IV. Учебно-материальное обеспечение
Технические средства обучения (мультимедийный проектор, видеомагнитофон, телевизор, ПЭВМ, видеофильмы, интерактивная доска);
Наглядные пособия, иллюстрированные стенды, плакаты;
Макеты унифицированных бланков.
V. Текст лекции
ВВОДНАЯ ЧАСТЬ
Преподаватель проверяет наличие обучающихся, объявляет тему № 6 Договоры о передаче имущества во временное владение и (или) пользование. В ходе лекции нами будут рассмотрены следующие вопросы:
1.Договор аренды
2. Договор безвозмездного пользования имуществом
Переходим к рассмотрению учебных вопросов.
ВОПРОС 1. ДОГОВОР АРЕНДЫ
Понятия «имущественный наем» и «аренда» с точки зрения действующего ГК РФ рассматриваются как тождественные.
Значение данного договора заключается в том, что аренда обеспечивает гражданам и юридическим лицам возможность извлекать выгоду, временно пользуясь чужим имуществом, когда оно не требуется им постоянно или для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Собственнику или иному законному владельцу имущества указанный договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интересы - получить определенный доход от сдачи внаем имущества, временно не используемого им или специально предназначенного для временной передачи другим лицам.
Отличительные (квалифицирующие) признаки договора аренды:
во-первых, договор аренды (имущественного найма) относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, но передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование, что отличает договор аренды от купли-продажи, мены, займа;
Следует обратить внимание на то, что арендатор (наниматель) наделяется не только правом пользования имуществом, полученным в аренду, но и правом владения указанным имуществом, т.е. арендатор является титульным владельцем, которому предоставлена возможность использования вещно-правовых способов защиты от посягательств со стороны третьих лиц на арендованное имущество (ст. 305 ГК РФ).
Следствием наделения арендатора статусом титульного владельца является признание за правом аренды свойства следования, т.е. переход права собственности или иного ограниченного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Пользование имуществом при аренде обязательно сопряжено с его эксплуатацией со стороны арендатора, с присвоением последним плодов, продукции и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества, что отличает договор аренды от договора на оказание возмездных услуг, который может быть сопряжен с временным пользованием имуществом исполнителя со стороны заказчика.
во-вторых, договор аренды (имущественного найма) является возмездным договором, и арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы, что отличает аренду от безвозмездного пользования (договора ссуды);
в-третьих, в ГК РФ диспозитивно урегулированы те вопросы, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов: срок аренды и последствия его истечения; порядок предоставления имущества арендатору; форма и порядок уплаты арендной платы; обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора; судьба произведенных арендатором улучшений имущества и др.
в-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга) произведено в ГК РФ не на основе какого-либо единого классификационного критерия, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (аренда транспортных средств, аренда здания или сооружения, аренда предприятия).
Договор проката выделен в отдельный вид договора аренды, исходя, прежде всего, из субъектного состава: арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер).
Договор аренды (фрахтования на время) транспортного средства имеет особенность в том, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа.
Основные квалифицирующие признаки, позволяющие выделять договор лизинга (финансовой аренды), состоят в том, что в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а также в том, что правоотношения, вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже.
Договор аренды относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим) договорам:
во-первых, договор аренды является консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору;
Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. В случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, речь идет об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
во-вторых, договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы;
в-третьих, договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора исполняет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;
в-четвертых, договор аренды является синаллагматическим договором, поскольку в договоре имеют место две встречные обязанности: обязанность арендодателя передать арендатору имущество во владение и пользование и обязанность арендатора вносить арендную плату, которые взаимно обуславливают друг друга.
Синаллагматический характер договора аренды выражается в следующем распределении прав и обязанностей сторон договора: на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязанности по уплате арендной платы, обусловленное исполнением арендодателем своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору.
Проблема существенных условий договора аренды не получила в цивилистической литературе и судебной практике единообразного решения:
во-первых, наиболее распространенным мнением является суждение о том, что по действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является условие о предмете аренды (В.С. Ем1, А.А. Иванов2, Г.С. Шапкина3 и др.);
во-вторых, к числу существенных условий договора аренды относятся условия о предмете договора и размере арендной платы за пользование арендуемым имуществом, что получило подтверждение в судебной практике (Т.В. Богачева4);
в-третьих, существенными условиями договора аренды являются условия о предмете, сроке аренды и об арендной плате (В.В. Витрянский5).
