Введение в экономику недвижимости.

Великий философ и математик Рене Декарт сформулировал положение, которое следует считать, пожалуй, самым главным для проведения любого научного исследования: «Давайте договоримся о понятиях, и мы избавим мир от половины заблуждений». Действительно, все без исключения объек­ты и явления окружающего нас мира могут определяться человеком с помощью самых различных слов - определителей, так называемых терми­нов. При этом понятие остается одним и тем же. Определить понятие - значит, решить, что именно является объектом анализа, изучения и исследо­вания. Точно так же, как грамотность начинается с алфавита, профессио­нальное изучение любой науки должно начинаться с определения и усво­ения базовых понятий, на основе которых осуществляется дальнейшее развитие конкретной отрасли науки. Вполне очевидно, что при изучении экономики недвижимости базовыми будут являться те понятия, которые составляют название данной учебной дисциплины, а именно - «экономи­ка» и «недвижимость». При этом определяющим является второе из этих понятий. Это логически следует из целевого назначения учебного курса, в котором главное содержание составляют не общие проблемы, единые для любого вида экономической деятельности, а их «преломление», специфичес­кие особенности применительно к недвижимости, процессам ее воспроиз­водства, обращения и потребления.

Тема 1. Юридическое понятие недвижимости

1.1 Исторический опыт правового регулирования недвижимости

Понятия в большинстве случаев формируются на основе уже существующих терминов. Можно вкладывать в понятие самое различное содержание, однако самого словесного обозначения придумывать не нужно - оно уже существует и используется в практике. Экономика недвижимости представляет собой самостоятельную предметную область экономической науки. В свою очередь, экономическая наука в ее современном понимании как целостная научная теория сложилась в XVII веке. Термины же, относящиеся к недвижимости, возникли гораздо раньше, а именно, - когда возникла сама недвижимость, т.е. на заре человеческого рода. В каждом языке этих терминов было множество, и на определенном этапе развития общества возникла необходимость перейти от терминов к понятию «недвижимость» для обеспечения однообразного толкования. Чем была вызвана подобная необходимость?

Во-первых, тем, что недвижимость активно участвует в процессах, которые составляют основу жизни общества, а именно, в создании и использовании различных экономических благ. В связи с этим становится необходимой экономическая интерпретация недвижимости.

Во-вторых, в любом обществе, достигшем определенной стадии своего развития, возникает необходимость урегулирования отношений, возникаю­щих как между самими членами общества, так и между его членами и государством. Такое урегулирование осуществляется посредством созда­ния специальных норм, называемых правовыми. Основной формой правовых норм являются законы, в связи, с чем понятия «право» и «законодательство» трактуются как синонимы. Отличительной особенностью пра­вовой нормы является ее общеобязательный характер. Согласно известной формулировке философа Гегеля, «главным свойством закона является "всеобщность": закон может нравиться или не нравиться отдельным членам общества, он может даже противоречить интересам большинства, однако до тех пор, пока он действует, ему обязаны подчиняться все без исключения и без оговорок. Только наличие правовой нормы позволяет говорить о законном регулировании тех или иных отношений.

Это в полной мере относится и к экономическим отношениям. Понятно, что ни о каком подлинном урегулировании отношений не может быть и речи, если не определен объект отношений - то, по поводу чего «пересекаются» различные интересы. Поэтому столь же обязательным, как эко­номическое толкование, является правовое понятие недвижимости. С практической точки зрения именно оно является наиболее важным. Можно не иметь ни малейшего представления об экономическом содержании недвижимости и в то же время быть активным участником отно­шений, связанных с нею: владеть недвижимостью, покупать и продавать ее, наследовать, передавать в дар. Эти возможности становятся реаль­ными, благодаря наличию соответствующих правовых норм, содержащих однозначное определение объекта отношений. Каким же именно образом определяется недвижимость в зако­нодательстве?

Если рассматривать этот вопрос в историческом аспекте, то понятие "недвижимость" в российском законодательстве появилось впервые в указе Петра I от 23 марта 1714 года «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Затем оно было закреплено в Своде Законов Российской Империи в следующей формулировке: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также желез­ные дороги». Это общее понятие дополнительно конкретизировалось в отдельных статьях закона. Так, например, к принадлежностям земель относились «состо­ящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые». С октября 1917 до 1 января 1995 года юридическое понятие недвижимости в советском и российском законодательстве отсутствовало. Связано это было с тем, что прежние российские законы после октября 1917 года прекратили свое действие, а принятый и введенный в действие с 1 января 1923 года Гражданский кодекс РСФСР понятие недвижимого имущества вообще не включал. Период с конца 1991 года характеризовался переходом экономики России на рыночные отношения и подготовкой соответствующего законодательства. Новый Гражданский кодекс (ГК) РФ вступил в действие с 1 января 1995 года. Именно в нем вновь после почти 80-летнего перерыва появилось правовое понятие недвижимости. Ст. 130 ГК РФ определяет недвижимость следующим образом:

«К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено имущество».

В ст. 132 содержится детализация этих общих положений применительно к предприятиям:

«Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью».