16. Громадянам - власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю.

Щодо поняття та правової природи права на земельну частку (пай) див. коментар до п. 17 розділу X ЗКУ.

Процедура виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок. Виділення земельних часток (паїв) в натурі із земель, переданих у колективну власність, регламентується ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ПКМ від 04.02.2004 №122 "Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)", наказом Держкомзему України №130 від 30.12.1999 "Про затвердження рекомендацій щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки".

Процедура виділення земельних ділянок включає такі стадії:

• звернення суб'єкта права на земельну частку (пай) із заявою до місцевої ради або районної державної адміністрації про виділення земельної частки (паю) в натурі (ч. 2 ст. З Закону);

• у разі подання заяв більшістю власників земельних часток (паїв) у межах одного сільськогосподарського підприємства відповідний орган приймає рішення про розробку проекту землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) (ч. 4 ст. З Закону). Розробка і затвердження проекту регламентується ст. 7 Закону (до прийняття Закону роль таких проектів виконували т. з. "схеми поділу земель колективної власності на земельні частки (паї)");

• розроблення документації із землеустрою щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) (включає (1) проект землеустрою щодо організації території земельних часток (паїв) та (2) технічну документацію із землеустрою щодо складання документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку;

• погодження та державну землевпорядну експертизу документації із землеустрою (особливості експертизи передбачені ст. 8 Закону);

• розподіл земельних ділянок між: власниками земельних часток (паїв) (ч. ч. 1-3 ст. 9 Закону);

• затвердження протоколу про розподіл земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв) відповідною радою чи районною державною адміністрацією (ч. 4 ст. 9 Закону);

• прийняття рішення щодо виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) (ч. 4 ст. 9 Закону);

• видачу та pet страцію державних актів на право власності на земельну ділянку власникам ісмсіьних часток (паїв).

Права на виділення земельної ділянки в розмірі земельної частки (паю) "чорнобильців". Згідно із ч. З ст. 35 ЗУ "Про статус і соціальний захист громадян, що постраждали внаслідок Чорнобильської катастрофи" від 28.02.1991, "[г]ромадяни, евакуйовані із зони відчуження, відселені із зони безумовного (обов 'язкового) або зони гарантованого добровільного «і()селення, а також: громадяни, що самостійно переселилися з територій, які зазнали радіоактивного забруднення і які на момент евакуації, відселення або самостійного переселення були членами колективних або інших сільськогосподарських підприємств, а також пенсіонери з їх числа, що до набрання чинності цим Законом проживали у сільській місцевості, мають право на отримання земельної частки (паю) [виділення наше - A.M., P.M. J за новим місцем роботи (проживання) із земель запасу та резервного фонду в розмірі та в порядку, визначених законодавством" (дане правило встановлено ЗУ від 26.04.2001). Існування прав зазначених осіб визнане ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (ст. 1 та ін.), проте приватизація земельних ділянок чорнобильцями не вписується у процедуру, встановлену Законом.

На наш погляд, земельні ділянки в рахунок земельних часток (паїв) "чорнобильців" повинні виділятися в порядку, встановленому ст. 118 ЗКУ.

"Додаткові вимоги". Участь у паюванні значних груп осіб, проблемні і спірні питання підтвердження членства у КСП призводять до висування численних вимог про визнання права на земельну частку (пай) вже після того, як видача сертифікатів відбулася (проблема т.з. "додаткових вимог"). Окремим питанням є задоволення вимог представників депор­тованих народів.

Задоволення подібних вимог, навіть при повній їх обґрунтованості, на сьогодні є серйоз­ною проблемою. Процедура паювання означає зміну обсягу прав значних груп громадян -членів відповідних підприємств; як правило, йдеться про кілька сотень осіб. Коли ці особи набули певних прав, позбавити їх цих прав або зменшити їх обсяг практично неможливо. Не торкаючись всіх проблем на шляху "перепаювання", уявімо собі лише один з можливих його аспектів: судовий процес, де відповідачами виступають сотні осіб. У такій ситуації задово­лення додаткових вимог щодо права на земельну частку (пай) є вкрай проблематичним.

