ПРИЛОЖЕНИЕ 5

к Методическим указаниям по оформлению курсовых и дипломных работ по оценке «Документальное сопровождение оценки недвижимой собственности»

М. Ванзонок.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В СОСТАВЕ

ОСНОВНЫХ СРЕДСТВ ОАО «……….»

(Приложение А к отчету об оценке бизнеса).

Санкт-Петербург

2010

1. Сведения об объектах недвижимости

На дату оценки на балансе Предприятия находятся следующие объекты недвижимости, описание которых и расчет рыночной стоимости приведены далее:

• Земельный участок.

• Производственный корпус.

• Контрольно-пропускной пункт (КПП).

• Здание бестарного хранения муки (БХМ).

• Гараж.

Земельный участок

Описание участка земли приведено ниже в таблице А.1.

1. Описание земельного участка

Параметр	Значение
Адрес объекта (город, область, район)	СПб, Московский р-н, ***
Собственник (арендаторы)	ОАО "……….."
Оцениваемые права:
на земельный участок	право собственности
на улучшения	право собственности
Правоустанавливающие документы	Свидетельства о регистрации права собственности на ЗУ и на улучшения
Текущее использование объекта	Производство с сопутствующими вспомогательными функциями
Характеристика местоположения	Близость к крупной транспортной магистрали Санкт-Петербурга
Градостроительная зона и соответствие зонированию	ТП1 (в соответствии с Приложением 3 к Правилам землепользования и застройки Санкт-Петербурга). Текущее использование соответствует зонированию
Площадь участка, м2	10 075
Топография	Участок ровный, без перепадов и уклонов
Форма участка	Близкая к прямоугольной
Наличие коммунальных услуг	Все
Транспортная доступность	Хорошая
Подъездные пути	Асфальтированный подъезд
Текущая ставка земельного налога, руб./м2/год	28,785 (= 1,5%*1 919,0)
Улучшения, имеющиеся на земельном участке	Производственный корпус, Контрольно-пропускной пункт, Здание склада БХМ, Гараж

Производственный корпус

Далее (в таблице А.2) приведено описание производственного корпуса.

2. Описание производственного корпуса

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежилое отдельно стоящее здание – производственный корпус
Год постройки	1960
Площадь общая, м2	9 992,7
Площадь застройки, м2	4 837,2
Строительный объем, м3	49 454,0
Количество этажей	6
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Бутовый ленточный
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перегородки	Гипсолитовые, гипрочные и деревянные
Перекрытия	Монолитные железобетонные
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные, керамическая плитка
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Деревянные, металлические
Внутренняя отделка	Побелка, окраска окон и дверей масляной краской
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет	49
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации, лет	51
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления	+
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	Пожарная
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект производственного назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Ниже в таблице А.3 приведено описание состояния производственного корпуса.

3. Состояние производственного корпуса

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %		Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ, %
Фундамент	8	Выпучивание и заметное искривление цоколя, сквозные трещины в цоколе, с развитием на всю высоту здания, выпучивание полов и стен подвала	41-60		45,0	3,6
Стены и перегородки	33	Сквозные трещины в перемычках и под оконными проемами, выпадение кирпичей, незначительное отклонение от вертикали и выпучивание стен	41-60		45,0	14,9
Перекрытия	8	Поперечные трещины в плитах без оголения арматуры	41-60		45,0	3,6
Кровля	8	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия; вздутия	41-60		45,0	3,6
Полы	7	Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола	41-60		45,0	3,2
Заполнения проемов	6	Нижний брус оконного переплета и подоконная доска поражены гнилью, древесина расслаивается, переплеты расшатаны. Коробки местами повреждены или поражены гнилью, наличники местами утрачены, обвязка полотен повреждена	41-60		45,0	2,7
Внутренняя отделка	6	Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60		45,0	2,7
Инженерные коммуникации	18	Неисправность; следы ремонта трубопроводов и магистралей (хомуты, заплаты, замена отдельных участков); неудовлетворительная работа; значительная коррозия	41-60		40,0	7,2
Прочие	6	Выбоины, сколы, сквозные трещины	41-60		45,0	2,7
Износ, принимаемый в расчетах				44,0%

Фотографии производственного корпуса представлены на рисунке А.1 далее.

Общий вид здания
Состояние помещений 1-го этажа (погрузочная готовой продукции)
Характерное состояние помещений производственных цехов

Рисунок А.1 – Фотографии производственного корпуса

Контрольно-пропускной пункт (КПП)

Далее (в таблице А.4) приведено описание КПП.

4. Описание КПП

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежилое одноэтажное здание
Год постройки	1995
Площадь общая, м2	129,2
Площадь застройки, м2	155,9
Строительный объем, м3	664,0
Количество этажей	1
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ж/б
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Деревянные, металлические
Внутренняя отделка	Побелка, окраска
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет	4
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации, лет	95
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	-
Электросети	+
Канализационная сеть	-
Система отопления	-
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	-
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект вспомогательного назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Состояние КПП приведено в таблице А.5 ниже.

