2. Метод выделения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• Первые пять этапов те же что в предыдущем методе, только расчет ведется для единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка (Vзу) путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости (Vон), включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений (Bcу) земельного участка с учетом накопленного износа.

Vзу = Vон – (BCу - И)

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей, к которым относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом - квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

3. Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

• наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• первые пять этапов те же, что в предыдущем методе;

• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка (dзу) в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Vзу = Vон ▪ dзу

4. Метод капитализации земельной ренты

Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени.

Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

Vзу = ЧОД /R ; R = ЧОДа /Va

ЧОДа – рентный доход аналога (может быть величина годовой арендной платы за земельный участок);

Va – продажная цена аналога

ЧОД – рентный доход объекта;

R – коэффициент капитализации, рассчитанный на базе рыночных данных по сопоставимым аналогам или кумулятивным построением (он состоит только из одной части – ставки дохода и не включает норму возмещения капитала).

АП =Аб • Кд • Кр • S

Где АП – величина годовой арендной платы за земельный участок;

Аб – базовая ставка арендной платы за 1 м²;

Кд – коэффициент вида деятельности арендатора;

Кр – коэффициент коммерческой ценности местоположения земельного участка;

S – площадь земельного участка.

Так как в настоящее время отсутствует практика коммерческого использования земельных участков путем сдачи их в аренду¹, представляется затруднительным, использовать метод капитализации земельной ренты на современном этапе развития земельных отношений.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.