Глава 1 общее положение о договоре строительного подряда
В соответствии со ст. 696 ГК по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену [ГК].
Нормы, регулирующие строительные отношения, подразделяются на публичное и частное право. Они отличаются по своим целям и средствам реализации. Частное право посредством законодательства и договоров определяет порядок осуществления частного интереса, а публичное право проводит публичный интерес. Техническими средствами реализации в частном праве являются гражданские споры между партнерами и их разрешение в гражданском процессе. Публичное право проявляется через предписания и иные акты органов управления и непосредственное принуждение в административном процессе.
В сфере строительства к публичному праву относятся плановые и земельные нормы, иные правила о порядке строительства. Их предметом является территориальное планирование застройки (планы использования площадей и планы строительства зданий и сооружений), выдача разрешений на строительство, государственный надзор за соблюдением строительных норм и т. п.
Частное строительное право находит отражение в основном в ГК, в котором строительному подряду посвящен особый параграф. Оно регулирует правовые отношения по планированию и реализации строительных проектов между заказчиком, подрядчиком, архитектором, а также вытекающие из строительства отношения с третьими лицами (например, с соседями), или с лицами, интересы которых затрагиваются строительным процессом (например, обеспечение безопасности движения рядом со стройплощадкой), а также из разграничения ответственности между различными участниками [сидорчук].
По своей правовой природе договор строительного подряда является двусторонним, консенсуальным, возмездным. Договором строительного подряда опосредуются работы, связанные с реконструкцией соответствующих объектов, монтажные, пуско-наладочные работы, работы по капитальному ремонту (если иное не предусмотрено договором). Если по договору выполняются работы для удовлетворения бытовых или личных потребностей граждан-заказчиков, то применяются также нормы о бытовом подряде. Правовое регулирование отношений по строительному подряду осуществляется многочисленными нормативными правовыми актами, основными из которых являются:
Гражданский кодекс Республики Беларусь;
Закон Республики Беларусь от 5 июля 2004 г. «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь»;
Правила заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденные постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15 сентября 1998 г. № 1450;
Постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30 сентября 2011 г. № 44 «Об утверждении Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов по договорам строительного подряда» и др.
Сторонами договора строительного подряда выступают подрядчик и заказчик.
Заказчиком могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь либо другого государства. При наличии нескольких инвесторов они, как правило, определяют, кто выступать заказчиком.
Подрядчиком является организация либо индивидуальный предприниматель, имеющий разрешение (лицензию) на выполнение соответствующих видов строительно-монтажных работ и заключившие договор строительного подряда с заказчиком. Это, как правило, строительные концерны, тресты, строительные и проектно-строительные объединения, домостроительные комбинаты, фирмы, кооперативы и другие формирования, являющиеся юридическим лицом.
В силу специализации на каждой строительной площадке работает, как правило, не одна, а несколько подрядных строительных и монтажных организаций. В месте с тем, что бы использовать преимущества специализации строительного производства и наладить должный порядок, требуется на каждой площадку наличие единого организатора всей работы, выступающего в лице генерального подрядчика, т.е. заказчик заключает договор на выполнение всех работ только с одной подрядной организацией – генеральным подрядчиком.
Выступая в качестве организатора всей работы на строительно площадке, генподрядчик имеет право, не вмешиваться в оперативную, производственную и хозяйственную деятельность субподрядчиков, давать им обязательные к исполнению распоряжения, касающиеся очередности выполнения работ в пределах сроков предусмотренных договором.
Предмет договора строительного подряда – результат деятельности подрядчика, представляющего собой готовую продукцию строительного производства либо строительные и иные специальные монтажные работы.
Срок выполнения работ по договору строительного подряда указывается в договоре по согласованию сторон и является существенным условием договора. Срок выполнения работ определяется сроком начала работы и сроком ее окончания, которые должны быть указаны в договоре [библиотека ст. 285].
Если говорить о договоре в целом, то сфера его применения – это промышленное и бытовое строительство, в результате которого возникают объекты недвижимости, являющиеся индивидуально-определенными и рассчитанными, как правило, на длительный период их эксплуатации.
По договору строительного подряда могут выполняться работы для удовлетворения личных, домашних и семейных потребностей гражданина (заказчика). При этом, как следует из п. 3 ст. 696 ГК, к такому договору, помимо норм, регулирующих договор строительного подряда, применяются также нормы о правах заказчика по договору бытового подряда [12, ст. 123].
Следует отметить, что отношения, возникшие по договору строительного подряда, могут продолжаться и после сдачи объекта как по лини подрядчика (например, оказание помощи в эксплуатации сданного объекта), так и со стороны заказчика.
Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и порядке, установленном законодательством или договором. Если такие указания в законодательстве или договоре отсутствуют, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после надлежащего выполнения и окончательной сдачи результатов работы либо с согласия заказчика – досрочно (ст. 701 ГК).
Форма договора строительного подряда письменная. Он составляется и подписывается сторонами в установленном порядке.
Основными видами договора строительного подряда являются:
Договор генерального подряда, заключенный между заказчиком и генподрядчиком;
Договор субподряда, заключенный между генподрядчиком и субподрядчиком.
Договор субподряда заключается на осуществление отдельных видов и комплексов специальных работ. Ответственность перед заказчиком за выполнение субподряда работ несет генподрядчик. Функции заказчика по договору субподряда осуществляет генподрядчик.
По сложным и крупным объектам строительства заключение генподрядного, а также субподрядного договора может предшествовать оформлению предварительного договора. Следует иметь ввиду, что на крупных стройках может быть несколько генподрядных договоров. Кроме того, по соглашению сторон генеральный подрядчик имеет право заключать договоры подряда на выполнение работ с монтажными или иными специализированными строительными организациями, осуществляющими пусконаладочные работы и др. [библ ст. 288].
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что по договору строительного подряда, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Форма договора всегда посменная.