То обстоятельство, что ГК РФ содержит диспозитивные нормы, позволяющие определить условия договора о сроке аренды и арендной плате на тот случай, когда в тексте договора не имеется соответствующих пунктов, не означает, что данные условия не являются существенными условиями договора аренды.
Предмет договора аренды:
а) действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом);
б) действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
В договоре аренды под страхом признания его незаключенным должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 РФ).
Отсутствие в тексте договора иных пунктов, регламентирующих действия сторон по предоставлению арендованного имущества арендатору, обеспечению его содержания, внесению арендной платы, возврату имущества арендодателю, компенсируется диспозитивными нормами ГК РФ, определяющими порядок и сроки совершения указанных действий.
Объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие индивидуально-определенные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Объектом договора аренды не может быть:
а) имущество, обладающее родовыми признаками, так как по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя;
б) нематериальные блага, изобретения, полезные модели, промышленные образцы, информация, товарные знаки, фирменные наименования и т.п., поскольку передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных договоров, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма;
в) жилые помещения, предназначенные для проживания людей, поскольку наем жилых помещений регулируется специальными нормами о договорах коммерческого и социального найма жилого помещения;
г) имущество, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается в силу закона (атомные электростанции, вооружение, железные дороги общего пользования, водные объекты и горные отводы).
Условие о сроке аренды, т.е. сроке владения и пользования арендатором имуществом, сданным внаем, признается существенным условием договора аренды (имущественного найма):
а) договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества, в этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ);
б) каждая из сторон договора на неопределенный срок получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за 1 месяц, а при аренде недвижимости - за 3 месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ);
Условие об арендной плате относится к числу существенных условий договора аренды, что следует из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование):
а) порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды;
б) если договором аренды порядок, условия и сроки внесения арендной платы не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах;
в) арендная плата может быть установлена в договоре как в отношении арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей;
г) основные формы арендной платы:
во-первых, определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно;
во-вторых, установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов, доходов;
в-третьих, определенные услуги, предоставляемые арендатором арендодателю;
в-четвертых, передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленной договором вещи;
в-пятых, возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Приведенный перечень возможных форм арендной платы не является исчерпывающим либо императивным, поэтому стороны вправе установить в договоре арендную плату как в виде сочетания нескольких из названных форм, так и вовсе в иной форме, не предусмотренной ГК РФ.
д) размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год; арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились;
е) в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, при этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.
1) договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
2) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ);
В этом смысле «иное» установлено в отношении договоров аренды таких объектов недвижимости, как здания или сооружения, которые подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на срок не менее года, а в остальных случаях для их вступления в силу достаточно заключения договора в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. 651 ГК РФ).
В соответствии со ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594:
а) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества;
б) с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества;
в) если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду;
г) если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
3) договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).
Сторонами договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренды может быть (ст. 608 ГК РФ):
во-первых, собственник указанного имущества;
во-вторых, иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду:
а) унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника;
б) унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника;
От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, выступают Мингосимущество РФ, его территориальные органы и соответствующие органы местного самоуправления, при этом в указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.
в) государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду Мингосимуществом РФ, его территориальными органами или соответствующими органами местного самоуправления;
г) земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве.
Учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником.
Арендатором имущества по договору аренды может выступать любое лицо, признаваемое субъектом гражданских прав (гражданин, юридическое лицо, государство, муниципальное образование); ГК РФ не содержит каких-либо специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
Права и обязанности сторон по договору аренды:
во-первых, обязанности арендодателя:
а) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами в срок, предусмотренный договором, а при его отсутствии - в разумный срок (п. 1 и 3 ст. 611 ГК РФ);
б) арендодатель обязан отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 ГК РФ).
в) при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.) (ст. 613 ГК РФ);
г) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок (п. 1 ст. 616 ГК РФ);
Капитальный ремонт означает восстановление целостности имущества, его существенных частей, требующее значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет этого нанятого имущества.
во-вторых, права арендатора:
а) если принадлежности и документы, относящиеся к арендуемому имуществу, не были переданы, и без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 ГК РФ);
б) если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (п. 3 ст. 611 ГК РФ);
в) неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, предоставляет арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ);
г) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
д) арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ);
е) при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендатор вправе по своему выбору:
потребовать либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
ж) нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 1 ст.616 ГК РФ);
з) если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений (п. 2 ст. 623 ГК РФ);
в-третьих, обязанности арендатора:
а) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);
б) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 614 ГК РФ);
в) арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (п. 2 ст. 616 ГК РФ);
Под текущим ремонтом необходимо понимать исправление повреждений или естественных ухудшений имущества, не нарушивших его целостность, не повлекших разрушения или порчи его существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этим нанятым имуществом.