ВС України (абз. З п. 24 Постанови Пленуму ВС України "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" від 16.04.2004 №7) була висловлена думка, що вимоги щодо земельних часток (паїв) можуть задовольнятися за рахунок земель резервного фонду на підставі положень п. 7 Указу Президента України від 08.08.1995 №720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям", яким встановлено, що резервний фонд використовується для передачі у приватну власність земельних ділянок переважно громадянам, зайнятим у соціальній сфері на селі, а також іншим особам, яких приймають у члени сільськогосподарських підприємств, або які переселяються у сільську місцевість для постійного проживання.

Даний підхід видається нам невірним (хоча на практиці дозволяє відновити справедливість), оскільки Указ не передбачає надання будь-яким особам земельних часток (паїв) і регулює якісно інші земельні відносини - приватизаційні. На наш погляд, на сьогодні законодавство не передбачає задовільного механізму розв'язання проблеми "додаткових вимог". Для вирішення проблеми слід законодавчо передбачити те, що на сьогодні робиться на практиці без достатніх правових підстав: "додаткові вимоги" повинні задовольнятися за рахунок державних земель запасу чи резервного фонду (аналогічно вимогам громадян, що були евакуйовані або переселилися з територій, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС - ст. 1 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних часток (паїв)"). У разі відсутності такої можливості⁵⁴³ або

Цільове призначення (використання) земельних ділянок, виділених в рахунок паю.

За відсутності прямої законодавчої вказівки у державних актах, що видаються при виділенні земельних часток (паїв) у натурі, зазначаються різні види цільового використання: "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" або "для ведення особистого селянського господарства", іноді навіть поза волею суб'єктів права на земельну частку (пай).

17. Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.

Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.

Загальна характеристика. За даними Держкомзему України на 01.01.2006, в Україні розпайовано 27,3 млн. га земель, право на земельну частку (пай) набули 6,9 млн. громадян, з яких - 6,8 млн. (98,6 %) отримали сертифікати на право на земельну частку (пай). Понад 5,9 млн. громадян посвідчили право власності на земельні ділянки державними актами (87,2% від кількості громадян, які одержали сертифікати на право на земельну частку (пай)). Вру­чено та зареєстровано державні акти майже 5,3 млн. громадян (77,8 %). Згідно з поданими заявами громадян здійснюється заміна понад 0,5 млн. сертифікатів (7,3 %) на державні акти. Кількість громадян, які набули право на земельну частку (пай), але не отримали з різних причин сертифікати на право на земельну часту (пай) становить 100 тис, а ті, чиї земельні паї залишаються невитребуваними, або власники яких не виявили бажання щодо заміни сертифікатів на державні акти на право власності на земельну ділянку - 359 тис. (5,3 %)⁵⁴⁴. Середній розмір земельного паю складає 4 га⁵⁴⁵, мінімальний - 1,1 га (Івано-Франківська обл.), максимальний - 9,3 га (Луганська обл.)⁵⁴".

Для більш глибокого розуміння змісту коментованої норми спершу доцільно розглянути, на яких правових засадах свого часу виникало право на земельну частку (пай), оскільки чинний ЗКУ змісту цього процесу не розкриває.

Розвиток правового регулювання відносин паювання. Правове регулювання відносин щодо права на земельну частку (пай) у землях, переданих у колективну власність, пройшло досить довгий та складний шлях, на якому можна умовно виділити кілька етапів.

1. Закріплення правил про т.з. "середню земельну частку". Із прийняттям ЗКУ у редакції від 13.03.1992 була передбачена передача земельних ділянок державної власності, що перебували у користуванні колективних сільськогосподарських підприємств (КСП), сільськогосподарських кооперативів, садівницьких товариств, сільськогосподарських акціонерних товариств, у колективну власність цих суб'єктів.

При цьому декларувалося право членів підприємств при виході з них одержати свою частку землі в натурі (на місцевості) в розмірі, визначеному ч.ч. 6, 7 ст. 6 кодексу (крім ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., аналогічні норми містилися у ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство", ст. 7 ЗУ "Про селянське (фермерське) господарство"). Ці норми передбачали правила розрахунку т.з. "середньої земельної частки".

