Опис об’єктів-аналогів

Таблиця 3

№ п/п	Характеристики	Об’єкт оцінки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
1	Адреса об’єкту	Бульв. Івана Лепсе, 20	Бульв. Івана Лепсе, 8	Бульв. Івана Лепсе, 15	Бульв. Івана Лепсе, 9	Бульв. Івана Лепсе, 19	Бульв. Івана Лепсе, 13
2	Площа, м^2(заг./житл./ кухня)	45/30/7.5	45/30/7	42.7/29.7/6	42.8/32/6.5	44/28/6	46/27.8/5.8
3	Дата пропозиції на продаж		05.04. 2012	29.03.2012	29.03.2012	04.04.2012	04.04.2012
4	Ціна пропозиції, у.о.		55 000	57 000	58 000	59000	60 000
5	Ціна за м^2, у.о.		1222	1335	1355	1341	1304
6	Ціна за м^2, грн.		9735	10632	10793	10681	10389
7	Правове відношення	Приватна власність	Приватна власність	Приватна власність	Приватна власність	Приватна власність	Приватна власність
8	Умови продажу	Типові	Типові	Типові	Типові	Типові	Типові
9	Рік побудови	1965	1968	1965	1966	1968	1969
10	Пішохідна доступність до метро, м	260	300	470	200	650	600
11	Стіни, перекриття	З/б панелі,З/б плити	З/б панелі,З/б плити	Залізобетонні панелі	Залізобетонні панелі	Залізобетонні панелі	Цегла, З/б плити
12	Поверховість/поверх	4/5	5/5	5/5	1/5	1/5	5/5
13	Ліфт	-	-	-	-	-	-
14	Балкон	+	+	+	+	+	+
15	Санвузол (роздільний/ сумісний)	роздільний	сумісний	сумісний	сумісний	сумісний	сумісний
16	Джерело інформації		Газета Експрес-об’ява №62 05.05.2012	Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012	Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012	Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012	Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012

Опис об'єктів аналогів

Характеристика	Об'єкт оцінки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Адреса об єкту	Бульв. Івана Лепсе, 20	Бульв. Івана Лепсе, 8	Бульв. Івана Лепсе, 15	Бульв. Івана Лепсе, 9	Бульв. Івана Лепсе, 19	Бульв. Івана Лепсе, 13
Площа, кв.м.	45/30/7.5
заг./жит./кух.		45/30/7	42.7/29.7/6	42.8/32/6.5	44/28/6	46/27.8/5.8
Поверховість/поверх	4/5	5/5	5/5	1/5	1/5	5/5
Вартість об. оцінки, USD		55 000	57 000	58 000	59000	60 000
Вартість об.оцінки,кв.м./USD		1222	1335	1355	1341	1304
Вартість об.оцінки,кв.м./грн.		9735	10632	10793	10681	10389
Джерело і дата об єкту		29.03.2012	29.03.2012	04.04.2012	04.04.2012	05.04. 2012
		Газета Експрес-об’ява №62 05.04.2012	Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012	Газета Aviso нерухомість №24 (292) 04.05.2012	Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012	Газета Мир квартир №13 (436) 04.05.2012

Показники	Об єкт оцінки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5
Плоша об єкту, кв.м.	45/30/7.5	45/30/7	42.7/29.7/6	42.8/32/6.5	44/28/6	46/27.8/5.8
Ціна продажу, USD.		55 000	57 000	58 000	59000	60 000
Ціна продажу за кв.м./USD		1222	1335	1355	1341	1304
Ціна продажу за кв.м./грн.		9735	10632	10793	10681	10389
Правове відношення	прив. власність	прив. власність	прив. власність	прив. власність	прив. власність	прив. власність
Поправка у %		0	0	0	0	0
Поправка у грн.		0	0	0	0	0
Відкорегована ціна		9735	10632	10793	10681	10389
Умови продажу		типова	типова	типова	типова	типова
Поправка у %		0	0	0	0	0
Поправка у грн.		0	0	0	0	0
Відкорегована ціна		9735	10632	10793	10681	10389
Дата продажу		29.03.2012	29.03.2012	04.04.2012	04.04.2012	05.04. 2012
Поправка у %		0	0	0	0	0
Поправка у грн.		0	0	0	0	0
Відкорегована ціна		9735	10632	10793	10681	10389
Місцерозташування	Бульв. Івана Лепсе	Бульв. Івана Лепсе	Бульв. Івана Лепсе	Бульв. Івана Лепсе	Бульв. Івана Лепсе	Бульв. Івана Лепсе
Поправка у %		0	0	0	0	0
Поправка у грн.		0	0	0	0	0
Відкорегована ціна		9735	10632	10793	10681	10389
Відстань до метро	260	300	470	200	650	600
Поправка у %	0	0,00	0,76	0,00	0,76	0,76
Поправка у грн.	0	0	255,19	0	256,30	249,30
Відкорегована ціна		9735	10377,69	10793	10424,36	10136,67
Наявність балкону	балкон заскл.	балкон заскл.	балкон заскл.	балкон заскл.	балкон заскл.	балкон заскл.
Поправка у %	0	0	0	0	0	0
Поправка у грн.	0	0	0	0	0	0
Відкорегована ціна		9735	10377,69	10793	10424,36	10136,67
С/в	роздільний	сумісний	сумісний	сумісний	сумісний	сумісний
Поправка у %	0	0,3	0,3	0,3	0,3	0,3
Поправка у.o.	0	292,30	242,13	323,37	243,72	236,55
Відкорегована ціна,м^2/грн..		9440,56	10135,88	10468,80	10180,64	9900,12
Відкорегована ціна, м^2/у.о.		1185,3	1272,6	1314,4	1278,22	1243,0

По значеннях відкоригованих цін продажу подібних об’єктів нерухомості складаємо ранжований ряд.

Ранжований ряд

Таблиця 5

Ціна пропозиції за м^2, у.о.	1	2	3	4	5
	1185,3	1272,6	1314,4	1278,22	1243,0

Відкидаємо з цього ряду мінімальне та максимальне значення, тобто 1185,3 у.о. та 1314,4 у.о., обираємо медіанне (середнє) значення відкоригованих цін продажу : 1264,61 у.о.

Знаходимо вартість у гривнях:

Курс валют на дату оцінки (18.05.2011): 100 доларів США - 796.4700 грн.

Ц м² = 7,9647 * 1264,61 = 10072,21 грн.

Знаходимо вартість оцінюваної квартири:

10072,21 грн. * 45 м² = 443249,57 грн.

Висновок:

Вартість квартири, розташованої на бульварі Івана Лепсе загальною площею 45 м² в Солом’янському районі м. Києва, визначена методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу аналогічних об’єктів нерухомості, станом на 24.05.2011 року становить 443249,57 грн.)

2. Методичний підхід, що ґрунтується на врахуванні витрат на спорудження об’єктів нерухомого майна (витратний)

Відновна вартість 1 м³ об’єму будівлі в руб. ( при об’ємі будівлі до 45000 м³) буде 30,2 руб. (табл.60 Сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости № 28).

Фізичний знос будівлі

Елементи будівлі	Питома вага, li в%	Фізичний знос, Ф li в %	Фіз. знос кожного конструктивного елемента
1.фундамент	16	15	2,4
2.стіни і перегородки	23	10	2,3
3.перекриття	14	12	1,68
4.дах	2	15	0,3
5.підлога	6	5	0,3
6.сходи	8	3	0,24
7.оздоблювальні роботи	10	10	1
8.сантехніка і електромережі	15	15	2,25
9.інші роботи	6	18	1,08
	100		11,55

Коефіцієнт фізичного зносу:

Кф = 11,55 / 100 = 0,1155.

Коефіцієнт фізичної придатності:

Кф.пр. = 1 –Кф = 0,8845

.

Базова вартість 1 м³:

Вв.б. = 30,2 грн/м.куб.

Повна базова вартість:

Вв.б. = 30,2 * 45 * 0,8845 = 1202,04грн.

КП = 1,24 * 8,22 * 2,11 = 21,51

Відновна вартість:

Вв. = 1202,04* 30,2 = 36301,47грн.

Таким чином, ринкова вартість об’єкта нерухомості, що визначена на підставі методу, що ґрунтується на врахуванні витрат на споживання об’єктів нерухомого майна, станом на 24.05.2011 року становить:

36301,47грн.

3. Методичний підхід, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу

До

Цкп = ----,

Ск

де Цкп - ціна об’єкту нерухомості, грн.

До - чистий операційний або рентний дохід (у гривнях);

Ск - ставка капіталізації.

Чистий операційний дохід визначається за формулою:

Д_о = О_пл * К _нед– В_р,

де О_пл – орендна плата за рік,грн.

К _нед – коефіцієнт недоотримання орендної плати

В_р – щорічні виплати на утримання житла,грн.

Ставка капіталізації Ск визначається двома методами:

1. екстракції

2. метод кумулятивної побудови

1. Визначення Ск кумулятивним методом:

Ск = Бк + ∑Рі ,

де Бк – безризикова відсоткова ставка

∑Рі – сума ризиків

Безризикова ставка береться на рівні ставок по найбільш надійних валютним депозитам українських банків найвищої категорії надійності з помісячним нарахуванням відсотків після компенсації інфляційних очікувань відносно долара США.