г) при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ);
в-четвертых, права арендодателя:
а) если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ);
б) в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок, при этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ);
в) арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества (п. 1 ст. 612 ГК РФ);
г) если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 ГК РФ);
д) арендодатель имеет право на улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества (ст. 623 ГК РФ).
Выкуп арендованного имущества (ст. 624 ГК РФ):
1) в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены;
2) если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену;
3) законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока, но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).
От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ):
а) предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего;
б) если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор, то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков;
в) если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.
Договор аренды, заключенный на определенный срок, может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом и существом договора аренды как срочной сделки.
Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор (ст. 619 ГК РФ):
а) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
б) существенно ухудшает имущество;
в) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
г) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда (ст. 620 ГК РФ):
а) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
б) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
в) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки;
г) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон исчерпывающим не является; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.
При досрочном прекращении договора аренды по общему правилу прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).
Договор аренды имущества является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельные виды аренды и аренда отдельных видов имущества), суть которых заключается в том, что одно лицо (арендодатель) обязуется предоставить другому лицу (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
К числу таких договоров, признаваемых отдельными видами аренды или арендой отдельных видов имущества, относятся:
1) договор проката;
2) договор аренды транспортных средств;
3) договор аренды зданий и сооружений;
4) договор аренды предприятий;
5) договор финансовой аренды (лизинга).
По мнению В.В. Витрянского6, какой-либо единый критерий для разграничения отдельных видов договора аренды отсутствует.
Рассматривая названные договоры в качестве отдельных видов договора аренды либо аренды отдельных видов имущества, ГК РФ указывает на их квалифицирующие признаки и устанавливает применительно к данным договорам некоторые подлежащих приоритетному применению специальные правила, учитывающие специфику регулируемых правоотношений, при этом к указанным договорам подлежат субсидиарному применению общие положения о договоре аренды.
Договор проката выделяется в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам:
во-первых, в качестве арендодателя по договору проката выступают коммерческая организация или индивидуальный предприниматель, осуществляющие сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности (особенности в субъектном составе);
во-вторых, объектом договора проката может являться лишь движимое имущество (особенности в объекте договора);
в-третьих, прокат определен как публичный договор, что означает обязанность арендодателей предоставлять имущество в аренду любому, кто к ним обратится, не делая между арендаторами различий в ставках арендной платы и в других условиях аренды;
в-четвертых, в порядке проката арендатору предоставляется имущество для потребительских целей, т.е. оно предназначено только для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью (особенности в предмете договора);
в-пятых, по общему правилу, учитывая цели использования арендованного имущества, в качестве арендатора выступают граждане, которые пользуются правами не только стороны (арендатора), но и правами, предоставленными потребителям Законом РФ «О защите прав потребителей» (особенности в правовом регулировании).
Договор аренды транспортных средств имеет следующий набор квалифицирующих признаков по отношению к договору аренды (общим положениям):
во-первых, арендодателем по такому договору может выступать лишь собственник (владелец) транспортного средства (особенность в субъектном составе);
во-вторых, в аренду передается транспортное средство с экипажем или без экипажа (особенность в объекте договора);
в-третьих, транспортное средство передается арендатору на условиях оказания последнему услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства или без таковых (особенности в предмете договора).
Договор аренды здания или сооружения выделяется в отдельный вид договора аренды по следующим квалифицирующим признакам:
во-первых, в аренду передается здание или сооружение, которые являются недвижимым имуществом (особенности в объекте договора);
во-вторых, данный договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, при этом договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации (особенности формы договора).
Договор аренды предприятия имеет следующий набор квалифицирующих признаков по отношению к договору аренды (общим положениям):
во-первых, объектом по данному договору признается предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности, включающий в себя не только земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию и иные виды имущества, предназначенные для его деятельности, но и долги, и права требования по обязательствам, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права (особенности в объекте договора);
во-вторых, договор аренды предприятия заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, с обязательным приложением к нему акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения независимого аудитора о
составе и стоимости предприятия, перечня всех долгов, включаемых в состав предприятия (особенности формы договора).