Право на отримання середньої земельної частки не мало механізму своєї реалізації, крім того, передбачений механізм визначення середніх земельних часток не враховував постійних змін у складі осіб, що мали право на частку, а також того, що частки однакової площі мали різну вартість через різну якість земель. Ці обставини призвели до того, що право на середню земельну частку фактично не реалізовувалося.

2. Встановлення правил про "право на земельну частку (пай)" (паювання земель) В

умовах, коли положення ЗКУ щодо права на вихід із господарств і отримання "своєї частки землі в натурі" не реалізовувалися, Указами Президента України був запроваджений МОХІЯІ їм визначення права на земельну частку (пай), відмінний від передбаченого ЗКУ механізму визначення середньої земельної частки. Зокрема, ст. 2 Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарської о виробництва" від 10.11.1994 №№666/94 (зараз у цій частині нечинний) було передбачене. Що "кожному члену підприємства, кооперативу, товариства видається сертифікат на право приватної власності на земельну частку (пай) із зазначенням у ньому розміру частки (паю) в умовних кадастрових гектарах, а також: у вартісному виразі". Механізм реалізації даної о положення був передбачений Указом Президента України "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" від 08.08.1995 №720/95. Даний акт передбачив, що "fnjpaeo на земельну частку (пай) мають члени колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства, в тому числі пенсіонери, які раніше працювали в ньому і залишаються членами зазначеного підприємства, коопе­ративу, товариства, відповідно до списку, що додається до державного акта на право колективної власності на землю ".

Указ також передбачив процедуру паювання, тобто визначення розміру права на земельну частку (пай) та посвідчення його сертифікатом (ст.ст. 3-5).Форма сертифікату на право на земельну частку (пай) визначається ПКМ від 12.10.1995 №801 "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)".

власності

Право на земельну частку (пай), передбачене Указами Президента, істотно відрізнялося від права на середню земельну частку, передбаченого чинним на той час ЗКУ, як за об'єктом (землями, що підлягали паюванню), так і за колом осіб, що мали право на частку. Законність та конституційність Указів викликала і викликає великий сумнів, проте процес паювання набув незворотного характеру, й існування прав на земельні частки (паї) було згодом визнано законодавчо (п.п. 16, 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та ін.).

Механізми, передбачені Указами Президента, мали істотну прогалину: вони не визначали порядку виділення земельної частки (паю) в натурі, хоча й проголошували таку можливість.

3. Встановлення механізму виділення права на земельну частку (пай) в натурі (на місцевості) (розпаювання земель). Тривалий час у питанні регулювання процедури виділення земельних ділянок в рахунок земельних часток (паїв) в натурі (на місцевості) існувала прогалина. За умов нормативно-правової неврегульованості застосовувалися Методичні рекомендації щодо порядку передачі земельної частки (паю) в натурі із земель колективної власності членам колективних сільськогосподарських підприємств і організацій, затверджені наказом Держкомзему, Міністерства сільського господарства і продовольства України, Української академії аграрних наук від 04.06.1996 № 47/172/48, що не мали харак­теру обов'язкового нормативно-правового акту, проте застосовувалися саме як такий акт різними правозастосовчими органами, у т.ч. судами. 05.06.2003 було прийнято ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", яким прогалина була ліквідована.

Правова природа права на земельну частку (пай) у землях, переданих свого часу у колективну власність. Дискусійність питання про правову природу права на земельну частку (пай) у землях, що були передані у колективну власність сільськогосподарських підприємств, обумовлена насамперед суперечливістю законодавства, що визначає суб'єкта права колективної власності на землю (ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство"): з одного боку, закон проголошував, що земельна ділянка належить "співвласникам" - громадянам, але в той же час суб'єктом права називається відповідна юридична особа - колективне сільськогосподарське підприємство (КСП)⁵⁴⁷.

Природно, що за таких умов думки науковців також розділилися. Одні визнавали право громадян речовим, обґрунтовували свої погляди на тій частині законодавчих положень, що називали громадян співвласниками, і з тих чи інших підстав не брали до уваги положення про юридичну особу як суб'єкта права колективної власності⁵⁴⁸. Інші вчені (більшість) обирали прямо протилежний підхід і визнавали за громадянами лише зобов'язальне право вимоги до власника - юридичної особи⁵⁴⁹.

На наш погляд, право на земельну частку (пай) є речовим правом вимагати виділення в натурі (на місцевості) земельної ділянки, що за вартістю відповідає частці особи у сільськогосподарських угіддях, переданих у колективну власність відповідної юридичної особи.

Право на земельну частку (пай) як речове право вимоги є своєрідним різновидом т. з "прав на чужі речі". На речову природу права на земельну частку (пай) вказує:

1. його існування незалежно від можливої ліквідації суб'єкта права колективної власності (право слідує за земельною ділянкою). Про це свідчать положення абз. 2 п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, прийнятого вже після того, як більшість суб'єктів права колективної власності було ліквідовано, за якими право існує "до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю";

2. його пріоритет над правом власності (колективної або державної) та правом кори­стування відповідною земельною ділянкою. Такий пріоритет випливає із процитованих вище положень відповідних Указів Президента щодо паювання, п. 17 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, а також із ст. 13 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (передбачає можливість здачі в оренду неви-требуваних земельних ділянок за рішенням місцевої ради або райдержадміністрації).

Момент виникнення права на земельну частку (пай). У правовій доктрині не має однозначного вирішення питання, на який момент особа повинна бути членом відповідного господарства, щоб набути прав на земельну частку (пай). Наприклад, на думку П.Ф. Кули-нича, для отримання права на земельну частку (пай) особа повинна бути членом господар­ства на момент паювання (складання списків на видачу сертифікатів)⁵⁵⁰. Не можемо пого­дитися з таким підходом. З процитованих вище формулювань Указу Президента України від 08.08.1995 №720/95 випливає, що сертифікат на право на земельну частку пай має не правоустановлююче, а правопосвідчуюче значення, тобто право на земельну частку пай виникає у члена господарства з моменту виникнення відповідного права колективної власності на земельну ділянку та існує незалежно від його посвідчення сертифікатом. Такий висновок підтверджується також і положеннями ст. 2 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", яка передбачає, що сертифікат не є єдиним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай).

Оренда земельний часток (паїв). Враховуючи ту обставину, що у коментованому пункті йдеться про сертифікат на право на земельну частку (пай) як правовстановлюючий документ, то необхідно зауважити і щодо поширених сьогодні у практиці відносин оренди земельних часток (паїв). їх існування не в останню чергу зумовлене нечіткістю розглянутої вище правової природи земельної частки (паю).

Так, Указом Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529 було передбачено (пп. "а" ст. 1) "запровадження обов 'язкового укладання договорів оренди земельної частки (паю) з виплатою орендної плати у натуральній або грошовій формах)...".

"Оренда" земельних часток (паїв) регламентується значним масивом законодавства: див. Указ Президента України "Про гарантування захисту економічних інтересів та поліпшення соціального забезпечення селян-пенсіонерів, які мають право на земельну частку (пай)" від №1353, "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529, "Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян - власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)" від 02.02.2002 №92, ПКМ від 12.10.1995 №801 "Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)", від

1998. №672 "Про проведення перерахунку обсягів натуральної та відробіткової форм плати за оренду земельної частки (паю) у грошову", від 24.01.2000 №119 "Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" тощо.

У спеціальній літературі справедливо зазначалося, що про "оренду" земельних часток (паїв) мова може йти з надзвичайно великою долею умовності, таку "оренду" в жодному разі не можна вважати орендою землі⁵⁵¹. Зазначимо, що укладення договорів "оренди" земельних часток (паїв) не може бути підставою виникнення права на використання землі. На наш погляд, такі договори "оренди" можуть застосовуватися в одному єдиному випадку: коли "орендарі" є суб'єктами права колективної власності на землю, що виникло в них на підставі положень ЗКУ в редакції 1992 р. - у такому випадку "оренда" фактично передбачає стимулювання суб'єкта права на земельну частку (пай) до того, щоб він утримувався від реалізації свого права на виділення земельної частки (паю) в натурі. Суб'єкт же права колективної власності продовжує використовувати земельну ділянку, що й так належить йому на праві власності. Якщо, наприклад, свого часу КСП було реорганізовано у СгАТ і переоформило відповідний державний акт на право колективної власності, укладення дого­вору "оренди", відповідно до якого за час, поки громадяни не реалізовуватимуть своє право вимагати виділення в натурі земельної ділянки, вони отримуватимуть певну платню, закону не суперечитиме (проте договір і не дає підстав для користування земельною ділянкою; він лише сприяє збереженню існуючих прав господарства, що посвідчені відповідним державним актом).

