- •1. Жилищное право как отрасль права, наука и учебная дисциплина
- •2. Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация
- •3. Формы собственности на жилые помещения
- •1) Когда закрепленные нормой Конституции рф положения исходя из ее смысла не требуют дополнительной регла-23
- •1. Возникновение права на специализированный жилищный фонд
- •Часть 2 ст. 92 жк рф определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:
- •2. Основания предоставления специализированных жилых помещений
- •1. Основания изменений жилищных отношений
- •2. Вселение в жилое помещение других членов семьи. Выбытие из жилого помещения
- •3. Раздел жилого помещения.
- •4. Замена нанимателя жилого помещения
- •5. Перепланировка жилого помещения
- •1. Основания для прекращения жилищных отношений
- •2. Выселение с предоставлением
- •3. Выселение без предоставления другого жилого помещения
- •1. Договор купли-продажи жилого помещения
- •2. Договор мены жилыми помещениями
- •3. Договор ренты и пожизненного содержания с иждивением
- •4. Договор дарения жилого помещения
- •5. Договор аренды жилого помещения
- •6. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- •7. Договор об ипотеке (залоге недвижимости)
1. Договор купли-продажи жилого помещения
Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение жилья, является договор купли-продажи жилого помещения. По такому договору продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру или другое жилище, а покупатель обязуется принять жилое помещение и уплатить за него определенную денежную сумму. В качестве сторон по данному договору могут выступать граждане, юридические лица и органы местного самоуправления. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилого помещения .
В тех случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, другая сторона на основании п. 3 ст. 551 ГК РФ вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Суд при выяснении всех обстоятельств может вынести решение о государственной регистрации перехода права. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации, вынуждена будет возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Договор должен содержать характеристику продаваемого жилого помещения: полный адрес, количество комнат, общую площадь (на практике указывают и жилую площадь). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным. Представляется, что для квартир необходимо указывать и этаж продаваемого жилья.
Передача жилого помещения продавцом и принятие его покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. При этом, если иное не предусмотрено договором, обязательство передать жилище считается исполненным после вручения его покупателю и подписания соответствующего документа о передаче.
127
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче жилья на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать жилое помещение, а покупателя — его принять.
При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок;
возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища. Если же обнаружены существенные нарушения требований
к качеству жилища (неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, выявляются неоднократно, проявляются вновь после их устранения и другие подобные недостатки), покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение денежной суммы;
потребовать замены жилья ненадлежащего качества помещением, соответствующим договору.
Из статьи 552 ГК РФ можно сделать вывод о том, что одновременно с передачей права собственности на жилище передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этим жилищем и необходима для ее использования. В статье 558 ГК РФ устанавливается, что существенным условием договора продажи жилого помещения, в котором проживают лица, сохраняющие право пользования им после его приобретения покупателем (например, члены семьи собственника), является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.