ГК_1_комм_гл17_Крашенинников_2010
.docТакже Конституционный Суд РФ обратил внимание на ограничения, существующие для иностранных граждан, - изъятия из национального режима регулирования права частной собственности на землю. Так, ст. 15 ЗК РФ для указанных лиц введен запрет на обладание на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных и иных территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, а согласно п. 5 ст. 28 данного Кодекса земельные участки им предоставляются в собственность только за плату, т.е. не могут передаваться безвозмездно, в отличие от российских товариществ собственников жилья и граждан, которые в ряде случаев получают право безвозмездного наследования.
Нормы, устанавливающие специальное регулирование для иностранных физических лиц, содержатся также в Федеральном законе от 30 ноября 1995 г. N 187-ФЗ "О континентальном шельфе Российской Федерации" и Законе РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" <1>, закрепляющих правила о порядке пользования участками континентального шельфа и недрами. Кроме того, Федеральным законом от 25 июля 2002 г. N 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации" определены территории, организации и объекты, посещение которых ограничено для иностранцев <2>.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1995. N 10. Ст. 823.
<2> Постановление Конституционного Суда РФ от 23 апреля 2004 г. N 8-П "По делу о проверке конституционности Земельного кодекса Российской Федерации в связи с запросом Мурманской областной думы" // Собрание законодательства РФ. 2004. N 18. Ст. 1833.
5. Каждый из возможных способов распоряжения земельным участком имеет определенную законом специфику в зависимости от вида земельного участка, субъектного состава правоотношения и других критериев. Так, например, Федеральный закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" устанавливает особенности отчуждения земельных участков при приватизации. Отчуждению в соответствии с п. 8 ст. 28 названного Закона не подлежат земельные участки в составе земель:
- лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
- зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
- общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);
- не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.
Статья 22 ЗК РФ устанавливает особенности аренды земельных участков, согласно ее п. 1 иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.
Не могут быть предоставлены их собственниками в аренду земельные участки, изъятые из гражданского оборота в Российской Федерации.
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.
6. В п. 2 комментируемой статьи говорится о целевом назначении земель, которые в соответствии со ст. 7 ЗК РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Основным принципом оборота земель сельскохозяйственного назначения является сохранение целевого использования земельных участков (подп. 1 п. 3 ст. 1 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Так, например, согласно ст. 35 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
Целевое назначение сельскохозяйственных земель определяется гл. XIV ЗК РФ. Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Статья 261. Земельный участок как объект права собственности
Комментарий к статье 261
1. Объектами земельных отношений согласно ст. 6 ЗК РФ являются:
1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.
С точки зрения гражданского законодательства, объектом гражданских правоотношений являются земельные участки, которые имеют определенные границы, в пределах которых находится поверхностный слой, водные объекты и находящиеся на нем растения.
Границы земельных участков определяются в соответствии с Федеральными законами от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <1>, от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве" <2>, от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" <3>, Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N 660 "Об утверждении Правил кадастрового деления территории Российской Федерации и Правил присвоения кадастровых номеров земельным участкам" <4> и с другими нормативными правовыми актами.
--------------------------------
<1> Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594.
<2> Собрание законодательства РФ. 2001. N 26. Ст. 2582.
<3> Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
<4> Собрание законодательства РФ. 2000. N 37. Ст. 3726.
Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений о недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости" сведений.
В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках земельного участка:
1) вид объекта недвижимости (земельный участок);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости;
4) площадь земельного участка.
Границы местоположения земельного участка определяются межевым планом, представляющим собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Особенности формы межевого плана отражены в Приказе Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412 "Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков" <1>.
--------------------------------
1> Российская газета. 19.12.2008. N 260.
2. Законодательством могут быть установлены требования к размеру земельных участков. Так, ст. 4 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусматривает, что минимальные размеры образуемых новых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть установлены законами субъектов Российской Федерации в соответствии с требованиями земельного законодательства. Не допускается совершение сделок с земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры и местоположение которых не соответствуют требованиям, установленным настоящей статьей.
3. Статья 40 ЗК РФ более подробно устанавливает права собственника земельного участка в отношении объектов, находящихся над и под поверхностью участка. Так, в частности, собственник земельного участка имеет право:
1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.
Собственник земельного участка имеет право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
4. В п. 2 комментируемой статьи говорится о праве собственности на водные объекты, находящиеся в границах земельного участка. Водный кодекс РФ конкретизирует права на эти объекты, в частности согласно ст. 8 данного Кодекса водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности). Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами.
При этом не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.
