Управление реконструкцией

Управление реконструкцией включает:

1) разработку и обоснование концепции проекта, оценку его экономической или социокультурной эффективности;

2) выполнение технико-экономического обоснования проекта реконструкции и разработку бизнес-плана проекта;

3) осуществление системного планирования проекта и ремонтно-строительных работ на всех стадиях;

4) разработку смет и бюджета проекта;

5) подбор исполнителей проекта через процедуру конкурсов и торгов;

6) обеспечение эффективного контроля и регулирования, а также управление изменениями, неизбежными в ходе реализации проекта;

7) организацию системного управления качеством и обеспечение технического надзора;

8) оценку длительности и структуры проекта.

Участниками осуществления проекта реконструкции здания или сооружения являются:

1) заказчики, представляющие интересы государственных, муниципальных, федеральных, кооперативных организаций и частных лиц;

2) проектные организации, которые по заказам разрабатывают проектную документацию на реконструкцию, инженерно-геологические и изыскательские работы;

3) генподрядные строительно-монтажные, ремонтно-строительные и реставрационные организации, которые по договорам с заказчиком выполняют комплекс работ по реконструкции и реставрации; генподрядчик может привлекать другие организации (именуемые субподрядчики) для выполнения специализированных работ.

Между участниками процесса устанавливается прямая и обратная административно-хозяйственная, информационная, техническая связь. Основной задачей заказчика (инвестора) считается проведение комплекса мероприятий, конечной целью которого является обеспечение (совместно с другими участниками инвестиционного процесса) ввода в эксплуатацию завершенного реконструкцией объекта. Передача заказчиком своих функций проектировщику оформляется контрактом.

Таким образом, проект организации реконструкции (ПОР) является по сути рабочей программой, по которой ведется проектирование и реконструкция объекта. Согласно ПОР на стройку выдается техническая документация (рабочие чертежи, решения по технологии производства работ, сметы по видам работ, комплектовочные ведомости). Основным документом ПОР является директивный календарный план-график, в котором определяются степень совмещения процессов и последовательность их выполнения. Определяются объемы работ и технологическая последовательность, планируется поставка конструкций и оборудования, определяется потребность в машинах и механизмах, количество и состав рабочей силы, энергоресурсы, выполняется расчет потребности в площадях складирования и административно-бытовых помещений. ПОР разрабатывается генеральным проектировщиком и согласовывается с генподрядной организацией, специализированными организациями, а также основными поставщиками конструкций и оборудования. Работа по составлению ПОР производится комплексно, т.е. одновременно с подсчетом объемов работ рассматриваются методы производства, устанавливаются сроки, выполняется разбивка на очереди и пр.

Для особо сложных объектов разрабатывается комплексный укрупненный график, устанавливающий продолжительность основных этапов проектирования и реконструкции очередей в составе комплекса (форма представления укрупненного графика - сетевой график и пояснительная записка).

Организационно-техническая документация для управления и контроля за ходом реконструкции включает:

1. Календарный план на весь период реконструкции, устанавливающий очередность и сроки выполнения работ (с распределением капитальных вложений по этапам и по календарным срокам).

2. Ситуационный план, устанавливающий расположение дорог, линий связи, ЛЭП, границ территории и пр. Разрабатывается в виде чертежа-схемы.

3. Строительный генеральный план, устанавливающий расположение на строительной площадке объектов производственной сферы, временных инвентарных зданий, дорог, инженерных сетей, складов, стоянок машин и путей их движения (чертеж выполняется в масштабе разработанного генплана).

4. Организационно-технологические схемы выполнения реконструктивных мероприятий, последовательность их выполнения и методы ремонтно-строительных работ.

5. Указания по геодезическому обеспечению реконструкции здания или сооружения.

6. Ведомость объектов, входящих в состав реконструируемого комплекса зданий и сооружений.

7. График потребности в строительных конструкциях, изделиях, деталях, материалах и оборудовании.

8. График потребности в основных строительных машинах.

9. График потребности в рабочих кадрах.

10. Описание основных объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений по реконструкции; данные геологических, природно-климатических и гидрогеологических изысканий; результаты технико-экономических сравнений вариантов; сведения о наличии и мощности строительно-ремонтных организаций и возможности их использования.

11. Решения по обеспечению реконструкции транспортом, временными зданиями и сооружениями, энергетическими ресурсами.

12. Решения по структуре управления реконструкцией - перечень и объемы работ, выполняемых генподрядной и субподрядными организациями.

13. Решения по диспетчеризации процесса реконструкции объекта.

14. Технико-экономические показатели.

(Позиции с 5 по 14 общего комплекта организационно-технической документации отражаются в пояснительной записке к ПОР).

Приемку объекта после завершения реконструкции осуществляет комиссия, состоящая из представителей собственника или уполномоченной им организации (муниципальная служба заказчика, управляющая компания), представителей эксплуатирующей и подрядных организаций. При сдаче социально значимых объектов в комиссию могут быть включены представители структур общественного самоуправления. Состав приемочной комиссии определяется распоряжением руководителя органа местного самоуправления (управы, префектуры, администрации района или города).

Генеральный подрядчик предъявляет членам приемочной комиссии завершенный реконструкцией объект и комплект проектно-сметной документации. Работа приемочной комиссии заключается в осмотре принимаемого объекта, изучении представленной документации, проведении (при необходимости) систем инженерного оборудования (лифтового хозяйства, систем пожаротушения, диспетчеризации, сигнализации, связи и пр.). Члены комиссии обмениваются мнениями и принимают согласованное решение о возможности приемки объекта в постоянную эксплуатацию. В случае положительного решения оценивается качество выполнения всего комплекса работ по реконструкции ("отлично", "хорошо" или "удовлетворительно"). Акт подписывается всеми членами комиссии и затем в трехдневный срок утверждается руководителем органа местного самоуправления, после чего объект считается принятым в эксплуатацию. Члены комиссии в случае несогласия с решением большинства вправе отразить в акте особое мнение, которое может быть принято во внимание при утверждении документа.

Гарантийные сроки, в течение которых подрядчик обязан безвозмездно устранять все дефекты, выявленные в процессе эксплуатации, составляют:

по ремонтно-строительным работам - в течение двух лет с момента приемки объекта в эксплуатацию;

по системам отопления - в течение одного отопительного сезона;

по всем системам инженерного обеспечения здания или сооружения (исключая систему отопления) - в течение 6 месяцев с момента приемки в эксплуатацию.