жилищных условий, построенных с привлечением льготного кредита, в случае его досрочного погашения и при наличии уважительных причин (направление на службу в другую местность, потеря кормильца в семье, получение I и II групп инвалидности);

передачи функций по оформлению землеустроительных дел по установлению границ земельных участков, предоставленных гражданам до 1 января 1999 г., и разработке проекта отвода земельного участка для ведения сельского хозяйства, в том числе крестьянского (фермерского) хозяйства, а также подсобного сельского хозяйства, организациям по землеустройству;

возможности исключения земельных участков из перечней участков, предназначенных для последующего предоставления инвесторам и (или) организациям, в установленном порядке созданным в Республике Беларусь этими инвесторами либо с их участием, для строительства объектов, предусмотренных заключенными с Республикой Беларусь инвестиционными договорами, в случае принятия исполкомами решений о выставлении их на аукцион; совершенствования порядка проведения аукциона с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в г. Минске и областных центрах;

расширения перечня населенных пунктов (территорий), в пределах которых земельные участки предоставляются юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для производства товаров (выполнения работ, оказания услуг), а гражданам, не нуждающимся в улучшении жилищных условий, – для строительства и обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов только по результатам

аукционов.

Исполнителями выступают Государственный комитет по имуществу, областные, Минский городской исполнительные комитеты.

13.3 Модель земельного рынка

Модель земельного рынка представляет рынок в виде частей и отношений между ними.

Земельный рынок образуют:

Участники (граждане, государство, юридические лица)

Товары (объекты недвижимости)

Финансы

Можно выделить 4 опоры земельного рынка.

Опоры земельного рынка – участники, здания, финансы – объекты реального мира.

1.Земельные участки как товар и объект рынка, формируется человеком. Для этого используется специальная система, называемая земельным кадастром. Система земельного кадастра является первой опорой земельного рынка.

89

2.Части земельного рынка связаны между собой определенными правоотношениями. Типы правоотношений устанавливаются законодательством. Права конкретного субъекта на конкретный объект устанавливается записями в регистре прав на недвижимость. Система государственной регистрации – вторая опора земельного рынка

3.Стоимость недвижимости – еще одно отношение между объектами и финансами. Стоимость определяется оценкой размера денежной суммы, на которую возможно за разумное время обменять недвижимость. Система оценки недвижимости – третья опора земельного рынка.

4.Особенностью финансового рынка являются:

большая стоимость товара;

как правило, его участники не имеют достаточно средств. Необходимы финансовые услуги, поддерживающий переход прав путем купли-продажи, на развитие недвижимости. Формируются отношения, основные инструменты которого - ипотека и кредит. Система финансовых

услуг – четвертая опора земельного рынка.

Четыре опоры стоят на фундаменте, которым является законодательство.

13.4 Оценка земельного рынка

Разработаны методики оценки степени развития земельного рынка, определяющие его эффективность.

Признаки эффективного земельного рынка:

политика государства;

элементы земельного рынка;

Система земельного кадастра и регистрации прав;

Система оценки;

Финансовые инструменты.

Показателями такого признака, как политика государства, являются:

1.Юридические и физические лица имеют равные права собственности на недвижимость.

2.Функционирование инфраструктуры рынка недвижимости хорошо защищено законом.

3.Ясная политика государства создает понимаемые обществом хорошие условия для инвестирования и сильно мотивируют деятельность индивидуумов.

4.Государство проводит ясную политику использования городских земель и земель сельскохозяйственного назначения.

5.На земельном рынке существуют профессиональные услуги, которые хорошо принимаются и понимаются обществом.

Элементы земельного рынка:

1.Существует достаточно много собственников и землепользователей, которые обладают долями капитала в собственности предприятии.

2.Существует сильный частный сектор;

90

3.Существуют большие корпоративные инвесторы, который является участниками земельного рынка;

4.Земельные участки государственной формы собственности используются лишь для общественных целей и социального жилья;

5.Различные активы (офисы, земли сельскохозяйственного назначения) разнообразны и легко доступны.

