- •1. Цель и задачи курсового проекта 4
- •1.Характеристика девелоперского проекта
- •1.1 Описание порядка реализации инвестиционно-строительного проекта
- •1.2. Анализ цен на первичном рынке недвижимости г.Новосибирска
- •1.3. Разработка проектной декларации
- •2. Расчет доходов и затрат по девелоперскому проекту
- •2.1. План поступлений по девелоперскому проекту
- •2.2. Анализ затрат по девелоперскому проекту
- •2.3. Расчет прибыли девелопера
- •3.Оценка эффективности инвестиций в девелоперский проект
- •3.1. Оценка эффективности инвестиций
- •3.2. Анализ чувствительности девелоперского проекта
- •Источники информации
- •Приложение. Исходные данные.
Министерство образования И НАУКИ Российской Федерации
Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)
Кафедра экономики строительства и инвестиций
АНАЛИЗ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА
Методические указания к курсовому проекту по дисциплине
«Основы девелоперской деятельности»
для направления 38.03.01 «Экономика» и 38.03.02 «Менеджмент».
Новосибирск 2015
Методические указания разработал канд.экон.наук, доцент кафедры ЭСИ НГАСУ (Сибстрин) А.Б. Коганом.
Рассмотрены и утверждены методической комиссией факультета экономики и менеджмента и гуманитарного образования _______________________г.
Рецензенты:
ã НГАСУ (Сибстрин), 2016
ã А.Б.Коган, 2016
ОГЛАВЛЕНИЕ
1. Цель и задачи курсового проекта 4
1.Характеристика девелоперского проекта 7
1.1 Описание порядка реализации инвестиционно-строительного проекта 7
1.2. Анализ цен на первичном рынке недвижимости г.Новосибирска 8
1.3. Разработка проектной декларации 10
2. Расчет доходов и затрат по девелоперскому проекту 11
2.1. План поступлений по девелоперскому проекту 11
2.2. Анализ затрат по девелоперскому проекту 13
2.3. Расчет прибыли девелопера 15
3.Оценка эффективности инвестиций в девелоперский проект 17
3.1. Оценка эффективности инвестиций 17
3.2. Анализ чувствительности девелоперского проекта 22
Источники информации 23
Приложение. Исходные данные. 25
1. ЦЕЛЬ И ЗАДАЧИ КУРСОВОГО ПРОЕКТА
Настоящий курсовой проект предусмотрен учебным планом направления 38.03.01 «Экономика» и учебным планом направления 38.03.02 «Менеджмент».
В рамках данного курсового проекта осуществляется оценка эффективности инвестиций в проект, реализуемый девелопером. Девелопер – коммерческая бизнес-структура, получающая прибыль за счет создания и коммерческого использования различных видов недвижимости. Можно выделить следующие основные функции, необходимые для этого:
- формирование идеи и подготовка проекта для строительства;
- привлечение финансов для финансирования строительства недвижимости;
- строительство недвижимости;
- организация эксплуатации недвижимости.
Девелопер может быть создан в виде одного юридического лица, либо как система (несколько) юридических лиц. Создание нескольких юридических лиц может быть обусловлено необходимостью:
- наличия разрешений для осуществления специальных видов деятельности (заказчика, проектировщика, строителя);
- разделения рисков, возникающих при реализации вышеописанных функций;
- разделения рисков, возникающих при создании и эксплуатации различных видов недвижимости;
- улучшения корпоративного управления за счет выделения различных функций в отдельные юридические лица, находящиеся на самоокупаемости;
- упрощения бухгалтерского и налогового учета;
- партнерства с другими лицами для реализации девелоперских проектов.
В рамках данного курсового проекта предполагается, что для строительства многоквартирного дома создается коммерческая компания, которая и выполняет функции застройщика. Функции заказчика и генерального подрядчика выполняют иные компании, действующие на основе контрактов соответствующего типа. В качестве учредителя этой компании выступает студент, при необходимости можно привлечь партнеров. Организационно-правовая форма выбирается студентом самостоятельно.
В настоящей курсовой работе девелоперским проектом является строительство многоквартирного дома с офисными помещениями и парковкой с целью последующей продажи этих объектов (квартир, офисов, парковок) на первичном рынке недвижимости. Дом состоит из нескольких блок-секций (характеристики дома приведены в исходных данных). План типового этажа представлен на рисунке 1.
Рисунок 1. План типового этажа одной блок-секции
Рассматриваются два варианта финансирования проекта с целью выбора наиболее выгодного из них. Первый вариант – выход на первичный рынок недвижимости на стадии строительства. Второй вариант – выход на первичный рынок недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию.
В первом случае девелопер заключает «договоры участия в долевом строительстве» с «участниками долевого строительства» на основе федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – 214-ФЗ). Во втором случае заключаются договоры купли-продажи недвижимости на основе Гражданского кодекса РФ.
В первом случае требуется меньшая сумма инвестиций, проект завершается в момент ввода дома в эксплуатацию, продажи идут не по максимальным ценам, существуют риски претензий со стороны участников долевого строительства из-за несвоевременной передачи объекта или из-за ухудшения качества объекта. Во втором случае требуется больше инвестиций, проект завершается в момент продажи последнего объекта, продажи идут по максимальным ценам, риски претензий со стороны покупателей (связанные с задержкой завершения строительства объектов) нулевые.
Курсовой проект выполняется в следующем составе:
1.Характеристика девелоперского проекта
1.1. Описание порядка реализации инвестиционно-строительного проекта
1.2. Анализ цен на первичном рынке недвижимости г.Новосибирска
1.3. Разработка проектной декларации
2. Расчет доходов и затрат по девелоперскому проекту
2.1. План поступлений по девелоперскому проекту
2.2. Анализ затрат по девелоперскому проекту
2.3. Расчет чистого денежного потока по девелоперскому проекту
3.Анализ эффективности инвестиций в девелоперский проект
3.1. Расчёт показателей эффективности инвестиций
3.2. Анализ чувствительности девелоперского проекта