Глава VI. Права и обязанности собственников

Земельных участков, землепользователей, землевладельцев

И арендаторов земельных участков при использовании

Земельных участков

Статья 40. Права собственников земельных участков на использование земельных участков

Комментарий к статье 40

Комментируемая статья закрепляет примерный перечень прав и обязанностей собственников земельных участков. К правам собственника земельного участка относятся следующие:

1) право использовать для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры.

Согласно ст. 19 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 "О недрах" (с изм. от 26 июня, 25 декабря 1992 г., 1 июля 1994 г., 3 марта 1995 г., 10 февраля 1999 г., 2 января 2000 г., 14 мая, 8 августа 2001 г., 29 мая 2002 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г., 15 апреля, 25 октября 2006 г.) <107> владельцы земельных участков вправе осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

--------------------------------

<107> ВВС РФ. 1992. N 16. Ст. 834; СЗ РФ. 2004. N 35. Ст. 3607.

Кроме того, собственники земельных участков вправе использовать пресные подземные воды. Водные объекты в зависимости от особенностей их режима, физико-географических, морфометрических и других особенностей подразделяются на поверхностные водные объекты и подземные (ст. 5 ВК РФ от 3 июня 2006 г.). К подземным водным объектам относятся бассейны подземных вод и водоносные горизонты. Физические и юридические лица приобретают право пользования подземными водными объектами по основаниям и в порядке, которые установлены законодательством о недрах.

Помимо откачки воды для личных нужд из подземных водоемов в ст. 8 Водного кодекса РФ от 3 июня 2006 г. устанавливается, что на праве собственности у физического, юридического лица могут также находиться пруд, обводненный карьер, которые соответственно могут использоваться и отчуждаться в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством. Не допускается отчуждение таких водных объектов без отчуждения земельных участков, в границах которых они расположены. Данные земельные участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера;

2) право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием и соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2 ст. 260 ГК).

Право собственника земельного участка на застройку земельного участка, закрепленное в этой статье, не может быть реализовано без получения разрешения на строительство. Порядок застройки земельных участков регулируется законодательством о градостроительстве, которое устанавливает специальные требования и условия такой деятельности исходя из публичных интересов.

Разрешенное использование представляет собой результат отнесения участка к соответствующей категории земель, территориального зонирования, установления ограничений и сервитутов, если таковые предусмотрены законодательством. Земельное и градостроительное законодательство связывает разрешенное использование с зонированием земель, которое проводится преимущественно на землях населенных пунктов;

3) право проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.

Комментируемый пункт разрешает собственникам проводить на своих земельных участках различные мелиоративные мероприятия, под которыми понимаются проектирование, строительство, эксплуатация и реконструкция мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, обводнение пастбищ, создание систем защитных лесных насаждений, проведение культуртехнических работ, работ по улучшению химических и физических свойств почв, научное и производственно-техническое обеспечение указанных работ (ст. 2 Федерального закона от 10 января 1996 г. N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (с изм. от 18 декабря 2006 г.))

В зависимости от характера мелиоративных мероприятий различают следующие типы мелиорации земель: гидромелиорация, агролесомелиорация, культуртехническая мелиорация, химическая мелиорация.

Так, гидромелиорация земель состоит в проведении комплекса мелиоративных мероприятий, обеспечивающих коренное улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды. К этому типу мелиорации земель относятся оросительная, осушительная, противопаводковая, противоселевая, противоэрозионная, противооползневая и другие виды гидромелиорации земель.

Культуртехническая мелиорация земель состоит в проведении комплекса по коренному улучшению земель и включает в себя расчистку мелиорируемых земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха; от камней и иных предметов; мелиоративную обработку солонцов; рыхление, пескование, глинование, землевание, плантаж и первичную обработку почвы; проведение иных культуртехнических работ.

Следует отметить, что все работы собственник имеет право осуществлять при строгом соблюдении требований, установленных экологическим, градостроительным и санитарно-гигиеническими законодательством. Так, санитарно-гигиенические требования содержатся в Федеральном законе от 30 марта 1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" (с изм. от 30 декабря 2001 г., 10 января, 30 июня 2003 г., 22 августа 2004 г. 18, 29, 30 декабря 2006 г.) <108>.

--------------------------------

<108> СЗ РФ. 1999. N 14. Ст. 1650.

Кроме этого, собственники земельных участков могут осуществлять права, предусмотренные иным специальным законодательством (лесным, водным, градостроительным и т.д.).

В части 2 комментируемой статьи называются объекты, на которые у собственника земельного участка распространяется право собственности. К числу таких объектов относятся посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная продукция и доходы от ее реализации (за исключением случаев передачи собственником земельного участка в пользование другим лицам). Право собственности на такие объекты является производным от права собственности на земельный участок.

Плоды, продукция и доходы представляют собой различные виды приращения основной вещи, т.е. земельного участка. Речь идет в данном случае о приращении либо органическом, которое подразумевает все, что представляют собой в широком смысле плоды (урожай на принадлежащем лицу поле, приплод скота или птицы и т.п.), либо техническом (производимая расположенным на земельном участке предприятием продукция), либо экономическом (доходы, полученные от осуществления соответствующей деятельности, например, передачи земельного участка в аренду) <109>.

--------------------------------

<109> См.: Комментарий к Земельному кодексу РФ / Рук. авт. коллектива М.В. Бархатов. М.: Юрайт-Издат, 2002.

Статья 41. Права на использование земельных участков землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков

Комментарий к статье 41

Комментируемая статья определяет права лиц, не являющихся собственниками земельных участков (за исключением обладателей сервитутов), отсылая к статье 40 ЗК РФ, закрепляющей комплекс прав собственников земельных участков.

