2.3 Анализ рынка недвижимости

    Активное развитие рынка недвижимости в России началось в конце 90-х годов XX в. Развитие рынка недвижимости привело к повышению требований, предъявляемых к современной недвижимости.

    Рынок (в общем смысле слова) – это совокупность отношений между физическими и/или юридическими лицами, совершающими сделки с определенным видом товара (работ, услуг), а также сложившиеся формы заключения этих сделок. Рынок как система регулируется соотношением спроса и предложения.

    Рынок недвижимости является нецентрализированным и по своей природе неэффективен (несовершенен и неравновесен), поскольку:

• объекты недвижимости не могут быть сконцентрированы в одном месте и стандартизированы, чтобы сделки совершались в одном месте по известной на момент сделки цене;

• данные по цене и условиям сделок по недвижимости имеют конфиденциальный характер, усложняющий получение достоверной, своевременной и полной информации о сделках;

• отсутствуют значительные сезонные колебания;

• сделки с недвижимостью заключаются на нерегулярной основе и имеют особые условия финансирования и юридического оформления;

• рынок недвижимости ограничен жесткими законодательными нормами;

• недвижимость неотъемлема от своего физического и правового (адрес) месторасположения;

• ограниченно число участников рынка, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта недвижимости.

    На функционирование рынка недвижимости влияет политическая, экономическая, социальная, экологическая ситуация в целом по региону, изменение и контроль которых владельцем недвижимости практически невозможно.

Принципы исследования рынка недвижимости

    При проведении анализа (исследования) рынка недвижимости необходимо придерживаться следующих принципов:

• для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определить будущую продуктивность объекта недвижимости;

• все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке объекта недвижимости;

• все отдельные единицы и блоки информации, отобранные для обоснования стоимости недвижимости, должны быть связаны между собой четкой логической схемой, завершающейся прогнозированием показателей, используемых в доходном подходе;

• содержание анализа рынка должно сводиться к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

Структура рынка недвижимости

    Особенности недвижимости (длительный срок службы, привязка к конкретному местоположению, длительный срок строительства, уникальность, обеспечение конкретного функционального назначения) являются основой для деления рынка недвижимости на сегменты.

    В зависимости от состава прав собственности рынок недвижимости делится на рынок купли-продажи (передача полного права собственности) и рынок аренды (передача частичного набора прав собственности).

    По специализации (типу) рынок недвижимости делится на:

• коммерческую недвижимость (офисную, производственную, складскую, сельскохозяйственную, многофункциональную);

• жилую недвижимость.

    Характеристиками рыночных сегментов могут быть также географический признак, масштаб сделок, инвестиционная мотивация покупателей и др.

    Группы факторов, влияющих на функционирование рынка недвижимости

    Международная ситуация:

• изменение процентных ставок на кредиты на международных финансовых рынках;

• последствия конфликтов и связанные с ними миграционные потоки и др.

    Внутренняя ситуация:

• политическая ситуация;

• текущая экономическая ситуация;

• прогноз макроэкономических изменений (налоговой системы, ипотечного кредитования, жилищно-коммунального законодательства и др.).

    Ситуация на местном рынке:

• плодородие земли;

• особенности рельефа и климата;

• инженерное оборудование и ухоженность ландшафта;

• наличие средств связи и коммуникаций;

• стиль жизни и привычки населения;

• потенциал для развития собственности и др.

    Анализ общего состояния рынка недвижимости

    Фактическое состояние и общая активность рынка недвижимости определяются при анализе следующих показателей:

• общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке недвижимости;

• общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;

• среднее время на оформление сделок;

• общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости;

• общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным средств массовой информации;

• общее количество средств массовой информации на местном рынке, освещающих вопросы рынка недвижимости и их активность;

• наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;

• позиция местных органов власти по отношению к развитию рынка недвижимости;

• наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости и др.

    В процессе анализа необходимо получить ответ на вопросы:

• какую стратегию реализуют на рынке основные участники;

• на каких сегментах главным образом работают основные участники;

• на каком сегменте будет позиционирован объект оценки;

• каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т.п.).

