведомления могут предъявить свои права требования в пределах 3-х месяцевсо дня получения такого уведомления, а не получившие – в течение года содня, когда они узнаали или должны были узнать о передаче предприятия варенду.

Исполнение дрговора аренды предприятия требует от арендодателя совершенияряда подготовительных действий, в том числе по составлению и представлениюна подписание арендатору предаточного акта, по которому осуществляетсяприем предприятия арендатором.

Обязанностью арендатора в процессе исполнения договора аренды предприятияявляется не только своевременное и полное внесение платежей, но иподдержания предприятия в надлежащем состоянии, проведения как текущего,так икапитального ремонта.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать,предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности,входящие в состав имущества арендованного предприятия. Не требует такжесогласия арендодателя передача этих ценностей в субаренду или предачаарендатом в отношении их прави обязанностей другому лицу.

Что касается действий, направленных на увеличение стоимости имуществаарендованного предприятия путем изменения состава имущественного комплекса,его реконструкции и т. п., то арендатор волен совершать их без согласияарендодателя, если иное не предусмотрено договором.[23]

В процессе эксплуатации имущества арендованног предприятия арендатороммогут быть произведены неотделимые удучшения этого имущесва (разрешения нетребуется). Стоимость таких улучшений должна быть возмещена арендатору засчет арендодателя. Лищь в одном случае арендодатель может быть освобохденсудом от возмещения стоимости улучшений имущества арендованногопредприятия, произведенных арендатором, – если докажет, что по своейстоимости эти “улучшения” не соразмерны реальному улучшению качесва иэксплуатационных свойств имущества, либо они произведены без учетапринципов добросовестности и разумности.[24]

Возврат арендованного предприятия в связи спрекращением договора арендыдолжен бытьь произведен арендатором с соблюдением правил, установленных дляпередаче предприятия в аренду, с той лишь разницей, что обязанности поподготовке имущества, составлению передаточного акта и подачи его наподпись арендодателю на этот раз возложены на арендатора.

Договор финансовой аренды (лизинга). Договор финансовой аренды (договорлизинга) – гражданско-правовой договор, в соответствии с которымарендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендаторомимущество у определенного им продавца и предоставить арендатору этоимущество за плату во временное владение и пользование дляпредпринимательских целей.[25]

Договор лизинга – новый для отечественного законодательства вид договорныхарендных обязательств. С другими разновидностями аренды договор лизингаобъединяет то, что имущество передается арендодателем арендатору вовременное владение и пользование.

Вместе с тем договору лизинга присущи некоторые особенности, выделяющие егов отдельный вид договора аренды.

Во-превых, в качестве участника обязательств по лизингу наряду сарендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийсяего собственником.

Во- вторых, арендодатель, в отличие от общих положений об аренде, неявляется собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежитпередаче в аренду. Более того, на арендодателя возлагается обязанностьприобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу

(продавцу). Данная обязанность арендодателя охватывается содержаниемобязательства, возникающаего из договора лизинга. Приобретая имущество дляарендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имуществопредназначеное для передаче в аренду.

В-третьих, активная роль, обычно не свойственная арендным отношениям, вобязательстве по лизингу принадлежит арендатору. Именно арендаторопределяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретеногарендодателем для последующей предачи в аренду. Естественно, арендодательосвобождается от какой – либо ответственности за выбор предмета аренды ипродавца.

В-четвертых, передача арендованного по договору лизинга имуществаарендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. Темне менее, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение этойобязанности продавцом возлагается на арендодателя и наступает в формевозмещения убытков или требования арендатора о расторжении договора. Смомента передачи продавцом арендованного имущества к нему переходит рискслучайной гибели.

Своеобразие договора лизинга в основном объясняется тем, что возникшие изнего обязательства представляют собой сочетание, с одной стороны, прав иобязанностей арендатора и арендодателя, типичные для арендных отношений, асдругой – некоторых прав и обязанностей продавца и покупателя, присущихдоговору продажи. Следствием этого является возложение отдельных прав иобязанностей арендодателя, выступающего одновременно покупателем имуществапо договору купли – продажи, как на арендатора (права и обязанностипокупателя), так и на продавца (права иобязанности арендодателя).

