- •Необходимость, объекты и цели оценки стоимости недвижимости
- •2. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимого имущества
- •3. Международные стандарты оценки
- •4. Регулирование оценочной деятельности в рф
- •5. Основные принципы оценки стоимости недвижимости
- •1. Принципы, с позиции потенциального собственника;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •3. Принципы, связанные с рыночной средой;
- •2. Принципы, обусловленные процессом эксплуатации объектов недвижимости;
- •6. Основные этапы оценки недвижимости
- •7. Информационное обеспечение при оценке недвижимости
- •8. Подготовка информации при оценке недвижимости, осмотр и описание объекта
- •9. Понятие денежного потока
- •10. Временная оценка денежных потоков
- •11. Учет фактора риска в процессе оценки стоимости недвижимости
- •13. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости
- •14. Экономическое содержание сравнительного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •15. Критерии отбора аналогичных объектов недвижимости
- •16. Оценка стоимости недвижимости методом парных продаж
- •17. Валовой рентный мультипликатор
- •18. Общий коэффициент капитализации
- •19. Условия применения, достоинства и недостатки сравнительного подхода
- •20. Экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости недвижимости
- •21. Оценка стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков
- •22. Ставка дисконтирования и методы ее расчета
- •23. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации дохода
- •24. Коэффициент капитализации и методы его расчета (см 23 вопрос)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации (1 вариант)
- •25. Соотношение понятий ставки дисконтирования и коэффициента капитализации ( 2 вариант)
- •26. Сравнительная характеристика методов доходного подхода
- •27. Условия применения, достоинства и недостатки доходного подхода
- •28. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости.
- •30. Виды износа объекта недвижимости
- •31. Определение физического износа объекта недвижимости (из лекции)
- •33. Сравнительная характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости (Интернет)
- •34. Итоговое согласование результатов оценки объекта недвижимости (Интернет)
- •35.Способы расчета итоговой величины стоимости недвижимого имущества.
- •36. Отчет об оценке стоимости объекта недвижимости, его форма и содержание (Интернет)
- •37. Характеристика основных разделов отчета об оценке стоимости объекта недвижимости (Интернет)
- •38. Анализ и оценка недвижимости как объекта девелопмента
- •Возможные варианты анализа:
- •39. Инструменты оценки инвестиционной привлекательности объекта недвижимости
- •40. Особенности процесса оценки недвижимости в условиях современного российского рынка
33. Сравнительная характеристика доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке стоимости недвижимости (Интернет)
1). Сущность:
Затратный (ЗП)- это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа
Сравнительный (СП) - это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними
Доходный (ДП) – это совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых от нее доходов
2). Области применения
ЗП- 1. для оценки нового или недавно построенного объекта;
2. для оценки объекта незавершенного строительства;
3. при анализе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;
4. для технико-экономического обоснования инвестиционных решений;
5. для переоценки основных фондов предприятия;
6. для объектов недвижимости на малоактивных рынках;
7. для уникальных и недоходных объектов;
8. в целях налогообложения и страхования
СП- для оценки объектов недвижимости, относящихся к активному финансовому рынку, на котором имеется открытая и доступная информация по аналогичным объектам
ДП- для оценки доходоприносящей недвижимости
3). Основные принципы, на которых базируется подход
ЗП- замещения
СП- замещения;вклада;спроса и предложения
ДП-ожидания, замещения
4). Преимущества
ЗП-является наиболее надежным при оценке новых объектов; является целесообразным или единственно возможным во многих случаях (см. п. 2)
СП- в итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей;в ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция;достаточно прост в применении и дает надежные результаты
ДП- в большей степени отражает интересы инвестора
5). Недостатки
ЗП- затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости; попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; несоответствие затрат на приобретение объекта оценки затратам на новое строительство точно такого же объекта, так как в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; отдельная оценка земельного участка от строений
СП- сложность сбора информации о практических ценах продаж; проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки; зависимость от активности рынка; зависимость от стабильности рынка; сложность согласования данных о существенно различающихся продажах
ДП-применяется только для доходной недвижимости; основан на прогнозных данных; сложности в определении ставки дисконтирования
34. Итоговое согласование результатов оценки объекта недвижимости (Интернет)
Согласование результатов, полученных на основе различных подходов и методов, является последним этапом определения стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Итоговый результат оценки может быть представлен в виде одной денежной величины либо диапазона наиболее вероятных значений стоимости, представленного минимальным и максимальным значением.
На данном этапе оценки прежде всего необходимо осуществить проверку полученных результатов с целью выявления математических и логических ошибок, которые увеличивают степень расхождения результатов доходного, затратного и сравнительного подходов. Процедура согласования проверенных результатов определяется содержанием оценочного задания, использованных подходов и методов оценки, полнотой и достоверностью использованной информации, выявлением преимуществ и недостатков используемых методов. Определяющими критериями иерархии каждого результата является возможность отразить действительные намерения потенциального продавца или покупателя, качество информации, на основании которой проводится анализ, способность каждого метода и подхода учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие черты объекта, такие, как местоположение, размер, потенциальная доходность.
С учетом вышеизложенного, оценщиком принимаются коэффициенты весомости промежуточных результатов, полученных на основе использования различных подходов. При расчете весовых коэффициентов, в разделе должны быть представлены обоснования использованных для этих процедур исходных данных, а также алгоритмов их обработки.
Весовое значение каждого подхода может рассчитываться как экспертным, так и математическим методами. При экспертном определении весовых коэффициентов, должна быть представлена информация о профессиональном уровне и опыте привлеченных экспертов и их контактная информация. При подготовке отчета оценщик обязан объяснить причины расхождения в значениях стоимости, а также обосновать процедуру.
Кроме того, в Отчете должны быть отражены форма и результаты анкетирования экспертов, а также алгоритм обработки экспертной информации.
В Отчете явным образом должно быть указано, включает ли итоговая величина стоимости налог на добавленную стоимость.