Пермский государственный технический университет

Строительный факультет

Кафедра «Экспертиза недвижимости»

Методические рекомендации по разработке, написанию и оформлению курсовых работ по дисциплине «оценка недвижимости»

Составитель:

Ларионова Р. А.

Пермь, 2011

Курсовая работа предусмотрена учебным планом и является завершающим этапом изучения профилирующих дисциплин. Курсовая работа представляет собой самостоятельно проведенное научное исследование студента, в котором обобщены теоретические и практические знания по проблеме оценки объектов недвижимости. Целями написания курсовой работы являются:

Закрепление теоретических и практических навыков по курсу «Оценка недвижимости».

Развитие навыков самостоятельного анализа и обобщения материала, овладение различными подходами и методами при оценке недвижимости. Результаты выполнения курсовой работы послужат основой для выполнения экономической части дипломного проектирования.

Примерные направления и темы для написания курсовой работы на 2011 учебный год

1. Маркетинговый анализ земельного сектора рынка недвижимости г. Перми.

2. Маркетинговый анализ жилого сектора рынка недвижимости г. Перми.

3. Маркетинговый анализ коммерческого сектора рынка недвижимости г. Перми.

4. Маркетинговый анализ производственного сектора рынка недвижимости г. Перми.

5. Особенности оценки комплексов зданий и сооружений.

6. Особенности оценки объектов недвижимости в целях страхования.

7. Специализированная недвижимость. Особенности оценки.

8. Выявление и отбор вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования жилого здания.

9. Выявление и отбор вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования доходной недвижимости:

- на примере оценки магазина,

- на примере оценки административного здания.

10. Оценка рыночной стоимости земельного участка под застройку промышленного объекта.

11. Оценка рыночной стоимости земельного участка под жилую застройку.

12. Оценка рыночной стоимости земельного участка под реконструкцию административного здания.

13. Оценка рыночной стоимости квартиры.

14. Оценка рыночной стоимости коттеджа.

15. Оценка рыночной стоимости гостиницы.

16. Оценка рыночной стоимости помещения кафе.

17. Оценка рыночной стоимости здания (помещения) магазина.

18. Оценка рыночной стоимости промышленного здания.

19. Оценка ликвидационной стоимости здания магазина.

20. Оценка ликвидационной стоимости гостиницы.

21. Оценка ликвидационной стоимости помещения кафе.

22. Оценка инвестиционной стоимости проекта многоквартирного жилого дома.

23. Оценка инвестиционной стоимости проекта промышленного здания.

СОСТАВ КУРСОВОГО ПРОЕКТА

Лицевой лист, оформленный в соответствии с определенными требованиями:

1. Оглавление

2. Введение

3. Задание на оценку недвижимости

4. Описание объекта недвижимости

5. Обзор сегмента рынка недвижимости, к которому относится Ваш объект.

РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

6. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости. Рассмотреть 2-3 варианта использования Вашего объекта недвижимости если имеется возможность, то эти варианты рассчитать по доходности. Если данных не хватает для расчета, то провести логический анализ этих вариантов. Для этого использовать лекции в электронном виде или учебник «Оценка недвижимости» под редакцией Грязновой А. Г. М, «Феникс» и статистика 2007 г.

7. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

8. Затратный подход.

8.1. Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости затратным подходом.

8.2. Оценка стоимости земли или права пользования (аренды) на земельный участок, используя методы двух подходов.

8.3. Оценка стоимости воспроизводства здания и сооружения.

8.4. Определение физического, функционального и внешнего износов здания или сооружения.

8.5. Определение накопленного износа здания или сооружения, а также стоимости воспроизводства с учетом износа.

9. Определение рыночной стоимости здания или сооружения сравнительным подходом этапам.

10. Определение рыночной стоимости здания или сооружения доходным подходом.

11. Согласование рыночных стоимостей, полученных в затратном, сравнительном и доходном подходах.

12. Заключение.

13. Перечень используемой литературы.

Максимальный объем 45-50 страниц.

При выполнении курсовой работы по курсу «оценка недвижимости» рекомендуется руководствоваться следующими нормативными документами:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: Часть первая - четвертая: [Принят Гос. Думой 23 апреля 1994 года, с изменениями и дополнениями по состоянию на 10 апреля 2009 г. ] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 22. Ст. 2457.

2. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в действующей редакции).

3. Федеральные стандарты оценки( с последними изменениями и дополнениями): ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256 от 20 июля 2007 г. ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г. ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке». Утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г. ФСО № 4 ««Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» Утвержден Национальным Советом по оценочной деятельности (НСОД) на заседании, прошедщем в Минэкономразвития России от 12 октября 2010 г.. ФСО № 5 «««Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)»» Утвержден Национальным Советом по оценочной деятельности (НСОД) на заседании, прошедщем в Минэкономразвития России от 4 июля 2011г.

4. Правила оценки физического износа жилых зданий. ВСН 53-86 "Р", М., 1988г. 70с.

Согласно Федеральному стандарту оценки (ФСО) № 1 пункт 17, задание на оценку должно содержать следующую информацию на объект оценки:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата стоимости;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна оцениваться оценка.

Требования к описанию объекта недвижимости.

