3. Проблемы правового регулирования деятельности товарищества собственников жилья и пути их решения

Раздел VI ЖК РФ, по нашему мнению, является одним из самых неудачных разделов нового Жилищного кодекса РФ. Создается впечатление, что здесь законодатель не только воспринял основные недостатки ФЗ "О товариществах собственников жилья", но и в значительной степени усугубил их. На некоторые из указанных недостатков мы остановимся.

Обращает на себя внимание невысокий уровень законодательной техники, использованной при установлении правовых норм о товариществах собственников жилья, которые содержаться в статьях раздела VI ЖК РФ. Определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается "объединение собственников помещений в многоквартирном доме" (ст. 135 ЖК РФ). Одновременно ст. 136 Кодекса допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Указанные два случая прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ "О товариществах собственников жилья", но при этом общее определение товарищества собственников жилья как некоммерческой организации было более универсальным (ст. 25 названного Федерального Закона). Что же касается случаев создания товариществ, указанных в п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса, то совершенно очевидно, что такие товарищества собственников жилья никак не могут являться объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135 Кодекса. Представляется, что применение указанных коллизионных норм Кодекса на практике будет весьма проблематичным.

Кодекс не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями. Например, не ясно, можно ли понимать под такими зданиями весь дачный или котеджный поселок, дома в котором могут находиться на определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на одной улице и т.п.). В связи с этим необходимы разъяснения по вопросам «близости» распоряжения. Считаем, что за основу можно взять единицу измерения – метр.

Положения раздела VI Жилищного кодекса с известной долей условности в настоящее время приходится рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения юридической корректности нового подхода законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Жилищного кодекса следовало соответствующим образом изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ и изложить его в следующее редакции: «Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Жилищным кодексом РФ».

Среди органов управления товарищества собственников жилья ст. 144 ЖК РФ называет только общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Однако законодатель "забыл" здесь упомянуть о председателе правления товарищества, статус которого определен в ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления является единоличным исполнительным органом товарищества, обладающим собственной управленческой компетенцией и действующим одновременно с коллегиальным исполнительным органом - правлением товарищества. Таким образом, ст.144 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества (высший орган), правление товарищества (коллегиальный исполнительный орган), председатель правления (единоличный исполнительный орган)».

В соответствии с ч. 3 ст. 147 ЖК РФ правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества. Фактически речь идет не о председателе товарищества, а о председателе правления товарищества, статус которого как единоличного исполнительного органа определен в ст. 149 ЖК РФ. В связи с этим считаем, что приведенные положения Жилищного кодекса противоречат общему порядку формирования исполнительных органов. Один исполнительный орган не вправе создавать другой исполнительный орган, тем более, что оба контролируют деятельность друг друга. Предлагаем внести изменения в ч. 3 ст. 147 ЖК РФ следующего характера: «Общее собрание товарищества собственников жилья избирает из состава правления товарищества председателя товарищества».

Глава 14 раздела VI ЖК РФ, как следует из ее названия, казалось бы, определяет правовое положение членов товарищества собственников жилья. Однако это далеко не так, поскольку название данной главы не соответствует ее реальному содержанию. Собственно членству в товариществе здесь посвящена всего одна статья (ст. 143), остальные же статьи гл. 14 Кодекса определяют организацию управления в товариществе собственников жилья (ст. 144-149), вводят правила о внутреннем аудите (ст. 150) и регулируют иные отношения (ст. 151, 152). Также на наш взгляд требует переосмысление положения ЖК РФ о голосовании по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

В связи с этим в юридической литературе было высказано мнение о недостаточной обоснованности положения о группировке членов товарищества собственников жилья для голосования: права и обязанности всех членов товарищества одинаковы, и выделение каких-то членов в отдельную группу будет явно ущемлять права остальных членов товарищества, или наоборот[22].

Таким образом, раздел VI ЖК РФ требует серьезной корректировки. Внесение изменений и дополнений в ЖК РФ, в части правового регулирования правового статуса товариществ собственников жилья, поможет повысить эффективность законодательного регулирования ТСЖ.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изученных научных работ, законодательства и материалов практики подведем обобщающие выводы и практические предложения:

В соответствии со ст. 135 Кодекса товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.

Устав ТСЖ утверждается на общем собрании собственников жилых помещений большинством их голосов. Указанное собрание проводится по правилам, предусмотренным ЖК РФ для проведения собрания собственников жилья, не объединившихся в ТСЖ. Существенным требованием к созданию ТСЖ является то, что число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.

Права юридического лица ТСЖ приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

Правила о реорганизации и ликвидации товарищества собственников жилья установлены в ст. 140, 141 ЖК РФ.

Органами управления ТСЖ выступают: высший орган – общее собрание; коллегиальный исполнительный орган – правление ТСЖ и единоличный исполниетльный орган – председатель правления ТСЖ.

Для повышения эффективности правового регулирования ТСЖ необходимо внести следующие изменения в ЖК РФ:

1) Учитывая новый подход законодателя к регулированию товариществ собственников жилья одновременно с введением в действие Жилищного кодекса следовало соответствующим образом изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ и изложить его в следующее редакции: «Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с Жилищным кодексом РФ».

2) Ст.144 ЖК РФ предлагается изложить в следующей редакции: «Органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества (высший орган), правление товарищества (коллегиальный исполнительный орган), председатель правления (единоличный исполнительный орган)».

3) В ст. 145 и 147 ЖК РФ необходимо внести изменения, относящие к избранию председателя правления товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества.

Предлагаем внести изменения в ч. 3 ст. 147 ЖК РФ следующего характера: «Общее собрание товарищества собственников жилья избирает из состава правления товарищества председателя товарищества».

