Тема 13. Обязательства по передаче имущества в пользование

Тезисы. Договор аренды. Общие положения. Субаренда. Договор ссуды.

Договор аренды

Это договор имущественного найма, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество во временное вла­дение и пользование за определенную плату. При этом плоды, до­ходы, продукция, полученные арендатором, являются его собствен­ностью.

Объектами аренды могут быть:

• земельные участки;

• здания, сооружения или их части;

• предприятия;

• оборудование;

• транспортные средства;

• другие непотребляемые вещи.

Форма договора — письменная, если договор заключается на срок более года и если в нем участвует юридическое лицо. В договоре долж­на быть дана четкая характеристика имущества, сдаваемого в аренду. Если это аренда с последующим выкупом (переходом права собствен­ности к арендатору), то договор заключается в форме, предусмотрен­ной для купли-продажи.

По общему правилу аренда недвижимости подлежит государствен­ной регистрации (п. 2 ст. 609).

Срок договора определяется сторонами. Согласно старому ГК это было существенное условие договора (если срок в договоре отсутство­вал, то он был ничтожен), теперь же — это факультативное условие. То есть договор аренды может быть бессрочным, хотя для отдельных видов аренды закон требует определения срока либо сам устанавлива­ет предельный срок, как, например, для проката.

Стороны в каждом конкретном случае вправе сами устанавливать не только срок, но и процедуру расторжения договора. Если же эта про­цедура не установлена, то действуют диспозитивные восполняющие нормы ГК (сторона — инициатор расторжения предупреждает контра­гента за один месяц; а при аренде недвижимости — за три месяца).

Арендодатель и его обязанности

Арендодателем может быть собственник имущества или лицо, управомоченное законом или собственником. Арендодатель обязан:

1. предоставить арендатору имущество в надлежащем состоянии (п. 1 ст. 611ГК);

2. передать арендатору принадлежности и документы (техпаспорт, сертификат качества), если договором не предусмотрено иное. Если это обязательство нарушено, то арендатор вправе потребо­вать его исполнения либо расторжения договора и возмещения убытков;

3. отвечать за недостатки сданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора он и не знал об этих недостатках. При обнаружении недостатков арендатор вправе (один из вариантов):

• удержать сумму понесенных им расходов, связанных с приве­дением в порядок имущества;

• потребовать непосредственного возмещения расходов на устране­ние недостатков либо соразмерного уменьшения арендной платы;

• потребовать безвозмездного устранения недостатков имуще­ства;

• потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.

Примечание. Арендатор обязан удовлетворить одно из этих требований либо согласно ч. 3 п. 1 ст. 612 ГК произвести замену имущества, если такое возможно. Он не отвечает только за те недостатки, которые были оговорены при заключении договора или были обнаружены арендато­ром во время осмотра;

4) производить за свой счет капитальный ремонт имущества. Если это не соблюдается, то арендатор вправе (один из вариантов):

• сам произвести капремонт и взыскать его стоимость с арендо­дателя либо вычесть ее из арендной платы;

• потребовать уменьшения арендной платы;

• потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор и его обязанности

Арендатором может быть любое физическое или юридическое лицо, а также государство. Арендатор обязан:

♦ своевременно вносить плату за пользование имуществом (вопро­сы арендной платы регулируются ст. 614 ГК);

• пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества;

• поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт.

Примечание. Если арендатор существенно нарушает хотя бы одну из этих обязанностей, арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Но он может прибегнуть и к другим способам. Например, если арендатор задерживает внесение арендной платы, то арендодатель может потребовать ее досрочного внесения за очередной срок. Однако он не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд, если это не предусмотрено договором (ст. 622);

♦ при прекращении договора — вернуть имущество арендодателю в том же состоянии, в котором он его получил, с учетом аморти­зации.

Права третьих лиц на арендованное имущество. В отличие от до­говоров купли-продажи передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц (сервитутом, залогом, рентой и т. д.), вполне до­пустима. Более того, передача в аренду имущества никоим образом не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на него (ч. 1 ст. 613). Арендодатель просто обязан предупредить арендатора, если же он этого не сделает, то последний вправе требо­вать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возме­щения убытков.

Изменение сторон (как на стороне арендодателя, так и на стороне арендатора) само по себе не является основанием для прекращения договора аренды. Только в том случае, если договор был заключен, исходя из личных качеств арендатора, в случае его смерти или реор­ганизации правопреемнику можно отказать. Но опять же все зависит от соглашения сторон.

Улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если произведены им самим (или за его счет), причем с согласия арендодателя. При этом они должны быть отделимы от само­го имущества.

Если эти улучшения неотделимы от имущества, то арендатор мо­жет потребовать возмещения стоимости улучшений, но опять же лишь в том случае, если на эти улучшения было согласие арендодателя.

Улучшения не подлежат возмещению, если на них не было согла­сия арендодателя.

Они являются собственностью арендодателя, если были произве­дены за счет амортизационных отчислений от этого имущества.

Аренда с последующим выкупом оформляется по правилам дого­вора купли-продажи, хотя это наглядный пример смешанного догово­ра. Есть два варианта перехода арендованного имущества в собствен­ность арендатора (п. 1 ст. 624):

• по истечении срока аренды;

• до истечения срока, если арендатор внес всю сумму выкупной цены, определенной в договоре.

Если же договором не был предусмотрен последующий выкуп, то возможно заключение дополнительного соглашения. Выплаченная к тому времени арендная плата может быть зачтена в выкупную цену.

Но согласно п. 3 ст. 624 ГК закон может устанавливать запрет выкупа арендованного имущества (например, имущество, которое может нахо­диться исключительно в государственной собственности).

Субаренда (п. 2 ст. 615) бывает двух видов:

• поднаем — сдача арендованного имущества в субаренду без передачи прав арендатора субарендатору;

• перенаем — сдача в субаренду имущества с передачей прав и обязанностей перед арендодателем субарендатору.

Оба варианта возможны только с согласия арендодателя. Также в обоих случаях возможна передача арендатором имущества субаренда­тору на безвозмездной основе.

Договор субаренды является полностью зависимым от договора аренды. Срок договора субаренды не может превышать срок основно­го договора. Если договор аренды расторгается или признается недей­ствительным, то и договор субаренды расторгается или признается не­действительным. Правда, в этом случае субарендатор имеет право заключения с арендодателем договора напрямую на оставшийся срок до истечения субаренды. Договор заключается на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618).

Для отдельных видов договоров аренды действуют все эти правила, но с некоторыми поправками.

Прокат

Данный вид аренды регулируется как ГК, так и законодательством о защите прав потребителей. Большинство норм, регулирующих про­кат, императивны.

Субъекты договора. Арендодателем может быть коммерческое юри­дическое лицо или предприниматель, имеющие лицензию. Арендато­ром является только физическое лицо, использующее это имущество для потребительских целей.

Форма договора. Договор обязательно заключается в письменной форме и является публичным.

Срок — только до одного года. Бессрочного проката быть не может. Отсутствует и преимущественное право арендатора на возобновление аренды.

Арендатор может расторгнуть договор досрочно, письменно предуп­редив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней.

Арендная плата — платежи в твердой сумме, вносимые периодически Или единовременно. Если арендатор задолжал, то эта задолженность взыс­кивается на основе исполнительной надписи нотариуса.

Капитальный и текущий ремонт — обязанность арендодателя.

Не допускаются:

• субаренда;

• передача арендатором имущества в безвозмездное пользование;

• внесение этого имущества в хозяйственные товарищества и общества, а также в производственные кооперативы в качестве иму­щественного вклада или паевого взноса.

Аренда транспортных средств (ТС)

• С экипажем. Предоставляется ТС во временное владение и пользование, а также услуги по управлению и технической эксплуатации.

• Без экипажа. Управление и техническая эксплуатация осуществ­ляются арендатором. На нем же лежит и ответственность за при­ чиненный ТС вред.

Договор заключается в простой письменной форме. Как и в догово­ре проката, не действуют правила о возобновлении договора, о заклю­чении договора на неопределенный срок, а также о преимуществен­ном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Аренда зданий и сооружений

По данному договору права по владению и пользованию передают­ся как на целые здания (сооружения), так и на их части.

Форма договора — письменная. Государственная регистрация необходима только при заключении договора на срок более одного года.

Арендатору вместе с правами на арендуемое здание или сооружение передаются права (право временного владения и пользования) на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью, причем это происходит даже в том случае, если арендодатель сам не является собственником земельного участка. Если собственник земли меняется, то это также никак не влияет на данное право.

Передача здания и сооружения арендатору, как и возврат его назад, производится по передаточному акту.