Система государственного земельного кадастра и регистрации прав

1.Для собственности и торговле правами существует хорошая правовая основа;

2.Системы государственного кадастра и регистрации прав хорошо функционирует;

3.Факты экспроприации без справедливой компенсации отсутствует;

4.Земельные участки здание легко могут продаваться и сдаваться в аренду;

5.Данные систем государственного кадастра и регистрации прав имеют высокое качество и покрывает всю территорию страны.

Система оценки

1.Оценки основанный на рыночных ценах и хорошо понимают сообществом;

2.Для расчета величины активов признается и используется оценка рыночной стоимости;

3.Существует хорошо понимаемый населением механизм предложения недвижимости к продаже;

4.Информация об ипотеках надежна и хорошо доступна;

5.Данные о стоимости и ценах на недвижимость имеют высокую достоверность.

Финансовые инструменты:

1.Наличные и чековые расчеты хорошо отрегулированы и закреплены законодательством;

2.Земельные участки зданий и сооружений могут быть использованы в качестве обеспечения кредитов;

3.Ипотеке доступна для создание жилищной собственности;

4.Размер обеспечения кредита ипотека определяется исходя из оценки рыночной стоимости недвижимости;

5.Хорошо развит институт банкротства;

6.Имеются прямые иностранные инвестиции, риск для которых очень мал;

7.Правила налогообложения стабильны и неожиданно не изменяются, хорошо ясны инвесторам.

Все показатели оцениваются по пятибалльной системе:

0– утверждение не имеет место.

1– имеются минимальные свидетельства, что данное утверждение действительно;

2– имеются основные составные части данного утверждения, либо они развиваются;

3– показатель в основном обеспечивается;

4– система в части утверждения работает удовлетворительно;

91

5 – система функционирует в соответствии со стандартами развитых стран. На основе индекса земельного рынка строится матрица рамок земельной политики, позволяющая охарактеризовать земельную политику государства в

целом.

Оценка состояния земельного рынка осуществляется на основе интегрального показателя – индекса земельного рынка. Индекс земельного рынка вычисляется, как среднее баллов показателей отдельных частей. Индекс эффективного земельного рынка равен 5. Если земельный рынок отсутствует, то индекс равен нулю. Разница между индексом эффективного земельного рынка и индексом земельного рынка той или иной страны и есть «расстояние» этой страны до эффективного земельного рынка. Разница между индексом земельного рынка одной страны и индексом земельного рынка другой страны – есть «расстояние» между земельными рынками этих стран.

13.5 Государственное регулирование рынка земельных участков

Учеными на фактах экономической истории Европы доказано, что построение рынка есть процесс направляемого государством изменения общества и его социальной культуры. Рынок функционирует в сложно организованной общественной среде и является всего лишь социальноэкономической подсистемой в более широкой общественной системе отношений.31

Чистых, оторванных от других, экономических отношений не существует. Ликвидация системы директивного конкретно-адресного

централизованного управления и освобождение горизонтальных отношений между производителем и потребителем от прямого принудительного государственного воздействия – это только первый шаг по созданию основ рынка.

Государство может перераспределять ресурсы нерыночными методами, косвенно воздействуя на поведение фирм через ценовые, финансово-бюджетные и денежно-кредитные институты, но при этом бывшая плановая экономика не превращается в конкурентный рынок. Здесь продолжают работать прямые принудительные механизмы перераспределения натуральных ресурсов, рыночный порядок взаимодействия субъектов деформируется государственным вмешательством в экономику, а спрос и предложение субъектов рынка не формируют рыночные цены на ресурсы. Государство изменяет только формы и инструменты воздействия на экономику, создавая неэффективные структуры неконкурентного рынка, так как государственные предприятия в отличие от частных продолжают работать в рамках системы мягких бюджетных ограничений. Через эту систему государство продолжает косвенно контролировать поведение частных субъектов экономики, деформируя рыночные механизмы.32

Для Беларуси вопрос организации земельного рынка является одним из главных. Его эффективное функционирование должно основываться на предварительной проработке научно обоснованных, практически мотивированных и юридически безупречно оформленных материалов.

92