9.3. Оценка на основе соотношения дохода и цены продажи

В этом случае в качестве единиц сравнения применяются следующие единицы сравнения:

1. Валовой рентный мультипликатор (врм).

2. Общий коэффициент капитализации (окк).

Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу (ПВД), или к действительному валовому доходу (ДВД).

Для применения ВРМ необходимо:

а) оценить рыночный валовой (действительный) доход генерируемый объектом;

б) определить отношение валового (действительного) дохода к цене продажи по сопоставимым продажам аналогов;

в) умножить валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта на усредненное (средневзвешенное) значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

Цоб = ПВДо  ВРМа == ПВДо  ()/m (9.1.)

где Цоб - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо - валовой (действительный) доход от оцениваемого объекта;

ВРМа - усредненный валовой рентный мультипликатор по аналогам;

Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

Например. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 150000.В банке данных имеются сведения о недавно проданных аналогах (см. табл. 9.4.)

Таблица 9.4 Расчет валового рентного мультипликатора.

Аналог	Цена продажи, $	ПВД	ВРМ
А	800000 /	160000 =	5
В	950000 /	175000 =	5.43
С	650000 /	135000 =	4.8

ВРМ (усредненный по аналогам) = (5 + 5.43 + 4.8) / 3 = 5

Цоб =$150000 * 5 = $750000

ВРМ не корректируют на удобства или другие различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основе расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Метод достаточно прост, но имеет следующие недостатки:

1. может применяться только в условиях развитого и активного рынка недвижимости;

2. в полной мере не учитывает разницу в рисках или к нормах возврата капитала между объектом оценки и его сопоставимым аналогом;

3. не учитывает также вполне вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

Общий коэффициент капитализации

Основные этапы расчета стоимости объекта:

1. Подбор сопоставимых (в т. ч. по степени риска и доходам) продаж в данном сегменте рынка недвижимости;

1. Общий усредненный коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его продажной цене:

Ккап = ()/m (9.2.)

где Ккап - общий коэффициент капитализации;

ЧОДiа - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;

Цiа - цена продажи i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

2. Далее, вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой:

Цоб = ЧОДо / Ккап= ЧОДо / ()/m (9.3.)

где ЧОДо - чистый операционный доход от оцениваемого объекта.

Например. Оценивается объект недвижимости с прогнозируемым ЧОД в размере $50000.

Таблица 9.5. Информация о сделках купли-продажи

Аналог	Чистый операционный доход, $	Продажная цена, $	Расчетный Ккап.
А	5000	35000	-
В	40000	500000	0,08
С	Доход за истекший год 35000	350000	-

Аналоги А и С не могут быть использованы для расчёта, так как у первого величина ЧОД не сопоставима с величиной ЧОД оцениваемого объекта, а у второго вообще указан доход за прошлый год. Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Цоб = $50000 / 0.08 = $625000 .

Анализ полученных расчётов и итоговое заключение о вероятной цене объекта методом сравнительного подхода к оценке недвижимости.

Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведённых расчётов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

1. Тщательно проверить использованные для расчёта данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины.

1. Провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путём расчёта средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Каждой скорректированной величине сопоставимой продажи произвольно присваивается условный удельный вес в процентах, так чтобы сумма удельных весов составляла 100%. Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводилось меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом. Затем скорректированные величины продаж умножаются на свои удельные веса, и полученные результаты суммируются.

Расчёт среднеарифметической величины оправдан в том случае, если:

• количество отобранных аналогов минимально;

• величины их скорректированных цен достаточно близки.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

3. В тех случаях, когда один из сопоставимых объектов продаж существенно ближе к объекту оценки, чем остальные (минимальное число корректировок и абсолютная величина суммарной корректировки), оценщик может выбрать его стоимость в качестве базовой для определения стоимости объекта оценки, не проводя взвешивания.

Например. Анализ трех сопоставимых продаж и последующее внесение корректировок и “взвешивания” позволил вывести итоговую цену в 528000$ (табл. 9.6.).

Таблица 9.6. Выведение итоговой цены

Объект	Скорректированная цена, $	Веса	Взвешенная цена,$
А	573234	40%	229294
В	642143	10%	64214
С	468673	50%	234337
Средне-взвешенная	527845
ИТОГОВАЯ	528000