1. Поняття та види обігу земельних ділянок

Поняття обігу земельних ділянок. Однією з основних особли­востей землі є незмінність місця розташування. Земельну ділян­ку не можна перемістити з одного місця в інше. Саме тому юри­дична конструкція «нерухоме майно», яка вживається в законо­давстві України та інших країн з ринковою економікою, базується на цій особливості землі. По-перше, неможливість пе­реміщення землі обумовлює правовий режим земельних ділянок як системоутворюючого елемента поняття нерухомого майна. Так, згідно зі ст. 181 ЦК України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. По-дру­ге, незмінність місця розташування земельної ділянки визначає також специфіку обігу земельних ділянок як об'єкта нерухомого майна. На відміну від обігу рухомих речей, за якого відбувається їх переміщення (наприклад, передання товару продавцем по­купцеві, який має можливість використовувати його практично в будь-якому місці свого перебування), при обігу земельних діля­нок їх переміщення не відбувається.

Обіг земельних ділянок є об'єктом правового регулювання, здійснюється в певних правових формах і має певні правові наслідки. Одним з основних правових наслідків обігу земельних

ділянок є передання прав на них особою, яка є їх носієм (суб'єктом прав), іншій особі, яка набуває відповідні права на зе­мельну ділянку. Отже, передача прав на земельні ділянки є важ­ливою юридичною ознакою обігу земельних ділянок.

Найбільш повним правом на земельну ділянку є право влас­ності. Належність земельної ділянки на підставі права власності передбачає наявність у її власника правомочностей щодо во­лодіння, користування та розпорядження землею. У разі прода­жу земельної ділянки відбувається перехід всіх трьох зазначе­них правомочностей від однієї особи, яка відчужує земельну ділянку, до іншої, яка набуває її у власність, в першу чергу — права розпорядження нею. В ряді випадків титульний власник земельної ділянки може не мати правомочностей щодо во­лодіння та користування нею. Такі випадки мають місце при ви­никненні особистих земельних сервітутів — емфітевзису та су-перфіцію. Проте власник земельної ділянки, щодо якої встанов­лений особистий земельний сервітут на користь іншої особи (не власника), зберігає за собою право здійснювати ключову право­мочність — визначати юридичну долю земельної ділянки шля­хом її відчуження на підставі договорів купівлі-продажу, дару­вання, міни тощо. Тому зміна власника земельної ділянки є без­перечним доказом факту обігу цієї земельної ділянки, який відбувся при укладенні правочину про її відчуження.

Однак власник земельної ділянки може розпорядитися нею й таким чином, за якого він залишає за собою одну з правомочно­стей тріади права власності — право розпорядження, а решту правомочностей — право володіння та право користування зем­лею — передає іншій особі. В результаті остання набуває такого обсягу прав, який надає їй можливість монопольно фізично во­лодіти ділянкою та користуватися її корисними властивостями: вирощувати сільськогосподарську продукцію, забудовувати, ви­користовувати для здійснення певної підприємницької діяль­ності чи задоволення власних потреб (житлове будівництво тощо). Отже, за загальним правилом при передачі прав во­лодіння та користування земельною ділянкою відбувається зміна особи, яка монопольно фізично володіє ділянкою та вико­ристовує її споживчі властивості.

У деяких випадках укладаються щодо земельних ділянок такі правочини, за яких відбувається перехід від однієї особи до іншої лише правомочності користування земельною ділянкою в обме­женому обсязі. Наприклад, при встановленні сусідського зе­мельного сервітуту до особи, в інтересах якої встановлюється та­кий земельний сервітут, переходить право обмеженого користу­вання чужою земельною ділянкою (право проходу, проїзду тощо). При цьому власник, титульний користувач чи орендар такої ділянки не втрачає права користування нею і продовжує її використовувати одночасно з особою, в інтересах якої встанов­лений сусідський земельний сервітут. Однак передання права обмеженого користування земельною ділянкою не можна роз­глядати як факт її обігу.

Отже, під обігом земельних ділянок слід розуміти перехід від однієї особи до іншої правомочності розпорядження (у складі права власності) або права володіння земельною ділянкою. Термін «обіг земельної ділянки» є юридичною категорією (юри­дичною абстракцією), якою позначається сукупність врегульо­ваних правом суспільних відносин, у рамках яких відбувається перехід прав на земельні ділянки від однієї особи до іншої.

Види обігу земельних ділянок. Обіг земельних ділянок відбу­вається з огляду на чинне законодавство України та на підставі певних юридичних фактів. Юридичними, фактами, з якими за­кон пов'язує перехід прав на землю, є рішення органів виконав­чої влади та органів місцевого самоврядування, судові рішення, правочини. Залежно від характеру законодавства, яке регулює обіг земельних ділянок, та юридичних фактів, на підставі яких відбувається перехід прав на земельні ділянки, розрізняють адміністративний, ринковий, цивільний та змішаний обіг зе­мельних ділянок.