5. Состояние КПП

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ
Фундамент	18	Мелкие трещины в цоколе	0-20	15,0	2,7
Стены и перегородки	26	Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	0-20	20,0	5,2
Перекрытия	11	Трещины в местах соединения	0-20	15,0	1,7
Кровля	8	Одиночные мелкие повреждения и пробоины в кровле в местах примыкания к вертикальным поверхностям	0-20	20,0	1,6
Полы	7	Отдельные мелкие выбоины	0-20	20,0	1,4
Заполнения проемов	11	Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись	41-60	50,0	5,5
Внутренняя отделка	2	Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился	21-40	30,0	0,6
Инженерные коммуникации	5	Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов	0-20	20,0	1,0
Прочие	12	Выбоины, сколы	41-60	50,0	6,0
Износ, принимаемый в расчетах				26,0%

Фотографии КПП представлены на рисунке А.2 далее.

Общий вид здания
Характерное состояние помещений

Рисунок А.2 – Фотографии КПП

Здание склада бестарного хранения муки (БХМ)

Далее (в таблице А.6) приведено описание склада БХМ.

6. Описание склада БХМ

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежило одноэтажное здание
Год постройки	1970
Площадь общая, м2	1 423,8
Площадь застройки, м2	433,8
Строительный объем, м3	9 154,0
Количество этажей	5
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ленточный
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Деревянные, металлические
Внутренняя отделка	Побелка, окраска
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет	39
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации, лет	61
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления	+
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	Пожарная
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект складского назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Ниже в таблице А.7 приведено описание состояния склада БХМ.

7. Состояние склада БХМ

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ, %
Фундамент	14	Трещины, выкрошивания	41-60	50,0	7,0
Стены и перегородки	21	Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	0-20	20,0	4,2
Перекрытия	37	Трещины в местах соединения	0-20	15,0	5,6
Кровля	8	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия	41-60	50,0	4,0
Полы	11	Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола	41-60	60,0	5,5
Заполнения проемов	3	Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись	41-60	50,0	1,5
Внутренняя отделка	4	Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60	60,0	2,4
Инженерные коммуникации	1	Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов, отсутствие отдельных приборов	41-60	50,0	0,5
Прочие	1	Выбоины, сколы	41-60	50,0	0,5
Износ, принимаемый в расчетах				31,0

Фотографии склада БХМ представлены на рисунке А.3 далее.

Общий вид здания
Характерное состояние помещений

Рисунок А.2 – Фотографии склада БХМ

Гараж

Далее (в таблице А.8) приведено описание гаража.

8. Описание склада гаража

Параметр	Значение
Общая характеристика	Нежилое одноэтажное здание
Год постройки	1970
Площадь общая, м2	690,0
Площадь застройки, м2	591,0
Строительный объем, м3	2 377,0
Количество этажей	1
Класс капитальности	I
Строительные характеристики:
Фундамент	Ж/б
Стены и их наружная отделка	Кирпичные
Перекрытия	Ж/б
Кровля	Рулонная
Полы	Бетонные
Заполнение оконных проемов	Деревянные
Заполнение дверных проемов	Металлические
Внутренняя отделка	-
Качество строительства	Эконом-класс
Фактический возраст здания, лет	39
Нормативный срок службы, лет	100
Остаточный срок эксплуатации, лет	61
Системы инженерного обеспечения:
Водопровод	+
Электросети	+
Канализационная сеть	+
Система отопления	+
Вентиляция	Естественная
Сигнализация (охранная, пожарная)	-
Внешнее благоустройство:
Озеленение	Недостаточное
Стоянка для автомашин	Данные отсутствуют
Уличное освещение	+
Тротуары	+
Действующие арендные договоры:	-
Ценность объекта	Объект вспомогательного назначения
Зона градостроительной ценности территории	7-ая градостроительная зона

Ниже в таблице А.9 приведено описание состояния гаража.

9. Состояние гаража

Наименование	Удельный вес, %	Признаки износа	Диапазон физического износа элемента по 404 Методике, %	Физический износ элемента, принимаемый в расчетах, %	Приведенный износ, %
Фундамент	10	Трещины, выкрошивания	41-60	50,0	5,0
Стены и перегородки	21	Трещины в местах сопряжения перегородок с потолками, редкие сколы	0-20	20,0	4,2
Перекрытия	25	Трещины в местах соединения	0-20	15,0	3,8
Кровля	7	Разрушение верхнего и местами нижних слоев покрытия	41-60	50,0	3,5
Полы	10	Материал пола истерт, пробит, порван по всей площади помещения, просадки основания местами до 10% площади пола	41-60	60,0	5,0
Заполнения проемов	8	Дверные полотна осели, оконные переплеты рассохлись	41-60	50,0	4,0
Внутренняя отделка	4	Окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился; местами отслоения и вздутия	41-60	60,0	2,4
Инженерные коммуникации	14	Неисправность и ослабление закреплений отдельных приборов, отсутствие отдельных приборов	41-60	50,0	7,0
Прочие	1	Выбоины, сколы	41-60	50,0	0,5
Износ, принимаемый в расчетах				35,0%

Фотографии гаража представлены на рисунке А.4 далее.

Общий вид здания
Характерное состояние помещений

Рисунок А.4 – Фотографии гаража