З іншого боку, якщо КСП ліквідоване, а права на земельні частки (паї) передані "в оренду" новоствореному підприємству, користування останнім земельною ділянкою колишнього КСП є самовільним і незаконним. З ліквідацією КСП земельна ділянка перейшла у власність держави, а громадяни зберегли речове право вимагати виділення своєї земельної частки (паю) в натурі, у тому числі єдиним масивом. Лише отримавши відповідний дер­жавний акт, вони зможуть передати земельну ділянку в оренду.

Проте практика подібної "оренди" земельних часток (паїв) набула надзвичайно великого поширення. В умовах, коли місцезнаходження ділянки, належної на земельну частку (пай) в принципі можна було визначити відповідно до схем паювання, договори "оренди" паїв фактично стали договорами оренди земельних ділянок, хай і не сформованих та не виділених у встановленому порядку.

Попри очевидну незаконність подібної практики вона набула величезних масштабів. За таких умов держава вже не могла формально "відмахнутися" від подібної практики. Навпаки, із викладенням ЗУ "Про оренду землі" у новій редакції у 2003 році законодавець розглядав договори "оренди" земельних часток (паїв) як законні та навіть спробував надати їм певної стабільності (див. коментар до абз. 1 п. 8 розділу X ЗКУ).

Слід наголосити, що укладення договору "оренди " права на земельну частку (пай) не може перешкодити громадянину реалізувати вимогу про виділення земельної частки (паю) в натурі навіть до закінчення строку дії договору. Це випливає, серед іншого, із положень коментованого пункту. Таким чином, у випадку дострокового виділення земельної частки паю можна ставити питання про позбавлення "орендодавця" права на плату за відповідний період, про стягнення передбаченої договором неустойки тощо, але не про те, що його вимога не підлягає задоволенню. Таким чином, договір "оренди" не може забороняти; він лише заохочує.

Наказом Держкомзему України від 17.01.2000 №5 затверджено Типовий договір оренди земельної частки (паю). На нашу думку, така типова форма фактично має правову природу примірного договору і обов'язкового значення не має, оскільки закон не передбачає існування типової форми даного виду договору, як і не надавав Держкомзему України права встановлювати її. Проте у правовій доктрині існує і протилежна думка (її дотримується, наприклад, М.В. Шульга, який вважає Типовий договір оренди земельної частки (паю) обов'язковим). Крім того, на цих же позиціях знаходиться і судова практика (див., напри­клад, ухвалу ВС України від 11.03.2004 у справі за позовом Є. до товариства з обмеженою відповідальністю ім. Ведути Березівського району Одеської області про усунення перешкод у користуванні земельною ділянкою⁵⁵²).

Реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) передбачена Указом Президента України від 03.12.1999 №1529 (шляхом вказівки KM України "вжити організаційні заходи" щодо "запровадження спрощеного порядку реєстрації договорів"), порядок реєстрації встановлений ПКМ "Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)" від 24.01.2000 №119. Відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК України, "правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом". Згадана ПКМ, а також Указ Президента законом не є, тому, на наш погляд, договори оренди земельних часток (паїв) є укладеними з моменту, коли сторони досягай згоди з усіх істотних умов (ст. 638 ЦК України), нереєстрація договорів правових наслідків не тягне.

За даними Держкомзему України, станом на 01.10.2006 укладено 4,5 млн. договорів оренди земельних часток (паїв). Середній розмір орендної плати на рік за 1 гектар складає 130,3 грн.. Загальна сума виплат за оренду земельних часток (паїв) згідно із укладеними договорами на 2006 рік становить 2,3 млрд. грн.⁵⁵³ Більшість договорів укладено з госпо­дарствами, із земель яких виділено земельну частку (пай)⁵⁵⁴.

На жаль, у цю статистику включаються і договори класичної оренди земельних ділянок, виділених в натурі в рахунок права на земельну частку (пай), тому реальний обсяг оренди земельних часток (паїв) визначити важко.