Продолжительность фаз жизненного цикла объектов недвижимости

(государственный/частный секторы)

Вид строительства	Продолжительность реализации фаз (лет)
	Концептуальная фаза	Контрактная фаза и рабочее проектирование	Строительство
Жилые здания Промышленные объекты Коммерческие здания	1-4/0,5-2 1-4/0,5-6 0,5-3/1-10	1-3/0,5-4 1-3/0,5-2,5 0,5-2/1-4	1-4/0,5-1,5 1,5-2,5/0,5-2 0,5-1,5/0,5-2

Из таблицы можно сделать следующие выводы: продолжительность проекта в целом зависит от вида строительства; значительное внимание уделяется концептуальной фазе проекта с целью получения в дальнейшем максимальной эффективности от вложенных средств.

2.5.3. Факторы динамики потребительной стоимости объектов не­движимости

Все без исключения материальные объекты существуют во времени и в пространстве. Следовательно, адекватно охарактеризовать любой объект можно только с учетом тех пространственно-временных параметров, в которых он находится, и тех воздействий, которые на него оказывают. Необходимо также учитывать, что хотя время и пространство являются обязательными условиями существования недвижимости, но считать их категориями равнозначными нельзя: пространство само изменяется во времени. Это является прямым следствием человеческой деятельности, в результате которой природное пространство последовательно трансформируется с все нарастающей интенсивностью.

Одним из характерных признаков, присущих существованию во време­ни, является цикличность, то есть периодическая возобновляемость во времени. Одновременно сосуществует множество раз­личных по своему содержанию циклов, определенным образом соотнося­щихся между собой, соподчиненных друг другу. Исходными являются природные циклы, которые оказывают прямое или опосредованное вли­яние на все остальные, сами же такому влиянию не подвергаются: человек может сколь угодно активно воздействовать на природу в самых различ­ных формах, однако не в его власти отменить или изменить смену времен года или дня и ночи.

Поэтому естественно, что человеческая деятельность, которая всегда осуществляется в природных условиях, испытыва­ет влияние этих циклов, а иногда и подчиняется им. Наиболее наглядно это проявляется в сельском хозяйстве и частично в строительстве, где весь процесс производства «подстроен» под колебания природно-климатиче­ских условий, а результаты труда в существенной степени от этих условий зависят.

Вместе с тем, для преобладающего числа конкретных видов деятельно­сти определяющими являются экономические циклы. Само существование, содержание и динамика таких циклов определяются внутренними законо­мерностями развития экономической системы. Под экономическими циклами понимаются периодические колебания интенсивности воспроизводства экономических благ.

Основной характеристикой экономического цикла является темп эконо­мического роста, т. е.:

где Q(BHП) - объем валового национального продукта, либо другого макроэкономического агрегата в зависимости от масштаба анализиру­емой экономической системы: для мировой экономики это будет объем мирового производства, для национальной экономики - ВНП или ВВП;

t и t+1 - соответственно, предшествующий и последующий моменты времени.

Величина i может быть различной, что позволяет выделить в цикле две фазы, соответствующие различным состо­яниям экономической активности,- фазу роста и фазу спада. В общем, виде в любом цикле всегда существуют только две фазы — возрастания и убы­вания: достаточно вспомнить график колебаний маятника.

Предполагается, что в нормальных условиях экономическая система развивается по возрастающей, с так называемым «положительным» трен­дом», т. е. когда

при этом i₁ > i₂, i = i₁ + i₂, т.е. общий темп роста представляет собой алгебраическую сумму темпов на фазе роста (i₁) и фазе спада (i₂), при большей абсолютной величине первого из них.

Эти общие положения могут быть проиллюстрированы следующей схемой.