    При анализе рынка недвижимости рассматриваются следующие факторы:

    Зависимость от поставщиков. Анализируется рынок, темпы и объёмы строительства новых и реконструируемых объектов недвижимости, а также пути снижения издержек строительства и возможность получения льготных условий финансирования поставщиками строительной продукции.

    Зависимость от покупателей. Анализируется конкурентоспособность объектов недвижимости, в том числе обеспечиваемая дополнительными удобствами, уровнем сервиса и др. При превышении предложения над спросом усиливается зависимость от покупателей.

    Активность конкурентов из других отраслей. Анализируется возможность «выброса» на рынок объектов недвижимости иного функционального назначения.

    Открытость рынка для новых конкурентов. В условиях повышенной рентабельности рынок недвижимости привлекает новых конкурентов. Для противодействия создаются барьеры новым участникам, в том числе за счёт:

• эффекта масштаба (снижение условно-постоянных расходов);

• новых технологий и кадровой политики (экономия времени и средств для разработки технологий и подготовки менеджеров);

• торговой марки – бренда (уменьшение затрат на рекламу, узнаваемость);

• создания эффективных каналов сбыта (противодействие конкурентам).

    Характер конкуренции на конкретном рынке. Анализируется выбор стратегии конкурентоспособности:

• направленной на снижение издержек на всех стадиях создания объекта недвижимости;

• направленной на специализацию товаров и услуг (повышенное качество, специфический набор свойств, интересующих конкретного покупателя).

    Совмещение двух стратегий, как правило, приводит к потере конкурентоспособности.

    Конкурентная устойчивость на рынке зависит от выбора стратегии. При выборе стратегии снижения издержек устойчивость бизнеса незначительна. При выборе стратегии уникальности продукции (новые технологии, высококлассные специалисты, создание высокой деловой репутации и торговой марки) конкурентная устойчивость бизнеса очень высока.

 Анализ характеристик отдельных сегментов рынка недвижимости

    Анализ конкретного сегмента рынка недвижимости производится по трем направлениям.

    1. Анализ спроса. Спрос формируется под воздействием факторов, специфических для конкретного сегмента рынка, и поэтому при анализе спроса учитываются:

    а) на жилую недвижимость:

• текущая демографическая ситуация и динамика её изменения;

• текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;

• перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.

    б) на офисную недвижимость:

• общая экономическая активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, свидетельствующая о притоке или оттоке капитала;

• статистические данные о регистрации новых фирм и компаний;

• статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;

• статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.

    в) на торговую недвижимость:

• текущая структура и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательскому спросу и реальным доходам;

• перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления;

• перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;

• состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;

• текущие тарифы на транспортные услуги.

    г) на промышленно-складскую недвижимость:

• общее состояние экономики;

• степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения (по результатам анализа наилучшего и наиболее эффективного использования);

• наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.

    По всем типам недвижимости анализируется возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости (ипотечное кредитование).

    Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на конкретном сегменте рынка недвижимости.

    2. Анализ предложения. На конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками:

• резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости;

• объёмами нового строительства объектов недвижимости.

    Анализируется коэффициент загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Коэффициент загрузки имеет свойства «экономического барометра», характеризуя общую экономическую ситуацию, особенно на рынке недвижимости. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. Для каждого сегмента рынка недвижимости существует определенное значение коэффициента загрузки, разделяющее качественные понятия «плохо» и «хорошо».

    Альтернативой резервным площадям на рынке недвижимости являются вновь вводимые объекты нового строительства, анализ которых проводится по следующим показателям:

    темпы и объёмы нового строительства;

• общее состояние строительной индустрии;

• динамика изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства;

• соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости;

• наличие передовых строительных технологий.

    В результате анализа необходимо получить точное представление о состоянии предложения недвижимости на будущее, ограниченное глубиной прогноза, и сделать выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.

    3. Анализ взаимодействия спроса и предложения. Результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цены продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. Анализируется текущая ситуация и прогноз динамики изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта недвижимости на рынке. Анализируются внешние ограничения, нарушающие классический характер взаимодействия спроса и предложения.