1.10 Сравнение способов распределения квартир

Описанный нами выше процесс обмена носит столь общий характер, что, на первый взгляд, мало что можно сказать о его исходе. Однако, необходимо отметить один очень интересный момент. Встает вопрос о том, кто же, в итоге, получит квартиры при распределении, в рамках которого все выгоды от обмена исчерпаны.

Чтобы дать ответ на этот вопрос, просто отметим, что у всех людей, проживающих эффективности в квартирах внутреннего кольца, резервная цена должна быть выше, чем у тех, кто имеет квартиру во внешнем кольце, — иначе они могли бы вступить в сделку, которая повысила бы благосостояние и тех, и других. Следовательно, если внаем сдается S квартир, то, в итоге, S лиц с наивысшими резервными ценами получат квартиры во внутреннем кольце. Это распределение эффективно по Парето, а любое другое — нет, поскольку любое другое распределение квартир между людьми создает возможность совершения некой сделки по обмену, результатом которой явится улучшение благосостояния, по меньшей мере, двух лиц, без ухудшения благосостояния кого-либо другого.

Попробуем применить данный критерий эффективности по Парето к исходам различных вышеупомянутых способов размещения ресурсов. Начнем с рыночного механизма. Нетрудно увидеть, что в результате действия рыночного механизма во внутреннем кольце окажутся люди с S наивысшими резервными ценами, -а именно, те люди, которые готовы заплатить за свои квартиры цену выше равновесной цены p*. Таким образом, если квартиры были сданы в аренду на конкурентном рынке, то для получения дальнейших выгод от обмена почвы нет. Исход функционирования конкурентного рынка эффективен по Парето.

А что можно сказать о монополисте, проводящем ценовую дискриминацию? Является ли результат эффективным по Парето? Чтобы ответить на данный вопрос, просто обратите внимание на то, что такой монополист сдаст квартиры тем же людям, которые бы получили квартиры и при конкурентном рынке. При обеих системах квартиру получает каждый, кто готов платить за нее цену выше p*. Следовательно, исход деятельности монополиста, осуществляющего ценовую дискриминацию, также эффективен по Парето.

Хотя и функционирование конкурентного рынка, и деятельность проводящего ценовую дискриминацию монополиста приводят к исходам, эффективным по Парето, в том смысле, что не порождают стимула к дальнейшим сделкам по обмену, они могут иметь своим результатом совершенно разные распределения дохода. Безусловно, благосостояние потребителей при монополии с ценовой дискриминацией гораздо ниже, чем при конкурентном рынке, а благосостояние домовладельца (домовладельцев) — гораздо выше. Вообще, эффективность по Парето мало что говорит нам о распределении выгод от обмена. Она касается лишь эффективности обмена: говорит о том, все ли возможные сделки по обмену были совершены.

Как насчет обычного монополиста, вынужденного устанавливать единую цену? Оказывается, данная ситуация не является эффективной по Парето. Чтобы проверить это, достаточно лишь отметить, что поскольку такой монополист, вообще говоря, сдаст внаем не все квартиры, он может увеличить свою прибыль, сдав квартиру кому-то, у кого ее нет, по любой положительной цене. Существует какая-то цена, при которой улучшится благосостояние и монополиста, и арендатора. Поскольку при этом монополист не меняет цену, которую платят все, благосостояние других арендаторов в результате этой сделки не снижается. Таким образом, мы нашли улучшение по Парето — способ повысить благосостояние двух участников сделки без понижения благосостояния кого-либо другого.

И, наконец, случай контроля за арендной платой. Он также оказывается неэффективным по Парето. Аргументация в пользу данного утверждения основана на том факте, что при произвольном распределении арендаторов по квартирам обычно находится кто-то живущий во внутреннем кольце (скажем, мистер Ин), кто готов заплатить за занимаемую квартиру меньше, чем некто, живущий во внешнем кольце (скажем, мисс Аут). Допустим, что резервная цена для мистера Ина составляет 300$, а резервная цена для мисс Аут — 500$.

Мы хотим найти улучшение по Парето — способ повысить благосостояние мистера Ина и мисс Аут без нанесения ущерба кому-либо другому. Но имеется весьма легкий способ сделать это: надо просто разрешить мистеру Ину сдать свою квартиру в субаренду мисс Аут. Мисс Аут оценивает проживание вблизи университета в 500$, а мистер Ин — только в 300$. Если мисс Аут заплатит мистеру Ину, скажем, 400$ и обменяется с ним квартирами, благосостояние обоих повысится: мисс Аут получит квартиру, которую она оценивает выше, чем в 400$, а мистер Ин получит 400$, которые ценит больше, чем квартиру во внутреннем кольце.

Этот пример показывает, что функционирование рынка, на котором имеет место контроль за арендной платой, обычно не приводит к Парето-эффективному распределению, поскольку всегда остаются какие-то сделки по обмену, которые могут быть осуществлены и после распределения, проведенного рынком. До тех пор, пока некоторые квартиры внутреннего кольца достаются людям, которые оценивают их ниже, чем те, кто их не получил, потенциальные выгоды от обмена будут существовать.