Причины существования экономических циклов могут быть сведены к следующему:

а) в результате научно-технического прогресса происходит периоди­ческое обновление производственной базы. Это обновление связано с соответствующими затратами, что вызывает временное падение темпов роста. Затем это падение сменяется увеличением темпов за счет использования новых, более производительных фондов;

Рис.9. Обобщенная схема экономического цикла

б) на уровень деловой активности очень сильно влияют конъюнктур­ные факторы, связанные с соотношением спроса и предложения не только на товарном рынке, но и на рынке капиталов;

в) темпы экономического роста формируются также под воздействием факторов организационного и управленческого характера — внедрения прогрессивных форм кооперации и специализации, широкого распростра­нения информационных технологий.

Экономические блага, являясь регуляторами экономиче­ской деятельности, естественно, также обладают цикличностью. Она имеет два аспекта:

во-первых, существование экономических благ характеризуется с раз­личной интенсивностью согласно динамике экономических циклов, в соот­ветствии с фазами которых нарастают или уменьшаются объемы произ­водства, обмена, распределения и потребления благ;

во-вторых, те экономические блага, которые являются вещью, имеют собственный период существования, называемый жизненным циклом.

Содержанием жизненного цикла является изменение во времени полезности. Началом жизненного цик­ла служит момент появления возможности использования блага для удовлетворения потребности. Используется ли благо на самом деле, значения не имеет, главным является наличие у него полной меры полезности.

Таким образом, для начала жизненного цикла имеет место условие U = U_max. Окончанием же цикла является момент исчерпания полезности, полного потребления блага, когда U = U_min = 0. Продолжительность жиз­ненного цикла фактически совпадает со сроком физической жизни эконо­мического блага. Это вполне естественно, ибо U отражает совокупность потребительских характеристик блага, имеющих натурально-вещественную основу. Если U = О, то, следовательно, потребительские свойства блага утрачены, а это означает, что необратимые изменения произошли с самим его «физическим телом»,— вещь, как таковая, перестала существовать.

Логичным является предположение, что утрата полезности происходит во времени не равномерно, а нарастающими темпами. Связано это с тем, что в процессе использования в «физическом теле» экономического блага накапливаются различные повреждения, которые с определенного момента приобретают неустранимый, а затем и необратимый характер. Следствием всех этих процессов и является прогрессирующая утрата полезности.

Из этого можно сделать вывод о том, что жизненный цикл экономических благ отличается от классической модели циклических процессов. Согласно этой модели цикл имеет три последовательно сменя­ющих друг друга стадии: рост  стабильность  спад. Как уже отме­чалось, использование экономического блага, и жизненный цикл его существования начинаются при U = U_max. Это означает, что ста­дия роста у экономических благ отсутствует и сам жизненный цикл имеет двустадийный характер: стабильность  спад. Отметим также, что для целого ряда экономических благ период использования весьма ограничен, и жизненный цикл оказывается «свернутым» в точку: утрата полезности происходит одномоментно от U = U_max до U = 0, и при этом, как правило, экономическое благо перестает существовать физически.

Несколько иначе обстоит дело с динамикой стоимости (V). Разумеется, ее изменения во времени имеют тот же характер, что и у полезности, т. е. происходит ее последовательное убывание: при U = U_max имеем V = V_max, при U = U_min имеем V = V_min. Однако в тех случаях, когда экономические блага имеют достаточно жизненный длительный цикл, существует разли­чие в величине U_min и V_min. Если U_min = 0, то V_mjn  0 и V_min > 0. Объясняется это тем, что хотя полезность таких благ к концу жизненного цикла исчерпана полностью, но в физическом смысле они не исчезают. Остаются какие-то натурально-вещественные фрагменты, которые в ряде случаев можно ре­ализовать, получив часть первоначальной стоимости блага V>0.

Графически динамика U и V будет выглядеть следующим образом:

Рис 10. Динамика полезности и стоимости в течение жизненного цикла

Примечание: a) t₀ — начало жизненного цикла, t_ж.ц. — окончание жизненного цикла;

Т_ц — длительность жизненного цикла;

6) отрезок [0; t₀] соответствует времени создания экономического блага, т.е. t₀≠0;

в) выпуклая форма кривой отражает последовательно ускоряющуюся утрату полезности;

г) отрезок [t₀; t_cm] — период стабильности (U - const), отрезок [t_CT, t_ж.ц. ] — период спада.

Все вышеизложенное в полной мере относится и к недвижимости. В процессе использования у любого объекта недвижимости ухудшаются первоначальные натурально-вещественные свойства, что приводит к после­довательной утрате потребительских свойств и уменьшению полезности. Однако эта общая закономерность имеет свои особенности, связанные с тем, что использование объектов недвижимости осуществляется в трех вариантах: для удовлетворения потребностей, в качестве товара и в качестве источника дохода. Необходимо, следователь­но, определить динамику U и V для двух последних вариантов (первому варианту соответствует рис. 10). По существу это означает, что необходимо определить t₀ и t_min для недвижимости — товара и не­движимости — источника дохода.

Ранее указывалось, что товаром может быть объект незавершенного строительства. Следовательно, имеет место соотношение:

где t_0(g) — начало жизненного цикла объекта недвижимости — товара; t_0(W) — то же объекта недвижимости — блага.

Продолжая рассуждения, можно прийти к выводу, что поскольку това­ром на рынке недвижимости могут быть участки под застройку, то t_0(g)min = 0, т. е. экстремальным положением t_0(g) является начало координат. Участок [О, t_0(g)] в этом случае будет означать последовательное нарастание готов­ности объекта и, следовательно, увеличение полезности недвижимости — товара Ug.

Возможность использования недвижимости в качестве источника дохо­да однозначно увязана с наличием экономического блага и, следовательно,

где to_(i) — начало жизненного цикла объекта недвижимости, используемо­го в качестве источника дохода.

Соотношения эти означают, что использование объекта недвижимости в качестве товара начинается не позже, а в качестве источ­ника дохода не раньше, чем использование в качестве потребительского блага.

Оканчиваются ли жизненные циклы объекта недвижимости, использу­емого в качестве товара и в качестве источника дохода, одновременно с T_ц(w) или это происходит раньше? (Понятно, что это не может произойти позже, поскольку продать или извлечь доход из объекта, полностью утра­тившего полезность, нельзя). Ответ на этот вопрос зависит от характера влияния уровня потребительских свойств на эффективность этих вариантов использования. Покупатель всегда приобретает полезность вещи, а не саму вещь, поэтому реализация товара становится крайне затрудни­тельна с момента появления необратимых изменений натурально-вещественных характеристик объекта недвижимости (это соответствует нижне­му участку кривой U на рис. 10). Нельзя также не учитывать, что нормальные условия сделки предполагают наличие конкуренции продав­цов: покупателю одновременно предлагается большое количество сравнимых по своим потребительским свойствам объектов. Наконец, решающим аргументом является длительность использования приобретаемого объек­та — товара в качестве блага: ни один здравомыслящий человек не станет покупать жилье в доме, почти полностью отслужившим свой срок. Из вышеизложенного следует, что утрата полезности у объекта недвижимос­ти — товара наступает раньше, чем при других вариантах использования, то есть, имеет место соотношение:

Использование объекта недвижимости в качестве источника дохода возможно до тех пор, пока объект будет обладать потребительскими свойствами. Доход — это плата за возможность использо­вать не принадлежащее на праве собственности экономическое благо. Поэтому понятно, что динамика U_w и U_{ является тождественной, но

Чк.н (О ^*.ц.(«0.

Это в равной степени справедливо и для случая, когда объект недвижи­мости используется в качестве фактора производства: доход извлекается при помощи недвижимости до тех пор, пока она в состоянии (физически) участвовать в производственном процессе, то есть, до момента почти полной утраты натурально-вещественных характеристик и исчерпания полезности.

С учетом вышеизложенного можно детализировать график динамики U (см. рис. 1.11).