5. Правовой режим лесных участков, расположенных на территории земельного участка, определяется прежде всего Лесным кодексом РФ. Так, согласно ст. 8 данного Кодекса лесные участки в составе земель лесного фонда находятся в федеральной собственности. К землям лесного фонда относятся лесные земли (земли, покрытые лесной растительностью и не покрытые ею, но предназначенные для ее восстановления, - вырубки, гари, редины, прогалины и др.) и предназначенные для ведения лесного хозяйства нелесные земли (просеки, дороги, болота и др.).
Формы собственности на лесные участки в составе земель иных категорий определяются в соответствии с земельным законодательством, а именно нормами ст. ст. 15 - 19 ЗК РФ, содержащими правила о собственности на землю граждан и юридических лиц, общие положения о государственной (Российской Федерации и ее субъектов) собственности на землю, а также специальные нормы о федеральной, субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности на землю.
6. Положения п. 1 ст. 260 ГК РФ не распространяются на участки недр, которые находятся в пределах границ земельного участка. В этой области действует специальное законодательство о недрах. Согласно ст. 1.2 Закона РФ "О недрах" участки недр в границах земельного участка являются государственной собственностью и не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью.
Согласно ст. 19 Закона РФ "О недрах" собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок
Комментарий к статье 262
1. При рассмотрении содержания п. 1 комментируемой статьи важно обратить внимание на следующее.
Во-первых, речь идет только о правах граждан (но не иных субъектов гражданского права).
Во-вторых, говорится о правах граждан находиться на земельных участках, которые являются государственной или муниципальной собственностью.
В-третьих, имеются в виду земельные участки общего пользования (не закрытые для общего доступа). Так, в составе земель населенных пунктов выделяются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и т.д. (п. 12 ст. 85 ЗК РФ).
В-четвертых, граждане вправе не только находиться на таких земельных участках, но и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты. Соответствующее указание находит конкретизацию в ряде иных нормативных актов. Так, в силу ч. 1 ст. 11 Лесного кодекса РФ граждане имеют право свободно и бесплатно пребывать в лесах и для собственных нужд осуществлять заготовку и сбор дикорастущих плодов, ягод, орехов, грибов, других пригодных для употребления в пищу лесных ресурсов (пищевых лесных ресурсов), а также недревесных лесных ресурсов. В соответствии с ч. 8 ст. 6 Водного кодекса РФ каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского и спортивного рыболовства и причаливания плавучих средств.
В-пятых, в комментируемой статье (и в ряде иных актов), с одной стороны, указывается, что рассматриваемые права граждан реализуются свободно, без каких-либо разрешений, а с другой стороны, называются источники пределов (стеснений) этих прав. Пределы устанавливаются законом, иными правовыми актами, собственником земельного участка. Важно отметить, что иные правовые акты (указы Президента РФ и постановления Правительства РФ) должны соответствовать (не противоречить) федеральным законам (п. п. 3 - 6 ст. 3 ГК РФ).
Усмотрение собственника земельного участка также ограничено указаниями закона и иных правовых актов, т.е. недопустимо произвольное установление собственником земельного участка пределов прав граждан.
Правило комментируемой статьи о пределах прав граждан с различной степенью детализации конкретизируется в разных нормативных актах. Так, в п. 9 ст. 85 ЗК РФ предусматривается, что земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма. В ст. 11 Лесного кодекса РФ устанавливается, что гражданам запрещается осуществлять заготовку и сбор грибов и дикорастущих растений, виды которых занесены в Красную книгу РФ, красные книги субъектов Федерации, а также грибов и дикорастущих растений, которые признаются наркотическими средствами в соответствии с Федеральным законом от 8 января 1998 г. N 3-ФЗ "О наркотических средствах и психотропных веществах". Пребывание граждан может быть запрещено или ограничено в лесах, которые расположены на землях обороны и безопасности, землях особо охраняемых природных территорий, иных землях, доступ граждан на которые запрещен или ограничен в соответствии с федеральными законами. Пребывание граждан в лесах может быть ограничено в целях обеспечения: 1) пожарной и санитарной безопасности; 2) безопасности граждан при выполнении работ. Одновременно указывается на недопустимость запрещения или ограничения пребывания граждан в лесах по иным основаниям. В Водном кодексе РФ предписывается, что использование водных объектов общего пользования осуществляется в соответствии с правилами охраны жизни людей на водных объектах, утверждаемыми в порядке, определяемом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также исходя из устанавливаемых органами местного самоуправления правил использования водных объектов для личных и бытовых нужд. На водных объектах общего пользования могут быть запрещены забор (изъятие) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, купание, использование маломерных судов, водных мотоциклов и других технических средств, предназначенных для отдыха на водных объектах, водопой, а также установлены иные запреты в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Федерации. Информация об ограничении водопользования на водных объектах общего пользования предоставляется гражданам органами местного самоуправления через средства массовой информации и посредством специальных информационных знаков, устанавливаемых вдоль берегов водных объектов. Могут быть также использованы иные способы предоставления такой информации (ст. 6 Кодекса).
