1.6 Сравнительная статика
Теперь, когда у нас имеется экономическая модель рынка квартир, мы можем использовать ее для того, чтобы проанализировать поведение равновесной цены. Например, можно поставить вопрос о том, как меняется цена на квартиры при изменении различных характеристик рынка. Такого рода упражнение известно как сравнительная статика, поскольку оно подразумевает сравнение двух "статических" состояний равновесия без рассмотрения того, каким образом рынок переходит от одного состояния равновесия к другому.
Переход от одного состояния равновесия к другому может занять продолжительное время, и вопросы, касающиеся того, как именно осуществляется этот переход, могут быть весьма важными и интересными. Но прежде чем бегать, нужно научиться ходить, поэтому вопросы, связанные с экономической динамикой, мы пока оставляем в стороне. Предметом сравнительно-статического анализа является только сравнение состояний равновесия, и пока что нам хватит тех вопросов, которые возникают в указанной связи.
Начнем с рассмотрения простого случая. Предположим, что предложение квартир возросло, как показано на рис.1.5.
Рис.1.5 Увеличение предложения квартир. По мере увеличения предложения квартир равновесная цена снижается.
Как нетрудно увидеть на этом графике, равновесная цена квартир упадет. Аналогичным образом, если бы предложение квартир сократилось, то равновесная цена повысилась бы.
Попробуем рассмотреть более сложный — и более интересный — пример. Предположим, что решено превратить несколько квартир в кондоминиумы (объекты совладения — прим. науч. ред. ). Что произойдет с ценой оставшихся квартир?
Первое, что приходит в голову, — это то, что цена квартир повысится, поскольку их предложение сократилось. Однако, эта догадка не обязательно верна. Справедливо, конечно, что предложение квартир к сдаче внаем уменьшилось. Но спрос на квартиры тоже уменьшился, так как некоторые люди, ранее снимавшие квартиры, теперь могут решить купить новые кондоминиумы.
Естественно было бы предположить, что покупатели кондоминиумов принадлежат к числу тех, кто уже живет в квартирах внутреннего кольца , т.е. к числу людей, которые готовы платить за квартиру больше p*. Допустим, например, что люди с 10 наивысшими резервными ценами, предъявляющие спрос на квартиры, решают не снимать квартиры, а купить вместо этого кондоминиумы. Тогда новая кривая спроса будет отличаться от старой лишь тем, что при каждом уровне цены число лиц, предъявляющих спрос на квартиры, будет на 10 меньше прежнего. Поскольку число квартир, сдающихся внаем, тоже уменьшилось на 10, новая равновесная цена будет в точности такая же, как и раньше, и, в конце концов, окажется, что в квартирах внутреннего кольца проживают те же самые люди. Эта ситуация изображена на рис.1.6. Как кривая спроса, так и кривая предложения сдвигаются влево на 10 квартир, и равновесная цена остается прежней.
Рис.1.6 Эффект создания кондоминиумов. Если обе кривых — спроса и предложения — сдвигаются влево на одну и ту же величину, то равновесная цена остается без изменений.
Большинству людей этот результат кажется удивительным. Эти люди склонны видеть лишь сокращение предложения квартир, не думая при этом о сокращении спроса на них. Рассмотренный нами случай есть крайность: все покупатели кондоминиумов — бывшие арендаторы квартир. Однако, другой случай, — когда ни один из покупателей кондоминиумов не принадлежит к числу бывших арендаторов квартир, — еще большая крайность.
Данная модель, сколь бы простой она ни была, привела нас к пониманию важного момента. Если мы хотим установить, каким образом превращение части квартир в кондоминиумы повлияет на рынок квартир, мы должны рассмотреть влияние этого факта на только на предложение квартир, но и на спрос, предъявляемый на них.
Рассмотрим еще один пример сравнительно-статического анализа, дающего удивительный результат: воздействие квартирного налога. Предположим, что городской совет решает ввести налог на квартиры в размере 50$ в год. Таким образом, каждому владельцу квартир придется ежегодно платить городу 50$ за каждую принадлежащую ему квартиру. Как это повлияет на цену квартир?
Большинство людей склонно полагать, что, по крайней мере, некоторая часть налога будет переложена на арендаторов квартир. Однако, как ни странно, это не так. На самом деле, равновесная цена квартир останется без изменений!
Чтобы удостовериться в этом, надо задать вопрос о том, что произойдет с кривыми спроса и предложения. Кривая предложения не меняется — после введения налога квартир остается ровно столько же, сколько их было до того. Но и кривая спроса тоже не меняется, так как число квартир, которые люди готовы снять при каждом уровне цены, также останется прежним. Если не происходит ни сдвига кривой спроса, ни сдвига кривой предложения, цена в результате введения налога измениться не может.
Воздействие указанного налога можно представить себе следующим образом. До введения налога каждый домовладелец запрашивает наивысшую цену, которую он может получить за сдачу своих квартир внаем. Равновесная цена p* есть наивысшая запрашиваемая цена, при которой все квартиры могут быть сданы. Могут ли домовладельцы поднять цену после введения налога, чтобы компенсировать связанные с этим потери? Ответ: нет, если бы они могли поднять цену и при этом по-прежнему сдавать все предназначенные для этого квартиры, они бы уже сделали это. Если же они уже запрашивают максимальную из приемлемых для рынка цен, они не могут поднять цену еще выше: никакой налог невозможно переложить на арендаторов квартир. Домовладельцам придется платить всю сумму налога.
Этот анализ базируется на предпосылке о неизменности предложения квартир. Если же число квартир может изменяться по мере изменения налога, то цена, которую платят арендаторы, обычно меняется. Мы изучим этот тип поведения позднее, после того, как сконструируем ряд более мощных инструментов для исследования таких проблем.