Земельное право / Анализ договора ренты

Анализ договора ренты — новинки, подаренной Гражданским кодексом  

  Проблемы применения договора ренты и их решение  

     

  Оксана РУЧКА

Специально для «Юридической практики»

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме (часть 1 статьи 731 Гражданского кодекса (ГК) Украины от 16 января 2003 года).

Следствием заключения такого договора является переход права собственности. Но охарактеризовать правовую природу данного договора сложно, так как законодатель определил, что плательщик ренты может оплачивать ренту в денежной форме или путем передачи вещей, выполнения работ или предоставления услуг (часть 1 статьи 737 ГК Украины).

Такой широкий перечень возможных форм оплаты ренты предоставляет возможность говорить о большом количестве разновидностей договора ренты.

В соответствии с положениями Кодекса мы можем классифицировать договор ренты по видам согласно определенным критериям. Приведем некоторые из них, что поможет нам в дальнейшем исследовании.

1. По оплате:

— возмездный договор ренты:

а) договор ренты с оплатой в денежной форме;

б) договор ренты с оплатой в форме передачи вещей;

в) договор ренты с оплатой в форме выполнения работ или предоставления услуг;

— безвозмездный договор ренты.

2. По сроку заключения:

а) срочный договор ренты;

в) бессрочный договор ренты.

Укажем, что такое множество видов договора ренты создает дискуссии о разграничении договора ренты с другими договорами, предусмотренными ГК Украины. Ведь договор ренты похож на договор купли-продажи, поскольку право собственности на имущество переходит от собственника к другому лицу, существует цена этого имущества, которая выплачивается частями, периодически, на протяжении определенного периода времени, как и по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Можно даже говорить о тождественности договора купли-продажи с рассрочкой платежа и срочным договором ренты. Единственное отличие, которое существует между данными договорами, — это разница в правовом статусе платежей.

В договоре купли-продажи периодические платежи являются ценой имущества, в договоре ренты оплачиваемую ренту не совсем можно назвать ценой имущества, ведь это установленная сумма, которая оплачивается периодически плательщиком ренты получателю ренты. Отмечу, что это отличие имеет сугубо теоретический характер.

Договор ренты похож и на договор дарения, ведь по договору дарения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать в будущем другой стороне (одариваемому) бесплатно имущество (дар) в собственность (часть 1 статьи 717 ГК Украины).

Действительно, проанализировав договор дарения и безвозмездный договор ренты, можно увидеть их сходство, поскольку безвозмездно переходит право собственности в двух видах договора. Единственное отличие в том, что по договору дарения даритель намерен одарить другую сторону (одариваемого) определенным имуществом, в безвозмездном же договоре ренты нет цели одарить другую сторону, существует просто безвозмездная передача имущества в собственность другому лицу. Но эта разница существует сугубо на теоретическом уровне и установить ее на практике будет очень непросто.

Согласно положениям законодательства, существует форма оплаты ренты путем передачи вещей (часть 1 статьи 737 ГК Украины). При этом непонятно, что имеет в виду законодатель, применяя термин «передача вещей». Из этого тезиса нельзя сделать четкий вывод, осуществляется временная передача вещей или передача права собственности на вещь.

Я считаю, что термин «передача вещей» в части 1 статьи 737 ГК Украины следует трактовать как переход права собственности на вещь. Но тогда получается, что договор ренты с формой оплаты ренты в виде передачи вещей тождественен договору мены (бартеру), по которому каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой (часть 1 статьи 715 ГК Украины).

Единственным отличием договора ренты, по которому рента оплачивается в виде передачи вещей, от договора мены является то, что товар, передаваемый плательщиком ренты получателю ренты, имеет правовую характеристику и название «рента».

Но на практике выяснить это несущественное отличие будет очень сложно, а иногда просто невозможно. Если же считать, что термин «передача вещей», упоминаемый в части 1 статьи 737 ГК Украины, не предусматривает переход права собственности на такие вещи, то возникает большая проблема: как действовать дальше, в каком режиме и кому владеть, пользоваться и распоряжаться этой вещью?

Такая неточность законодателя в определении — очень большая проблема, ведь положения ГК должны быть четкими и понятными, поскольку сегодня договорной практики и судебных разъяснений по этому виду договора нет, поэтому проблема требует экстренного решения.

Укажем, что позиция законодателя относительно оплаты ренты в том количестве форм, которое предусмотрено ГК, не совсем верна, ведь, как сказано выше, разные виды договора ренты на практике будет сложно идентифицировать именно как договор ренты. Будет сложно разобраться из-за множества нюансов. Можно поспорить еще и о том, является ли тот или иной договор договором ренты, а не договором купли-продажи, мены или дарения. Ведь четких критериев и положений законодательства, определяющих это, нет.

Существуют и иные моменты, которые могут создать проблемы в процессе применения договора ренты: во-первых, в определении договора ренты в части 1 статьи 731 ГК Украины указано, что по данному договору переходит право собственности. Известно, что по закону собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом (статья 317 ГК Украины). Кроме того, собственник владеет, пользуется, распоряжается имуществом по собственному усмотрению (статья 319 ГК Украины).

Но, анализируя положения Кодекса, мы видим, что плательщик ренты, получивший право собственности на имущество согласно договору ренты, как собственник имущества имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, лишь по согласию получателя ренты (часть 2 статьи 735 ГК Украины). То есть желание собственника имущества должно совпадать с желанием получателя ренты, не являющегося собственником данного имущества. Но это же прямо нарушает вышеупомянутые права собственника относительно распоряжения имуществом по собственному усмотрению.

Итак, возникает вопрос: является ли плательщик ренты собственником имущества?

Однозначно ответить на него нельзя. Кодекс определяет, что является, кроме того, указывает, что риск случайного уничтожения имущества или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, возлагается на плательщика ренты (статья 742 ГК Украины) — собственника имущества. Если же отрицательные последствия уничтожения или повреждения имущества возлагаются на плательщика ренты, и они вообще не касаются получателя ренты, словно к имуществу он отношения не имеет, почему плательщик ренты не может распоряжаться имуществом, ведь он же его собственник?

Противоречие возникло на теоретическом уровне, а что же будет на практике? По-моему, следует детализировать определение договора ренты в том аспекте, что по данному договору переходит право владения и пользования имуществом, а распоряжение имуществом возможно только по согласию с получателем ренты. Данное уточнение четко определило бы правовую природу договора ренты.

Во-вторых, хотелось бы упомянуть еще об одном интересном положении законодательства, а именно части 1 статьи 735 ГК Украины. В случае передачи под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество, но статья 585 ГК Украины четко указывает, что право залога возникает с момента заключения договора залога, а в случаях, если договор подлежит нотариальному удостоверению, — с момента нотариального удостоверения. То есть закономерен вопрос: как может возникнуть право залога без заключения договора залога? Ответ на этот вопрос предполагает два варианта. Во-первых, заключение договора ренты земельного участка или другого недвижимого имущества влечет за собой обязанность заключить договор залога, но из сути положений Гражданского кодекса это прямо не следует, поэтому такое заключение договора залога не является обязательным. Во-вторых, сам договор ренты земельного участка или другого недвижимого имущества — это комплексный договор и предусматривает залог как условие договора, но из положений Кодекса и это не следует.

Поэтому, наверное, и этот вопрос станет проблемой в практике применения данного нового вида договора — договора ренты.

Надеюсь, что изложенные теоретические проблемы будут решены и договор ренты войдет как приятная новинка в украинскую договорную практику.

РУЧКА Оксана — юрист, аспирант Института государства и права им. В. Корецкого, г. Киев