Описание объекта недвижимости

Характеристика объекта	Возможные значения
Сегмент рынка	Рынок земельных участков, рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок производственных помещений
Текущее использование	Магазин, офис, склад, кафе, ресторан, универсальное производственное помещение, многоквартирный дом, односемейный дом
Вид данных	Сделка, предложение, спрос, оценка
Юридическое описание
Регион
Район
Адрес
Право собственности на здание	Полное право собственности, право аренды, иное
Право собственности на земельный участок	То же
УЧАСТОК
Площадь участка
Зона	Селитебная, производственная, ландшафтно-рекреационная, зона исторической застройки
Сервитуты
Форма	Прямоугольная, квадратная, неправильная многоугольная, иное
Топография	Ровное место, пологий склон, крутой склон, иное
Состояние участка	Не разработан, расчищен и спланирован, разработан, имеются посадки, иное
Неблагоприятные условия окружающей среды	Возможно затопление, близость оврагов, низкая несущая способность грунта, близость залегания грунтовых вод, возможны оползни, сейсмичность (в баллах), иное
Транспортная доступность участка (выбор нескольких значений)	Главная автодорога, второстепенная автодорога, пересечение главной дороги, пересечение второстепенной дороги, пересечение главной и второстепенной дорог; ж/д подъезд/станция; морской/речной причал, иное
Качество дорог	С твердым покрытием, грунтовая
Состояние дорог	Хорошее (ремонт не требуется), удовлетворительное (требуется ремонт), плохое (требуется капитальный ремонт), строятся
Доступные инженерные коммуникации	Электрические сети, водопровод, сети канализации, газопровод, теплотрасса, телефонная сеть
ЗДАНИЯ
Год постройки
Первоначальная балансовая стоимость
Год последнего капитального ремонта
Количество этажей
Общая площадь
Полезная площадь
Строительный объем
Площадь застройки
Техническое состояние	Хорошее (износ < 20 %), удовлетворительное (износ 21-40 %), неудовлетворительное (износ 41-60 %), ветхое (износ 61-80 %), негодное (износ > 80 %), незавершенное строительство
Группа капитальности
Фундаменты	Железобетонные, бетонные, бутовые, кирпичные, деревянные, каменные
Стены	Кирпичные, крупноблочные, крупнопанельные, из естественного камня, смешанные, деревянные, металлические, металлический или ж/б каркас с заполнением, сборно-щитовые, саманные, глинобитные
Колонны и столбы	Стальные, железобетонные, кирпичные, деревянные
Перекрытия	Железобетонные, металлические с деревянным заполнением, деревянные, металлические, комбинированные
Кровля	Из оцинкованного железа, из черного железа, из рулонных материалов, из керамической черепицы, из асбестоцементных материалов
Степень огнестойкости
Коммунальные услуги	Электроснабжение, вода холодная, вода горячая, канализация, газ, центральное отопление, телефон
Дополнительные постройки
Дополнительные удобства
ПОМЕЩЕНИЯ
Размещение в здании	Этаж, подвал, полуподвал, пристроенная часть, чердак (мансарда), иное
Отделка	«Евростандарт», сделан косметический ремонт, требуется ремонт, иное
Вход	С улицы, со двора
Вид из окон	На улицу, во двор, в сад/парк, в стену, иное
Количество телефонов
СВЕДЕНИЯ О ДОХОДАХ
Величина арендной платы	За 1 кв.м., место, все помещение
Вид договора аренды по сроку	Помесячный, краткосрочный (<1 года), среднесрочный (1-5 лет), долгосрочный (>5 лет)
Вид арендной платы	Постоянная, переменная, индексируемая, пересчитываемая (% от стоимости собственности), процентная (мин.+ % от стоимости бизнеса)
Ставка аренды
Количество платежей в году
Потери арендной платы
Операционные расходы (всего)
Налог на имущество
Налог на землю
Страховка
Капитальный и текущий ремонты
Коммунальные услуги
Содержание территории
Зарплата персонала
Расходы на управление
Обеспечение безопасности
Прочее
Расходы на замещение
Дата оценки
Вид оцениваемой стоимости	Рыночная, восстановительная, иная
Стоимость
Дата продажи/предложения
Цена предложения
Цена продажи
Маркетинговое время
Условия продажи	Рыночные, цена ниже рыночной, цена выше рыночной, иные
Условия финансирования	Рыночные, ставка ниже рыночной, ставка выше рыночной, иные
Доля заемных средств
Сумма займа
Срок погашения
Норма процента

Описание месторасположения объекта

Характеристика	Возможные значения
Место нахождения объекта	Город, центр, окраина, новостройка, пригород, сельская местность
Время до центра на общественном транспорте
Время до центра на личном транспорте
Расстояние до остановок общественного транспорта
Ближайший город
Расстояние до ближайшего города
Расстояние до ближайшей автомагистрали
Расстояние до ж/д станции
БЛИЖАЙШЕЕ ОКРУЖЕНИЕ
Границы окружения
Типичное использование окружения	Жилье, административные, коммерческие, промышленные здания
Основной тип застройки	Уличная, плотная с разрывами, отдельно стоящие здания, микрорайон
Основной тип зданий	Кирпичные, блочные, крупнопанельные, деревянные, смешанные
Качество застройки	Старый фонд (до 1917 г.), старый фонд после капремонта, здания постройки (1918-1957 гг.), здания постройки (1957-1964 гг.), после 1964 г., новостройки
Полнота застройки	Менее 25 %, 25-75 %, свыше 75 %
Этажность застройки	Многоэтажная, малоэтажная, смешанная
Социальная инфраструктура (выбор нескольких значений)	Рабочие места, учебные заведения, предприятия торговли, медицинские учреждения, предприятия общественного питания, предприятия бытового обслуживания, культурно-просветительские учреждения, исторические и культурные памятники, зоны отдыха, спортивные сооружения
Объекты повышенной опасности
Благоустройство территории (выбор нескольких значений)	Зеленые насаждения, детские площадки, гараж/автостоянка, освещение, тротуары
Источник информации	Любая информация
Примечания