На дату оцінки відповідна ставка становить 4,4 % .

До інших ризиків відносяться:

3. Компенсація на ліквідність об’єкту нерухомості (5,2 %)

4. Компенсація ризиків на управління інвестиціями (4,7 %)

5. Компенсація на інфляційні очікування (-3,9 % )

Ск = 4,4 + ( 5,2 +4,7 – 3,9 ) = 10,4 %

2. Визначення Ск методом екстракції:

Підбираємо інформацію по орендній платі аналогічних об’єктів нерухомості.

Таблиця 7

Адреса	Характеристика квартири (площа, м^2)	Вартість оренди, у.о.	Вартість оренди, у.о./м^2
Головка А.,5	46/28/8	550	11,96
Донца М.,15	43/30/7	530	12,32
Белгородская,7	45/30/7	500	11,11
Нищинского П., 13	45.7/27/7	550	12,22
Краснозвездный просп.,8	45/30/7	600	13,33
Донца М.,3	44/28/8	550	12,5
Калининградская,8	46/39/7	550	11,96
Ереванская, 17	43/28/8	600	13,95
Уманская,15^б	46/30/8	550	11,96
Керченская,2	45/27/7	590	13,11

Знаходять середнє значення орендної плати: 12,44 у.о.

Знаходимо вартість орендної плати в гривнях:

Курс валют на дату оцінки (24.05.2011): 100 доларів США - 796.4700 грн.

Опл _сер = 12,44 * 7,9647 = 99,08 грн.

Розраховуємо потенційний дохід:

Пд_/м² = Опл _сер * 12 місяців = 90,58 * 12 = 1188,97 грн.

Ефективний дохід:

Ед_/м² = Пд_/м² * К_нед

К_нед = 1 – (Тн/12),

де К_нед – коефіцієнт недоотримання;

Тн – кількість часу (місяців) для пошуку орендаря в даному випадку він рівний 3 місяцям

К_нед = 1 – (3/12) = 0,75.

Ед_/м² = 1188,97 * 0,75 = 891,73 грн./м²

Очікуваний річний дохід :

Е_очік = Ед_/м² * S_кв

Е_очік = 891,73 * 45 = 40127,75 грн.

Підбираємо інформацію про вартість продажів аналогічних об’єктів нерухомості.

Таблиця 8

Адреса	Характеристика квартир (площа, м^2)	Вартість об’єкту, у.о.	Вартість у.о./м^2
вул. Солом'янська,3	45.4/30.6/7.7	58000	1274,73
вул. Лепсе Івана бульв.,3	44/28/6	57000	1295,45
вул. Вузівська,15	46/35.2/5.5	59000	1282,61
вул. Лепсе Івана бульв.,11	46/27.8/5.8	59000	1282,61
вул. Глінки	45/30/5.8	58000	1288,89
вул. Лепсе Івана бульв.,7	45/33/6	59000	1311,11
вул. Шепелєва Миколи	45/27.4/5.8	60000	1333,33
вул. Єреванська	44/31.8/6	61000	1386,36
вул. Озерна	45/28/6	61000	1355,56
вул. Лисичанська	46/28.6/6.1	61000	1326,09

Середнє значення вартості квартири становить: 1313,674 у.о.

Знаходимо вартість в гривнях:

Курс валют на дату оцінки (24.05.2011): 100 доларів США - 796.4700 грн.

В _сер/м² = 1313,674 * 7,9647 = 10463,02 грн.

Вираховуємо ставку капіталізації:

Ск = Ед_/м² / В _сер/м² = 891,73 / 10463,02 = 0, 085 (8,5 %)

Розраховуємо щорічні витрати на утримання об’єкту нерухомості:

Таблиця 6

Плата за квартиру(включає в себе прибирання прибудинкової території, сходів; освітлення місць загального користування, підвалів; обслуговування ліфтів; ремонт систем опалення, водопостачання) (в місяць)	300 грн.
Комунальні послуги (в місяць)	590 грн.
Охоронна сигналізація, омофон (в місяць)	29 грн.
Поточний ремонт (в місяць)	30 грн.
Всього	949 грн.

В_{експлуат.} = 949 грн. * 12 місяців = 11388 грн.

Чистий операційний дохід становить:

До = Е _очік - В_{експлуат.} = 40127,75 грн. - 11388грн. = 31127,75 грн.

До

Цкп = ---- = 31127,75 / 8,5 * 100 = 415036,67 грн.

Ск

Висновок:

Ринкова вартість квартири, розташованої на бульв. Івана Лепсе,20 загальною площею 45 м² в Солом’янському районі м. Києва, визначена методичним підходом, що ґрунтується на капіталізації чистого доходу, станом на 24.05.2011 року становить 415036,67грн.