Арендатор имеет права и несет обязаннсти, предусмотренные законом дляпокупателя по договору купли – продажи (за арендодателя), кроме обязанностиоплаттить приобретеннное имущество, как если бы он был стороной по договорукупли – продажи. Без согласия продавца арендатор расторгнуть договор купли

– продажи, и предоставлению ему (наряду с арендатором) статуса солидарногокредитора по отношению к продавцу.

Что же касается арендатора по договору лизинга, то он наделен правомпредъявлять непосредственно продавцу имущества, являющегося предметовдоговора, любые требования, вытекающие из договора купли – продажи.

Арендодатель, напротив, освобожден от ответственности перед арендатором задействия продавца. Если в соответствии с договором лизинга выбор продавца иприобретаемого имущества был возложен на арендодателя, то требованияарендатора могут быть предъявлены как продавцу, так и арендодателю.

В заключение, можно сказать, что лизинговые операции давно сталинеотъемлемой частью экономики развитых стран. Считают, что слово лизинг

(сдавать в наем) вошло в употребление в последней четверти прошлогостолетия, когда в 877 году американская телефонная компания “Белл” приняларешение не продавать свои телефонные аппараты, а сдавать их в аренду.

Заключение.

В заключении хотелось бы зказать, что значение договора аренды нельзяпереоценить. Это один из классических видов договоров, чья историянасчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своихчертах не изменинлись. Договор аренды – самосовершенствующийся механизм.

Еще в 1989 году исследователи этого договора отмечали, что аренда, какмеханизм хозяйствования должна совершенствоваться. Аренда играет огромнуюроль в имущественных правоотношениях между хозяйствующими субъектами, атакже в развитии экономики нашей страны и расширения сферы деятельностипредпринимателей, прежде всего как способ минимизации предпринимательскогориска и возможности получения дохода от вложений средств.

Список использованной литературы:

Рутгайзер В. М. Аренда: сущность и практика. М., 1989.

Берг О. В. Организация арендных отношений: вопросы теории и практики. М.,

1991.

Витрянский В. В. Общие положения об аренде // Хозяйство иправо. 1996. N2.

Витрянский В. В. Отдельные виды аренды. // Хозяйство и право. 1996. N3.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. C. -Пб, 1997.

Брагинский М. И. Договорное право: Общие положения. М., 1997.

Гражданское право. Учебник. Часть вторая. / Под редакцией Сергеева А. П.,

Толстого К. Ю. М., 1998.

Францева Е. Ф. Лизинг., М., 1998.

-----------------------

[1] ТихомировЮ.А. “Публичное право”.

[2] “Ведомости СССР. 1989. N25. Статья 481”

[3] Статья 136 ГК РФ

[4] СП РСФСР, 1990, N 4, статья 53.

[5] СП РСФСР, 1990, N 10. Статья 53.

[6]Cтатья 608 ГК РФ.

[7] Статья 209 ГК РФ

[8] Статья 298 ГК РФ

[9] Пункт 1 статьи 609 ГК РФ

[10] Статья 161 ГК РФ

[11] Статья 610 ГК РФ

[12] Пункт статьи 86 Основ гражданского законодательства

[13] Статья 624 ГК РФ

[14] Статья 626 ГК РФ

[15] Пункт 1 статьи 627 ГК РФ

[16] Статья 635 ГК РФ

[17] Статья 645 ГК РФ

[18] Статья 646 ГК РФ

[19] Статья 640 ГК РФ

[20] Статья 650 ГК РФ

[21] Статья 656 ГК РФ

[22] Статья 657 ГК РФ

[23] Статья 660 ГК РФ

[24] Статья 662 ГК РФ

[25] Статья 665 ГК РФ