Адміністративний обіг земельних ділянок — перехід прав на земельні ділянки на підставі рішення органів влади відповідно до їх компетенції, визначеної законом. Система адміністративного обігу земельних ділянок була характерною для нашої країни в період існування виключної власності держави на землю (1917-1992 рр.), коли приватна власність на землю була заборо­нена, земля не могла відчужуватися на підставі будь-яких цивільних правочинів. За виключної власності держави на зем­лю єдиною можливою підставою отримання громадянами та юридичними особами земельних ділянок було прийняття відповідним органом державної влади адміністративного рішен­ня про надання земельної ділянки у користування. На таких са­мих адміністративно-правових підставах земельні ділянки ви­лучалися із користування громадян та юридичних осіб.

За системи адміністративного обігу земельних ділянок права на них могли переходити від однієї особи до іншої виключно на підставі адміністративних рішень відповідних органів влади. Од­нак це не означає, що адміністративний обіг земельних ділянок може існувати лише за умов земельно-правового режиму ви­ключної власності держави на землю. Такий обіг може успішно застосовуватися і в умовах приватизації землі та повноцінного функціонування інституту права приватної власності на землю.

Передумовою застосування адміністративного обігу земель­них ділянок як способу забезпечення переходу прав на них є на­явність у країні певної кількості земель, які перебувають у дер­жавній або комунальній власності та призначені для надання у користування відповідно державним та комунальним підприєм­ствам, установам та організаціям для певних державних та гро­мадських потреб. Так, згідно зі ст. 84 ЗК України до земель державної власності, які не можуть передаватися у приватну власність, належать: а) землі атомної енергетики та космічної системи; б) землі під державними залізницями, об'єктами дер­жавної власності повітряного і трубопровідного транспорту; в) землі оборони; г) землі під об'єктами природно-заповідного фонду, історико-культурного та оздоровчого призначення, що мають особливу екологічну, оздоровчу, наукову, естетичну та історико-культурну цінність, якщо інше не передбачено зако­ном; ґ) землі лісогосподарського призначення, крім випадків, ви­значених цим Кодексом; д) землі водного фонду, крім випадків, визначених цим Кодексом; е) земельні ділянки, які використову­ються для забезпечення діяльності Верховної Ради України, Президента України, Кабінету Міністрів України, інших органів державної влади, Національної академії наук України, держав­них галузевих академій наук; є) земельні ділянки зон відчужен­ня та безумовного (обов'язкового) відселення, що зазнали радіо­активного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; ж) земельні ділянки, які закріплені за державними професійно-технічними навчальними закладами; з) земельні ділянки, закріплені за вищими навчальними закладами державної і ко­мунальної форм власності.

Перелік земель комунальної власності, які не можуть переда­ватися у приватну власність, закріплений у ст. 83 ЗК України. Такі земельні ділянки надаються державним та комунальним юридичним особам у постійне користування (ст. 92 ЗК України). Незважаючи на встановлену законом заборону передання за­значених земель державної та комунальної власності у приват­ну власність, вони можуть переходити з користування однієї державної чи комунальної юридичної особи у користування іншої юридичної особи такої самої форми власності на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади чи органу місце­вого самоврядування.

Крім того, адміністративний обіг земельних ділянок має місце у випадках безплатної приватизації земельних ділянок громадя­нами України. Так, згідно зі ст. 121 ЗК України громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності у таких розмірах: а) для ведення фермерського господарства — в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогоспо­дарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господар­ство; б) для ведення особистого селянського господарства — не більше 2,0 гектара; в) для ведення садівництва — не більше 0,12 гектара; г) для будівництва й обслуговування жилого будин­ку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) у се­лах — не більше 0,25 гектара, в селищах — не більше 0,15 гекта­ра, в містах — не більше 0,10 гектара; ґ) для індивідуального дач­ного будівництва — не більше 0,10 гектара; д) для будівництва індивідуальних гаражів — не більше 0,01 гектара. Безплатне пе­редання земельних ділянок державної та комунальної власності у приватну власність громадян України здійснюється виключно на підставі адміністративно-правового рішення відповідного ор­гану влади — районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцезнаходженням земельної ділянки (ст. 118 ЗК України).