Согласно статье 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обладают одинаковыми с собственниками правами на землю. Они также имеют право собственности на посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную продукцию и доходы от ее реализации.

Различие же состоит в том, что лица, не являющиеся собственниками земельного участка, ограничены в возможности распоряжения земельным участком. Право распоряжения земельным участком, не находящимся в собственности землепользователя, должно быть специально предоставлено законом или договором, на основании которого возникает соответствующее право. В противном случае право распоряжения земельным участком остается за его собственником. Например, в соответствии с пунктом 2 статьи 21 ЗК РФ не допускается распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, за исключением перехода прав на участок в порядке наследования.

Права обладателей сервитутов определяются в зависимости от установленного вида сервитутов: частного или публичного. Характер прав обладателей частного сервитута устанавливается договором, а прав обладателей публичного сервитута - законом или нормативным правовым актом, на основании которых установлен публичный сервитут. Цели установления сервитута тесно связаны с теми ограничениями, которые устанавливаются в отношении использования земельного участка. Например, установление сервитута с целью проезда предполагает невозможность застройки или распашки части земельного участка, обремененного сервитутом.

Содержание прав обладателя частного сервитута может быть также установлено судом согласно пункту 3 статьи 274 ГК РФ.

Статья 42. Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков

Комментарий к статье 42

Комментируемая статья посвящена закреплению общих обязанностей собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков. К таким обязанностям относятся следующие:

1) обязанность использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель, разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии с комментируемым Кодексом все земли по целевому назначению подразделяются на различные категории. Разграничение земель по категориям служит целям установления определенного вида использования земельного участка, попавшего в ту или иную категорию.

Использование земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием предполагает фактическое использование участка в целях, установленных при его предоставлении (например, для строительства, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, сенокошения, выпаса скота);

2) обязанность сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельном участке.

Межевые знаки устанавливаются на границах участков собственника, владельца, землепользователя в натуре для ограничения земель одних субъектов права от других. Знаки создают условия для устойчивости права на землю и, как правило, представляют собой деревянные столбы (высотой 1,5 м, толщиной не менее 15 см), которые закапываются в землю на глубину 0,75 м <110>. Уничтожение их ведет к нарушению прав субъектов на землю, в связи с чем совершение данного деяния влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трех до пяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от пятидесяти до ста минимальных размеров оплаты труда (ст. 7.2 КоАП РФ).

--------------------------------

<110> См.: Советский энциклопедический словарь. М., 1988. С. 369.

Геодезический знак (геодезический пункт) представляет собой специальное изделие той или иной конструкции, заложенное в грунте, в стене или на крыше здания. К ним относятся: астрономо-геодезические, геодезические, нивелирные и гравиметрические пункты, наземные знаки и центры этих пунктов. Пункт состоит из специального центра, наружного знака и внешнего оформления в виде канавы или вала, которое является его границей. Заложенные в грунте и сооруженные на крышах пункты могут иметь наружное оформление в виде геодезических сигналов, металлических пирамид, надстроек и ограждений;

3) обязанность осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами.

Отношения в области использования и охраны земель, лесов, объектов водного фонда регулируются лесным, водным и земельным законодательством;

4) обязанность своевременно приступить к использованию земельного участка в случаях, если сроки освоения предусмотрены договором.

Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре (например, купли-продажи, аренды). Несоблюдение таких сроков влечет привлечение виновного лица к тому или иному виду ответственности. Так, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц - от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц - от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда (ст. 8.8 КоАП РФ). Согласно же ст. 284 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом;

5) обязанность своевременно производить платежи за землю. Земельный кодекс РФ в статье 65 определяет формы платежей за землю - земельный налог и арендную плату.

Земельный налог как один из видов местных налогов регулируется Налоговым кодексом РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в Москве и Санкт-Петербурге - законами этих субъектов Российской Федерации).

Арендная плата - это плата за пользование имуществом. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п. 2 ст. 614 ГК РФ);

6) обязанность соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий (расшифровка данных негативных последствий дана в комментарии к ст. 12 ЗК РФ).

Обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов установлены в комментируемой статье не исчерпывающим образом, а в виде открытых перечней. Обязанностью указанных лиц является также выполнение иных, помимо перечисленных здесь, требований ЗК РФ, а также других федеральных законов.

Статья 43. Осуществление прав на земельный участок

Комментарий к статье 43

Комментируемая статья закрепляет принцип реализации прав на землю. В соответствии с частью 2 статьи 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Владеть означает устанавливать границы своего земельного участка и требовать от государственных органов их защиты; пользоваться - эксплуатировать полезные свойства земли и извлекать при этом доходы; распоряжаться - передавать (продавать и в иных формах отчуждать) земельные участки другим лицам.

Таким образом, граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на землю по своему усмотрению, если это не запрещено законодательством; не наносит ущерба окружающей среде; не нарушает права и законные интересы других лиц; деятельность на земельном участке не приводит к невыполнению обязанностей по использованию земли; законодательно не установлены пределы осуществления соответствующего права на землю.

Кроме указанного выше принципа, комментируемая статья предусматривает норму, согласно которой отказ от прав на землю не означает прекращения выполнения лицом своих обязанностей в отношении земельного участка. Это же правило содержится в ст. 236 ГК РФ, согласно которой гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. Отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.

Таким образом, собственник сохраняет бремя содержания земельного участка, несет ответственность за вред, причиненный при использовании земельного участка другими лицами, должен платить налог на этот земельный участок. Эти права и обязанности сохраняются до того момента, когда земельный участок поступит в собственность другого лица.