Аренда предприятия

Предприятие — это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Поэтому аренда­тору во временное владение и пользование предоставляются:

• земельный участок, здания (сооружения), если они находятся в собственности предприятия, а не арендуются им;

• оборудование, т. е. движимое и недвижимое имущество, входя­щее в его состав;

• запасы сырья, топлива, материалов, т. е. оборотные средства;

• право пользования землей, водой, зданиями, оборудованием, т. е. имущественные права предприятия;

• исключительные права арендодателя, т. е. права на фирменный знак, символику и т. д.;

• к арендатору переходят также все права требования к должникам, но на него переводятся и долги предприятия (правда, только на время аренды).

Но права арендодателя, полученные на основании лицензии, арен­датору не передаются.

Обязательна государственная регистрация договора (п. 2 ст. 658). Кроме договора оформляется передаточный акт.

Все остальные нормы, регулирующие обязанности сторон, диспозитивные, поэтому многое зависит от соглашения сторон.

Финансовая аренда (лизинг)

Это новый вид аренды, который возможен лишь в предпринима­тельской деятельности. Регулируется Гражданским кодексом и Феде­ральным законом «О лизинге» от 29.10.98 г. № 164-ФЗ.

Объект лизинга — как движимое, так и недвижимое имущество, т. е. любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и природных, объектов, а также имущественных прав.

Предмет договора — лизингодатель {арендодатель) обязуется при­обрести в собственность указанное лизингополучателем {арендатором) имущество у продавца и предоставить арендатору во временное владе­ние и пользование для предпринимательских целей с последующим вы­купом.

По общему правилу продавца определяет арендатор, но может и сам покупатель — это зависит от условий договора.

Договор безвозмездного пользования (ссуды)

Согласно данному договору одна сторона {ссудодатель) обязуется пе­редать вещь другой стороне {ссудополучателю) в безвозмездное пользо­вание, а последний обязуется вернуть ее в надлежащем состоянии. Здесь по аналогии закона могут применяться общие положения об аренде, если они не противоречат сути договора ссуды.

Ссудодатель — собственник имущества или лицо, управомоченное на то собственником или законом.

Ссудополучатель — любое лицо, не являющееся учредителем, руко­водителем, участником коммерческой организации, являющейся ссудо­дателем (п. 2 ст. 690).

Права третьих лиц не прекращаются при передаче этой вещи в без­возмездное пользование. Только ссудодатель должен предупредить об этом получателя ссуды. *

Обязанности ссудодателя:

• предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора;

• предоставить вместе с вещью принадлежности и документацию, если договором не предусмотрено иное.

Примечание. Неисполнение этих двух обязанностей дает право ссудополучателю требовать расторжения договора и возмещения убыт­ков;

♦ в случае наличия у вещи недостатков ссудодатель обязан предуп­редить об этом ссудополучателя и оговорить это в договоре.

Обязанности ссудополучателя:

• поддерживать вещь в исправном состоянии;

• осуществлять текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное;

• несет риск случайной гибели или повреждения, если:

• он использовал вещь не по назначению или передал третьему лицу без согласия ссудодателя;

• мог спасти вещь, но пожертвовал ею ради спасения собствен­ной. Основания прекращения действия договора:

- если срок истек;

- если срок не был указан, то каждая из сторон может отказаться от договора, известив контрагента за один месяц (п. 1 ст. 699);

- в случае смерти ссудополучателя или его ликвидации как юри­дического лица (ст. 701), если иное не предусмотрено договором.

Вопросы для самоконтроля

1. В чем отличие аренды от купли-продажи?

2. Какие права и обязанности у договаривающихся сторон по дого­вору аренды?

3. Каковы правовые последствия улучшений арендованного имущества?

4. Что говорит ГК о сроках договоров аренды?

5. Опишите правовой механизм субаренды. Чем отличается подна­ем от перенайма?

6. Перечислите виды аренды.

7. В чем особенности правового регулирования проката?

8. Какие существуют разновидности аренды транспортных средств и в чем отличие между ними?

9. В чем особенности аренды зданий (сооружений)? Какая форма договора?

10. Укажите особенности аренды предприятий. Что понимается под составом предприятия?

11. Какая форма требуется для договора аренды предприятия?

12. Что является предметом договора лизинга?

13. Опишите механизм заключения и исполнения договора лизинга.

14. Назовите предмет и особенности договора безвозмездного пользования.

15. Что можно сказать о субъектах договора безвозмездного пользо­вания?