4.4 Позиция, отражающая наилучшее и наиболее эффективное использование собственности

    Для определения рыночной стоимости недвижимости эта позиция имеет определяющее значение. В общем случае при оценке недвижимости необходимо рассмотреть альтернативное использование собственности с позиции достижения максимальной продуктивности (полезности) при реализации права собственности.

    Определение наилучшего и наиболее эффективного использования собственности

    В любой момент времени максимальная стоимость собственности соответствует её наиболее эффективному использованию, которое определяется текущим состоянием рынка.

    Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования (highest and best use analysis).

    Наилучшее и наиболее эффективное использование – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое законодательно разрешено, физически осуществимо, экономически (финансово) целесообразно и при котором достигается максимальная стоимость собственности.

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется: а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.

    При окончательном выборе варианта наилучшего и наиболее эффективного использования конкретной собственности руководствуются следующими положениями:

• если стоимость собственности с улучшениями больше стоимости участка без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование собственности с улучшениями;

• если стоимость свободного участка превысит стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли как свободной

    Такой анализ выполняется в двух случаях:

• при необходимости отдельной оценки участка земли;

• при выборе объектов для сравнительного анализа.

    Необходимо ответить на вопросы:

    1) если земля есть или будет свободной, как её следует использовать?

    2) какой тип здания или сооружения следует построить и когда?

    Анализируется текущее состояние рынка земельных участков, прогнозируется его изменение на будущее, так как стоимость земли определяется главным образом её потенциальными возможностями.

    Определяется характер и время проведения улучшений и их конкретный вид.

    Если участок застроен, то он анализируется как будто он свободный. Задачей анализа является определение эффективности текущего использования и связанного с ним дальнейшего использования –реконструкции, модернизации, ремонта, демонтажа и т.п. Такой участок рассматривается с точки зрения строительства здания, аналогичного существующему. Если такое использование соответствует наиболее эффективному, то разница между текущей стоимостью улучшений и стоимостью новых улучшений будет определять потерю стоимости за счёт различных факторов.

    Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли как свободного является максимальная остаточная стоимость земли. При выборе объектов сравнения для сравнительного анализа основным принципом является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование участка земли в качестве объекта сравнения. Поэтому при применении сравнительного подхода анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является обязательным компонентом.

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной

    Такой анализ выполняется:

• при определении характера использования собственности, обеспечивающего максимальный возврат инвестированного капитала;

• при выборе объектов для сравнительного анализа.

    Необходимо ответить на вопросы:

    1) как следует использовать существующие улучшения?

    2) какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?

    Анализ текущего использования должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации собственности.

    Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.

    Если варианты не предполагают расходов на реконструкцию или модернизацию, то они могут сравниваться непосредственно друг с другом на основе настоящей стоимости будущих доходов. Если требуются расходы на перепрофилирование или реконструкцию, сравнение вариантов может производиться на основе чистой настоящей стоимости или внутренней нормы прибыли проекта реконструкции каждого варианта.

    При использовании сравнительного подхода выбор объектов сравнения осуществляется по принципу аналогичного наилучшего и наиболее эффективного использования.

    Основные варианты наилучшего использования собственности

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования начинается с поиска возможных вариантов функционального использования, которые могут существенно изменить позиционирование объекта оценки на рынке недвижимости.

    Альтернативное использование может быть определено на основе следующих основных исходных предпосылок:

• экономического состояния месторасположения объекта оценки (город, регион);

• характеристики доходов населения, уровня безработицы, наличия центров занятости;

• вида землепользования в окружающем объект оценки районе;

• перспектив экономического развития месторасположения объекта оценки;

• характера и типа окружающей застройки;

• транспортной обеспеченности и доступности;

• производственной и социальной инфраструктуры;

• ограничений в сфере строительства и землепользования;

• наличия полезных ископаемых или природных ресурсов;

• возможностей существующей структуры сельского хозяйства;

• возможности изменения структуры спроса и предложения в результате влияния демографических или социально-экономических факторов;

• возможности использования экспортно-импортной и инвестиционной политики государства;

• опыта использования недвижимости в других странах со схожими условиями;

• возможности диверсификации существующего бизнеса;

• возможности расширения масштабов производства и др.

    В результате анализа необходимо определить, какой из видов функционального использования объекта оценки пользуется наибольшим спросом. Далее следует рассмотреть каждый из четырех критериев выбора наилучшего и наиболее эффективного использования.

    Последовательность выполнения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

    Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям. Объект оценки должен соответствовать следующим требованиям:

    1. Быть законодательно (юридически) разрешенным. Определяется, какие варианты использования соответствуют действующим в данной местности законодательным (федеральным, региональным, муниципальным) актам. Анализируются все документы, регламентирующие нормативно-юридическую сторону вариантов функционального использования, существующие разрешенные виды землепользования и ограничения (частичные или временные) на использование отдельных видов материалов, ограничения в градостроительстве (этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта как памятника культурно-исторического наследия и др.), необходимость дополнительных расходов при проведении улучшений, особенно в районах исторической городской застройки. Анализируются правила регистрации сделок, требования пожарной безопасности, законодательство в области охраны окружающей среды, наличие сервитутов. Анализ законодательной разрешенности должен учесть возможные изменения нормативно-законодательных актов.

    2. Быть физически осуществимым. При рассмотрении вариантов использования следует учитывать размеры и форму земельного участка, его доступность, топографические и географические особенности, инженерно-геологические и гидрогеологические условия, наличие и доступность транспортной и коммунальной инфраструктуры, вероятность и частоту стихийных бедствий – наводнений, оползней, тайфунов и ураганов, землетрясений и т.д.

    3. Быть экономически (финансово) целесообразным. После исключения из рассмотрения законодательно неразрешенных и физически неосуществимых вариантов использования выполняется анализ экономической целесообразности оставшихся вариантов. Критерием экономической целесообразности является степень соответствия варианта использования собственности требованиям типичного инвестора по срокам возмещения вложенного капитала и нормы прибыли или требованиям типичного покупателя по соотношению величины вкладываемого капитала и получаемой полезности (количества и качества).

    Экономическая осуществимость зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовой доход, операционные расходы, потери и т.д. Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять требуемой норме возврата.

    4. Иметь максимальную продуктивность. Из всех экономически целесообразных вариантов использование, которое создает максимальную остаточную стоимость земли либо обеспечивает максимальный возврат инвестированного капитала, является наилучшим и наиболее эффективным. При этом в качестве измерителя возврата капитала обычно применяют чистую настоящую стоимость или внутреннюю норму прибыли.

    В соответствии с вариантом наилучшего и наиболее эффективного использования проводится оценка недвижимости, даже если он не соответствует фактическому использованию (назначению).

    Особые случаи применения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования

    При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования могут иметь место особые случаи: