2. Создание, реорганизация и ликвидация тсж. Объединения тсж.

Как отмечалось, существуют различные варианты создания ТСЖ. Прежде всего, ТСЖ может быть создано собственниками помещений одного МКД (первый вариант), при этом закон вводит ряд ограничений:

а) число членов, создавших ТСЖ, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.3 ст.135 ЖК). В последующем это требование также должно соблюдаться (см. ч.3 ст.146, ч.2 ст.141 ЖК);

б) в одном МКД может быть создано только одно ТСЖ (ч.1 ст.136 ЖК), что продиктовано «необходимостью обеспечения единства и подчиненности единой цели использования всех элементов, составляющих общее имущество» (В.В. Андропов, И.Б. Миронов). Однако, несколько МКД при определенных условиях могут управляться одним ТСЖ (см. ч.2 ст.136 ЖК).

Решение о создании ТСЖ принимается на общем собрании собственников помещений в МКД (далее – ОССП); при этом оно считается принятым, если за него проголосовали собственники, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (а не от присутствующих на ОССП!) (ч.1 ст.136 ЖК). Принятие такого решения является вариантом исполнения обязанности собственников помещений по выбору одного из установленных способов управления МКД (ст.161 ЖК).

Единственным учредительным документом ТСЖ является устав, принимаемый на ОССП также большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений (а не только присутствующих на ОССП!) (ч.2 ст.135 ЖК); т.е. действует аналогичный принцип голосования.

Протокол ОССП, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, должен быть подписан всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решений (ч.1.1 ст.136 ЖК) (это – новелла жилищного законодательства, направленная на охрану интересов собственников помещений).

ТСЖ, при определенных условиях, также может быть создано:

1) собственниками помещений в нескольких МКД (второй вариант). Такое ТСЖ имеет значительную специфику, в частности, с точки зрения реорганизации в форме разделения и выделения (см. ч.ч.3, 4 ст.140 ЖК) и прекращения членства (см. ч.6 ст.143 ЖК);

2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов (с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами)¹ (третий вариант). К ТСЖ, созданному в рамках третьего варианта, применяются требования, установленные к ТСЖ, созданному в рамках первого и второго вариантов, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе (ч.4 ст.136 ЖК).

Особенности создания ТСЖ в рамках второго и третьего вариантов представлены в таблице.

	Условия создания ТСЖ	Решения, принимаемые при создании ТСЖ
		Перечень вопросов	Порядок принятия
Второй вариант (несколько МКД)	1) количество квартир в данных МКД в сумме не превышает 30; 2) данные МКД расположены на земельных участках:  которые имеют общую границу (т.е. обязательным условием объединения домов является общность (соседство) земельных участков) и  в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для совместного использования собственниками помещений в данных МКД	1) о создании ТСЖ; 2) об утверждении устава ТСЖ; 3) об избрании правления ТСЖ; 4) о наделении гражданина (в том числе, но не обязательно, собственника помещений) полномочием заявителя для обращения в регистрирующий орган; 5) об избрании председателя правления ТСЖ (если это требуется в силу устава)	все названные решения принимаются на ОССП в каждом МКД, причем не простым, а квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД
Третий вариант (несколько жилых домов, дачных домов)	данные дома расположены на земельных участках:  которые имеют общую границу и  в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного дома жилого дома.	1) о создании ТСЖ; 2) об утверждении устава ТСЖ; 3) об избрании правления ТСЖ; 4) о наделении гражданина (в том числе, но не обязательно, собственника жилого дома) полномочием заявителя для обращения в регистрирующий орган; 5) об избрании председателя правления ТСЖ (если это требуется в силу устава)	по соглашению всех собственников домов (т.е. единогласно) решения принимаются на общем собрании собственников жилых домов, но уже квалифицированным большинством – не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников жилых домов

Государственная регистрация ТСЖ осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ч.3 ст.136) по общим правилам (в органах ФНС); специальный («двухступенчатый») порядок регистрации, установленный Федеральным законом «О некоммерческих организациях», на ТСЖ не распространяется. Перечень предоставляемых для регистрации документов (сведений) – см. ч.5 ст.136 ЖК.

Два и более ТСЖ могут по договору создать объединение (ассоциацию, союз) ТСЖ для представления и защиты общих интересов при управлении МКД (ст.142 ЖК). Такое объединение является объединением юридических лиц (ассоциацией, союзом) – некоммерческой организацией, управление которой осуществляется в соответствии с требованиями законодательства РФ о некоммерческих организациях (см. ст.121-123 ГК РФ).

Реорганизация и ликвидация (в том числе в связи банкротством) ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством (ч.1 ст.140, ч.1 ст.141 ЖК). Вместе с тем, ЖК предусматривает специальные правила:

1) для реорганизации:

а) любого ТСЖ - в форме преобразования: ТСЖ по решению ОССП может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив (ч.2 ст.140 ЖК) (к сожалению, имеет место противоречие со ст.145 ЖК, которая относит вопрос о реорганизации к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не ОССП);

б) ТСЖ, созданного в нескольких МКД – в форме разделения и выделения:

 такая реорганизация возможна при условии соблюдения требования о возможности создания в одном МКД лишь одного ТСЖ;

 решение о реорганизации принимается:

 применительно к разделению: на общем собрании членов ТСЖ, причем простым большинством голосов присутствующих на собрании членов, но при обязательном условии согласия на разделение ОССП в каждом МКД, в котором будет создано ТСЖ (при этом решение на ОССП принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в каждом МКД, в течение 2 лет с момента проведения ОССП в МКД, собственники помещений которых инициировали разделение);

 применительно к выделению: на ОССП в МКД, в котором будет создано ТСЖ в процессе выделения, причем простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном МКД (ч.ч.3, 4 ст.140 ЖК).

Появление данных правил (достаточно неоднозначных) – реакция на противоречивую судебную практику. Так, Верховный Суд РФ исходил из того, что при избрании собственниками помещений одного из домов, входящих в ТСЖ, иного способа управления возникает необходимость реорганизации ТСЖ в форме выделения, поскольку к вновь образуемому юридическому лицу должна перейти часть прав и обязанностей ранее созданного ТСЖ, возникших в связи с управлением несколькими МКД (при этом согласие собственников другого дома не требуется!) (см. Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за I квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 30 мая 2007 г.; ответ на вопрос № 10). Напротив, по мнению ВАС РФ, «желание собственников одного из домов, входящего в товарищество, избрать иной способ управления своим домом не означает необходимость реорганизации товарищества в форме выделения» (см. Определение ВАС РФ от 02 ноября 2007 г. № 13271/07);

2) для ликвидации ТСЖ: ОССП обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены ТСЖ не обладают более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД (ч.2 ст.141 ЖК). Опять же, имеется противоречие со ст.145 ЖК, которая относит вопрос о ликвидации к компетенции общего собрания членов ТСЖ, а не ОССП.