Рассмотрим теперь динамику V_R и V_{. Ранее отмечалось, что на участке [0; t₀₍₎,_vvj)] нарастание U_fi происходит в строгом соответствии с изменением готовности объекта строительства. Однако это не означает, что таким же образом изменяется V_g. Цена «недостроя» всегда отражает уровень риска завершения строительства. Естественно, что по мере увели­чения готовности этот риск уменьшается, причем не линейно, а ускоренно: объект, готовый на 10%, никогда не будет продан за такую же часть полной стоимости, так как неопределенность и риск являются весьма высокими. Разумеется, конкретное соотношение между степенью готовно­сти (d_RE) и долей полной стоимости (d_v) зависит от масштабов и сложности объекта, но в начальные периоды строительства d_RE>d_v.

С другой стороны, при 90%-ной готовности объект уже не может быть продан меньше, чем за ту же часть полной стоимости. Таким образом, на завершающих этапах строительства d_RE = d_v.

Vj представляет собой капитализированный доход за период от начала получения дохода, которым может быть любая точка на кривой U_h до t*c.u.u)- Таким образом, динамика V, практически полностью совпадает с динамикой и_;. Возможное (но не строго обязательное) уточнение состо­ит в том, что реально получение дохода прекращается все же несколько раньше, чем наступает t_{(w ilo}>. Применительно к жилью это можно сформу­лировать следующим образом: квартира еще достаточно хороша, чтобы в ней можно было жить самому (т. е. ее стоимость не равна нулю), но уже достаточно плоха, чтобы сдавать ее в аренду (и, следовательно, доход от нес равен нулю).

Рис. 1.11. Динамика полезности объектов недвижимости в течение жизненного цикла

Примечание: t₀Cg) не является фиксированным и может находиться в любой точке па участке кривой [0; U_milx].

С учетом вышеизложенного динамика V_(w>s,o будет выглядеть следую­щим образом (см. рис. 1.12).

Таковы общие закономерности изменения U и V в течение жизненного цикла отдельного объекта недвижимости. Являясь циклом низшего поряд­ка, он испытывает на себе влияние природных и экономических циклов. Первые воздействуют на «физическое тело» объекта, ухудшая его потре­бительские свойства и последовательно уменьшая U_w и V_v. Это законо­мерно сказывается на U_g и Vg, Ui и V,.

Экономические циклы, по определению, не влияют на U_w , но воздей­ствуют на другие параметры. Причем если для U_w всегда справедливо соотношение U_w(0 > U_w(t+1)l то динамика U_g, U_h V₈ и V_{ на разных этапах экономического цикла может быть не столь однозначной.

На основании вышеизложенных положений главную проблему эконо­мики недвижимости можно сформулировать следующим образом: нахож­дение стоимостного эквивалента объекта недвижимости адекватно от­ражающего изменения его натурально-вещественных характеристик, пространственного окружения и факторов рыночной среды на всем протяжении жизненного цикла.

Решение этой проблемы предполагает:

а) определение состава и содержательной характеристики факторов влияния по каждой из разнородных групп (относящихся, соответственно, к натурально-вещественным характеристикам объекта, его пространствен­ному окружению и рынку недвижимости);

б) раскрытие динамики факторов во времени (на протяжении всего срока физической жизни объектов недвижимости);

в) установление количественных зависимостей стоимостного эквива­лента от факторов влияния;

Рис. 1.12. Динамика стоимости объектов недвижимости в течение жизненного цикла

г) определение целевых функций и критериев эффективности.

В общем виде модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент объекта недвижимости, представлена на рис. 1.13.

На рис. 1.13 ось U означает возможные варианты использования объекта недвижимости, ось t — время, а ось L — пространственные характерис­тики (местоположение) объекта. Сам объект в любой момент Т„ {t₀, t_WJIi} находится в месте с конкретными пространственными характеристиками, используется одним из трех возможных способов (благо, товар, источник дохода) и обладает совокупностью конкретных натурально-вещественных свойств. Это отражается фиксацией объекта в области, ограниченной за­штрихованными плоскостями, и определяет конкретное значение V. В те­чение жизненного цикла происходит изменение характеристик объекта в пределах тех же координат. Под влиянием этих изменений изменяется и конкретное значение, которое соответствует определенной точке на траек­тории

Рис. 1.13. Модель взаимосвязей различных факторов, влияющих на стоимостной эквивалент

.КОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