2. Возможно ли признание недействительным данного договора? Что изменится, если договор аренды заключен в процедуре наблюдения с разрешения временного управляющего?

В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки или иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены или других условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств. Договор аренды торгового здания рынка может быть признан недействительным, если арбитражный суд установит неравноценность встречного неисполнения обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если аренда торгового здания рынка стоимостью 10 млн. рублей сроком на 49 лет за 10 000 рублей в месяц существенно в худшую для должника сторону отличается от цены аренды и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. Если договор аренды торгового здания рынка был бы заключен в процедуре наблюдения с разрешения временного управляющего, банкротства удалось бы избежать, поскольку наблюдение применяется в целях обеспечения сохранности имущества должника, анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов (ст. 2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Договор аренды торгового здания рынка, заключенный в процедуре наблюдения с разрешения временного управляющего, являлся бы досудебной мерой, направленной на предупреждение банкротства, поскольку был бы заключен на выгодных для должника условиях договор, быстро и значительно повышающих его кредитоспособность. Наряду с договором аренды должник и кредитор подписали бы дополнительное соглашение, в котором указывалось, что договор аренды заключен с целью предупреждения банкротства должника; при этом должник обязался бы в качестве платы за заключение этого договора (наряду с арендными платежами) через полгода передать кредитору 40 процентов платы, полученной по субарендным договорам за последние 5 месяцев. Заключение указанного договора аренды торгового здания рынка значительно повысило бы платежеспособность должника, увеличив стоимость его имущества (за счет стоимости прав аренды конкретного объекта). В результате должник смог бы заключить несколько других выгодных договоров (наличие прав аренды служило своеобразным обеспечением), исполнил требования кредиторов, срок по которым наступил. Платежеспособность должника в течение нескольких месяцев полностью бы восстановилась, и банкротства удалось бы избежать.

3. Каким образом следовало поступить конкурсному управляющему?

Конкурсному управляющему следует обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным данного договора аренды торгового здания рынка ввиду неравноценности встречного исполнения обязательств другой стороной сделки.