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые источники:

1. Конституция РФ принята на всенародном голосовании 12.12.1993 г. // Российская газета. 25.12.1993. № 237

2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ // Российская газета. 12.01.2005. N 1.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Российская газета. 1994. №238-239.

4. Федеральный конституционный закон от 17.12.1997 г. «О Правительстве Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 51. Ст.5712.

5. Федеральный закон от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" // Российская газета. 2.11.2002. N 209-210.

6. Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" // Российская газета. 10.08.2001. N 153.

7. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 11.07.1991. N 28. Ст. 959.

8. Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // Российская газета. 17.02.1998.

9. Федеральный закон от 12.01.1996 г. "О некоммерческих организациях" // Собрание законодательства РФ. 1996. N 3. Ст. 145.

10. Федеральный закон от 21 апреля 1997 г. N 68-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета. 24.04.1997.

11. Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" // Российская газета. 26.06.1996. N 119.

12. Закон РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики" // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 21.01.1993. N 3. Ст. 99.

13. Закон СССР от 26 мая 1988 г. N 8998-XI "О кооперации в СССР" // Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. N 22. Ст. 355.

14. Постановлением Правительства РФ от 30.09.2004 г. № 506 «Об утверждении положения о Федеральной налоговой службе» // Справочная правовая система «Консультант-плюс»

15. Постановление Правительства РФ от 17.05.2002 г. N 319 «Об уполномоченном федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц» // Собрание законодательства РФ. 2002. № 20. Ст.1872.

16. Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" // Российская газета. 26.06.2002. N 113.

17. Постановлением Правительства РФ от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм и требований к оформлению документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, а также физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей" // Российская газета. 26.06.2002. N 113.

Материалы практики:

18. Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2003 г. N КА-А40/10385-03 // Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Московского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве. Справочная система Гарант.

19. Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 18 марта 2005 г. N 66-ВО4-9 // Текст определения официально опубликован не был

20. Решение суда общей юрисдикции Заельцовского района г.Новосибирска. Дело № 178/05 за 2005 г.

21. Решение суда общей юрисдикции Заельцовского района г.Новосибирска. Дело № 234/05 за 2005 г.

Научная литература:

22. Батлер Ст. Кондоминиум как форма собственности на недвижимость // Вопросы экономики. 1993. №7.

23. Гражданское право Том 1 // Под общ.ред.Е.А.Суханова. М.: БЕК, 2004.

24. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Краткий курс. М.: Эксмо. 2005.

25. Долгушина О.В., Варнаков В., Ужегов А. Хозяева в доме - сами жильцы... // Учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2005. № 14.

26. Залесский В.В. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". М., 2003.

27. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

28. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н.Садикова. М., ЮРИНФОРМЦЕНТР, 1997.

29. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред. Т.Е.Абовой, А.Ю.Кабалкина. М., 2005.

30. Корнеева И.Л. Жилищное право Российской Федерации. Учебное пособие. М.: Юристъ, 2004.

31. Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. М.: «СПАРК», 2002.

32. Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2003.

33. Кириллова Э.Я. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. М., 2003.

34. Костькова О.В., Тимошенко В.А. Комментарий к Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". М., 2005.

35. Курбаналиева Н. Что регистрация нам готовит (комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ) // Бизнес-адвокат. 2001. N 18.

36. Постатейный научно-практический комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» / А.Г. Глисков. – Ростов н/Дону, 2005.

37. Савельев Д. Право домовладельца на управление кондоминиумом // Российская юстиция. 2003. № 2.

38. Седугин П.И. Жилищное право: Учебник для вузов. М.: Норма, 2004.

39. Словарь иностранных слов / Под ред.С.Н. Петрова. М.,1989.

40. Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) М.: Изд. Тихимирова М.Ю., 2005.

[1] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. О.Н.Садикова. М., 1997. С. 79.

[2] Кириллов Э.Я. Товарищество собственников жилья: Практическое пособие. М., 2003. С.37.

[3] Тихомиров М.Ю. Указ.соч. С.16.

[4] Тихомиров М.Ю. Жилищное право России (Товарищество собственников жилья по новому Жилищному кодексу Российской Федерации) М.: Изд. Тихимирова М.Ю., 2005. С.10.

[5] Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. – М.: «СПАРК», 2002. С.12.

[6] Долгушина О.В., Варнаков В., Ужегов А. Хозяева в доме - сами жильцы... // Учет в бюджетных и некоммерческих организациях. 2005. № 14. С.16.

[7] Тихомиров М.Ю. Указ.соч. С.19.

[8] Савельев Д. Право домовладельца на управление кондоминиумом // Российская юстиция. 2003. № 2. С.35.

[9] Тихомиров М.Ю. Указ.соч. С.16.

[10]Крашенинников П.В. Право собственности и иные вещные права на жилые помещения. М.: Статут, 2003. С.46.

[11] Там же.

[12] Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005. С. 304.

[13] Федеральный закон от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" // Российская газета. 17 февраля 1998.

[14] Костькова О.В., Тимошенко В.А. Комментарий к Федеральному закону от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью". – М., 2005. С.73.

[15] Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" // Российская газета. 10.08.2001. N 153.

[16] Залесский В.В. Комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". М., 2003. С.21.

[17] Собрание законодательства РФ. 1997. № 51. Ст.5712.

[18] Собрание законодательства РФ. 2002. № 20. Ст.1872.

[19] Справочная правовая система «Консультант-плюс».

[20] Российская газета. 26.06.2002. N 113.

[21] Курбаналиева Н. Что регистрация нам готовит (комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации юридических лиц" от 8 августа 2001 г. No. 129-ФЗ) // Бизнес-адвокат. 2001. N 18. С.41.

[22] Крашенинников П.В., Маслов Н.В. Кондоминиумы. Общая собственность в многоквартирных домах. – М.: «СПАРК», 2002. С.12.