Отже, учасниками адміністративного обігу земельних ділянок є районні, Київська і Севастопольська міські державні адмініст­рації, сільські, селищні, міські ради, державні і комунальні юри­дичні особи, а також громадяни України, які отримують земельні ділянки у власність безплатно. В деяких випадках учасником адміністративного обігу земельних ділянок може бути військове командування (при вилученні земельних ділянок з мотивів суспільної необхідності відповідно до ст. 147 ЗК України)

На відміну від адміністративного ринковим вважається такий обіг земельних ділянок, який здійснюється на основі ринкових механізмів регулювання земельних відносин, які закріплені в за­конодавстві. Структура організаційно-правового механізму рин­ку земель включає: 1) інститут права власності на землю у його плюралістичній формі, що передбачає можливість перебування земельних ділянок не лише у публічній (державній та кому­нальній), а й у приватній власності; 2) ефективну систему дер­жавної реєстрації прав на землю та іншу нерухомість, через яку держава офіційно визнає та гарантує набуті права на земельні ділянки; 3) правове забезпечення справедливої (ринкової) оцін­ки земельних ділянок; 4) надання власникам земельних ділянок прав щодо їх відчуження на підставі договорів купівлі-продажу та інших правочинів, а також прав щодо передачі земельних ділянок в оренду. Отже, ринковий обіг земельних ділянок — пе­рехід прав на земельні ділянки від однієї особи до іншої на підставі цивільних правочинів, які укладаються за згодою сторін.

Однак у ряді випадків законодавець встановлює певні обме­ження для вільного ринкового обігу земельних ділянок. Так, За­коном України «Про внесення змін до ЗК України» від 19 грудня 2006 р. були встановлені тимчасові, принаймні на 2007 р., обме­ження для відчуження певних видів земель сільськогосподар­ського призначення, наданих для ведення товарного сільськогос­подарського виробництва та земель, наданих для ведення особи­стого селянського господарства. Зокрема, цим Законом були встановлені обмеження щодо відчуження зазначених видів зе­мель шляхом укладення договорів купівлі-продажу та даруван­ня (мораторій). Разом із тим, Закон від 19 грудня 2006 р. дозволяє відчужувати земельні ділянки, отримані громадянами та юри­дичними особами у приватну власність для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та ведення особистого се­лянського господарства, шляхом укладення правочинів міни зе­мельних ділянок, продажу їх державі чи територіальній громаді для суспільних чи інших потреб, а також шляхом передачі у спадщину (укладення заповіту). Тим самим зазначений Закон призупинив застосування до обігу згаданих вище видів сільсько­господарських земельних ділянок основного ринкового принци­пу відчуження земель — принципу балансу попиту та пропози­ції. Тимчасово заборонивши відчуження певних видів сільсько­господарських земельних ділянок, законодавець тим самим обмежив їх пропозицію для відчуження на ринку. По суті, в умо­вах дії мораторію на відчуження сільськогосподарських земель такі їх види, як земельні ділянки, надані для ведення товарного сільськогосподарського виробництва та ведення особистого се­лянського господарства, були виведені зі сфери ринкового обігу земельних ділянок. Однак оскільки такі ділянки все-таки можна відчужувати шляхом укладення правочинів міни земельних ділянок, продажу їх державі чи територіальній громаді для суспільних чи інших потреб, а також шляхом передачі у спадщи­ну (укладення заповіту), то їх можна вважати такими, що пере­бувають не у ринковому, а у цивільному обігу.

Цивільним є такий обіг земельних ділянок, який здійсню­ється на підставі цивільних правочинів: договорів купівлі-прода­жу, дарування, міни, оренди, заповіту тощо. За цивільного обігу перехід прав на земельну ділянку від однієї особи до іншої відбу­вається шляхом укладення цими особами відповідного цивільно­го правочину щодо земельної ділянки. Отже, поняття «цивільний обіг земельних ділянок» є ширшим за змістом від поняття «рин­ковий обіг земельних ділянок». Ринковий обіг земельних ділянок є різновидом цивільного обігу. Однак цивільний обіг земельних ділянок не завжди є ринковим.

Крім того, ринковий обіг земельних ділянок поділяється на два підвиди: ринковий обіг, який обслуговує відчуження земель­них ділянок у власність, та ринок права оренди земельних діля­нок. Кожен із цих підвидів ринкового обігу земельних ділянок ха­рактеризується певними особливостями, які закріплені у нормах чинного законодавства України.

Учасниками цивільного, зокрема ринкового, обігу земельних ділянок є учасники цивільних відносин — фізичні та юридичні особи, держава Україна в особі відповідних органів виконавчої влади, територіальні громади в особі відповідних органів місце­вого самоврядування, іноземні держави та деякі інші суб'єкти публічного права.

Слід зазначити, що чинне земельне законодавство України містить норми, які регламентують перехід прав на земельні ділян­ки на основі юридичних фактів, характерних для адміністративно­го та ринкового обігу земельних ділянок. Такий вид обігу земельних ділянок слід кваліфікувати як змішаний (публічно-приватний), оскільки правовими підставами такого обігу є прийняття відповід­ним органом влади адміністративного рішення про викуп (вилучен­ня) земельної ділянки у приватного власника та укладення з ним відповідного правочину. Змішаний обіг земельних ділянок має місце у разі викупу земельних ділянок для суспільних потреб.