2. В п. 2 комментируемой статьи речь идет о праве прохода через чужой земельный участок. Только о праве прохода, но не проезда, прокладки каких-либо коммуникаций и т.д. Право прохода может принадлежать только гражданину (но не иному субъекту гражданского права).
Право прохода принадлежит гражданину независимо от того, кому принадлежит земельный участок (другому гражданину, юридическому лицу, муниципальному образованию и т.д.). Важно только, что собственник земельного участка не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается.
Право прохода через чужой земельный участок не существует, если собственник участка огородил его. "Иной способ" информирования о запрете входить на земельный участок может выразиться в установке каких-либо знаков, содержащих соответствующие надписи, и пр. Запрет имеет правовое значение (препятствует существованию права прохода), если он ясно (вполне очевидно, недвусмысленно, способом, понятным каждому) выражает волю собственника земельного участка ограничить доступ на участок или исключить его вовсе.
Право прохода (как и любое право) существует в определенных пределах. Так, недопустима его реализация исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст. 10 ГК РФ). В комментируемой статье предусматривается, что право прохода существует, если не причиняется ущерб собственнику. Например, нет права прохода, если придется проходить по грядкам или клумбам, разбитым собственником участка. Более того, реализация права прохода вообще не должна доставлять какого-либо беспокойства собственнику.
Статья 263. Застройка земельного участка
Комментарий к статье 263
1. Собственник земельного участка имеет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом (участком). В том числе собственник, естественно, может совершать действия, перечисленные в рассматриваемой статье (само собой разумеющееся указание). В данном случае акцент сделан на другом: при совершении всех таких действий (строительство, снос и др.) необходимо соблюдение множества публично-правовых предписаний. В первую очередь - требований о целевом назначении земельного участка (см. п. 2 ст. 260 ГК РФ и соответствующий комментарий).
Законодательство о градостроительной деятельности весьма обширно. Оно включает в себя Градостроительный кодекс РФ, другие федеральные законы, иные правовые акты (указы Президента РФ, постановления Правительства РФ), а также законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. По вопросам градостроительной деятельности принимаются муниципальные правовые акты. К градостроительным отношениям применяются земельное, лесное, водное законодательство, законодательство об особо охраняемых природных территориях, охране окружающей среды, охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, иное законодательство Российской Федерации, если данные отношения не урегулированы законодательством о градостроительной деятельности.
2. В абз. 1 п. 2 комментируемой статьи в модифицированном виде воспроизводится правило, содержащееся в абз. 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ: право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
При этом модификация труднообъяснима. Норма ст. 218 ГК РФ императивная. Из содержания комментируемой статьи следует, что законом или договором может быть предусмотрено иное. Налицо противоречие.
Субъект на своем земельном участке создает недвижимое имущество, а закон или договор предусматривает, что право собственности на появившуюся недвижимость приобретает не собственник участка, но кто-то другой. Идет ли речь о допустимости такой ситуации? Но к чему слова "возведенное или созданное им для себя"? Противоречие и в правиле, включенном в абз. 1 п. 2 комментируемой статьи. Впрочем, с практической точки зрения указанные противоречия значения не имеют.
3. См. также ст. 222 ГК РФ и комментарий к ней <1>.
--------------------------------
<1> Возникновение, прекращение и защита права собственности: Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. С. 222.
Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков
Комментарий к статье 264
1. Комментируемая статья корреспондирует с п. п. 2, 3 ст. 209 ГК РФ, согласно которым собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. При этом распоряжение земельными участками в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В комментируемой статье определяются права лиц, не являющихся собственниками земельных участков. Земельные участки - объекты права собственности, и они не могут быть бесхозяйными. Согласно п. 1 ст. 16 ЗК РФ земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью. Одним из способов распоряжения собственником земельным участком является предоставление его другим лицам.
Способы предоставления могут быть разделены на порождающие вещные и обязательственные права.
К вещным правам относятся:
- право пожизненного наследуемого владения - ст. 21 ЗК РФ (см. комментарий к ст. ст. 265 - 267 ГК РФ);
- право постоянного (бессрочного) пользования - ст. 20 ЗК РФ (см. комментарий к ст. ст. 268, 269 ГК РФ);
- сервитуты - ст. 23 ЗК РФ (см. ст. ст. 274 - 276 ГК РФ).
Обязательственные правоотношения возникают из договоров:
- аренды, субаренды земельных участков - ст. 22 ЗК РФ;
- безвозмездного срочного пользования - ст. 24 ЗК РФ.
2. В п. п. 2, 3 комментируемой статьи упоминаются лица, не являющиеся собственниками земельных участков, к которым в соответствии с п. 3 ст. 5 ЗК РФ относятся:
- землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования;
- землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения;