Стаття 111. Обмеження прав на земельну ділянку

1. Право на земельну ділянку може бути обмежено законом або договором шляхом встановлення:

а) заборони на продаж або інше відчуження певним особам протягом установленого строку;

б) заборони на передачу в оренду (суборенду);

в) права на переважну купівлю у разі її продажу;

г) умови прийняття спадщини тільки визначеним спадкоємцем;

ґ) умови розпочати і завершити забудову або освоєння земельної ділянки протягом встановлених строків;

д) заборони на провадження окремих видів діяльності;

є) заборони на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту та зовнішнього виду нерухомого майна;

є) умови здійснити будівництво, ремонт або утримання дороги, ділянки

дороги;

ж) умови додержання природоохоронних вимог або виконання визначених

робіт;

з) умови надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому

порядку;

и) інших зобов'язань, обмежень або умов.

2. Обмеження використання земельної ділянки підлягають державній реєстрації і діють протягом терміну, встановленого законом або договором.

До частини першої. Слід звернути увагу, що обмеження та обтяження прав на землю складають значну частину земельно-правового регулювання. Наявність значної кількості обмежень та обтяжень прав на землю обумовлена специфікою землі як об'єкта права.

До пункту "а". Прикладами законодавчо встановлених обмежень даного виду є п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ, яким передбачено мораторій на відчуження деяких видів земель, ст. 19 ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", за якою обов'язковими умовами відчуження об'єкту незавершеного будівництва (крім відчуження під розбирання) є заборона відчуження до завершення будівництва та введення об'єкта в експлуатацію.

Крім того, заборона на відчуження земельної ділянки може накладатися у багатьох інших випадках: див. ст. 73 ЗУ "Про нотаріат", ст. 9 ЗУ "Про іпотеку", ст. 152 Цивільного проце­суального кодексу України, ст. 126 Кримінально-процесуального кодексу України та ін.

До пункту "б". Як приклад подібного обмеження можна навести положення ч. 7 ст. 8 ЗУ "Про оренду землі", згідно із якими "передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється".

До пункту "в". Право на переважну купівлю земельної ділянки можна зустріти у нор­мах чинного ЗКУ: ч. 2 ст. 130 передбачає, що "переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території відповідної місцевої ради, де здійснюється продаж: земельної ділянки, а також: відповідні органи місцевого самоврядування". Переважне право придбання передбачено також для співвласників ділянки, яка перебуває у спільній власності (ч. 6 ст. 88 ЗКУ, ст. 362 ЦК України), орендарів (ст. 9 ЗУ "Про оренду землі", ч. 2 ст. 777 ЦК України), осіб, що до 01.01.2002 отримали в постійне користування або оренду земельні ділянки для ведення фермерського господарства (ч. 4 ст. 13 ЗУ "Про фермерське господарство").

До пункту "г". Формулювання коментованого пункту залишають певні сумніви щодо його змісту. Автори схиляються до того, що законодавець мав на увазі заповіт з умовою, передбачений ст. 1242 ЦК України. У цьому випадку мова йде про право заповідача "обумовити виникнення права на спадкування у особи, яка призначена у заповіті, наявністю певної умови".

До пункту "ґ". Умови, викладені у п. "ґ" ч. 1 коментованої статті, можуть виступати умовами договорів купівлі-продажу земельної ділянки.

Є і випадки закріплення описаних умов при відчуженні земельних ділянок в порядку викупу (ст. 128 ЗКУ): див. наприклад: Рішення Київради №130/791 від 08.02.2007 Про про­даж земельної ділянки товариству з обмеженою відповідальністю "Торговий Дім "Фенікс" для будівництва, експлуатації та обслуговування автовокзалу, торговельно-розважального, виставково-готельно-офісного комплексу з паркінгами та житловими будинками на Кільцевій дорозі, 1 у Голосіївському районі м. Києва, яким у п. 5 передбачено "у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об'єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об'єкти охорони здоров'я тощо) та розпочати будівництво одночасно із спорудженням житлових будинків".

До пункту "д". Заборони на провадження окремих видів діяльності найчастіше виплива­ють із правового режиму охоронних зон (ст. 112 ЗКУ), санітарно-захисних зон (ст. 114 ЗКУ), зон санітарної охорони (ст. 113 ЗКУ), інших територій із особливим режимом. Наприклад, ПКМ "Про затвердження Правил охорони магістральних трубопроводів" від 16.11.2002 №1747уп.п. 8, 11 встановлено, що "на земельних ділянках, розташованих у межах охоронних зон, забороняється: споруджувати житлові, громадські та дачні будинки; розміщувати автозаправні та автогазозаправні станції і склади пально-мастильних матеріалів; буду­вати гаражі та автостоянки, садові та дачно-садові споруди, автомобільні дороги І- V категорії та залізниці; влаштовувати звалища, виливати розчини кислот, солей та лугів, що спричиняють корозію ..." тощо.

Заборона на провадження певних видів діяльності також може безпосередньо випливати із правового режиму певної категорії земель (див. розділ II ЗКУ та коментар до нього).

До пункту "є". На даний час абсолютна заборона на зміну цільового призначення визначених земельних ділянок встановлена тільки пп. "б" п. 15 розділу X "Перехідні поло­ження" ЗКУ. В багатьох інших випадках зміна цільового призначення може допускатися, проте в ускладненому порядку і лише за певних умов (див., наприклад, розділ VII ЗУ "Про природно-заповідний фонд України"), що практично межує із забороною зміни цільового призначення.

До пункту "є". Умови, викладені у п. "є" ч. 1 коментованої статті, можуть виступати умовами договорів купівлі-продажу земельної ділянки. Можуть вони накладатися також і при прийнятті рішень про приватизацію земельних ділянок. Як приклад див. п. 60.1.3. Рішення Київради Про передачу громадянам у приватну власність земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлових будинків, господарських будівель і споруд №237/2812 від 31.03.2005. Разом із тим, в останньому випадку законність покладення на набувача відповідного обов'язку виглядає сумнівною, адже право на приватизацію є безумовним.

Не можна розглядати як "умову", передбачену коментованою частиною, вимоги законодавства про транспорт та дорожній рух щодо належного утримання та ремонту доріг, вулиць, що покладаються на дорожньо-експлуатаційні організації (див. ст. 23 ЗУ "Про дорожній рух", ЗУ "Про автомобільні дороги", "Єдині правила ремонту, утримання автомобільних доріг, вулиць, залізничних переїздів, правила користування ними і охорони", затверджені ПКМ від 30.03.1994 №198).

До пункту "ж". Під умовою "додержання природоохоронних вимог" не можна розуміти дотримання загальних положень екологічного законодавства, що є загальним обов'язком усіх без винятку землевласників та землекористувачів, який випливає із закону (див. п. "б" ч. 1 ст. 91 та п. "б" ч. 1 ст. 96 ЗКУ та коментар до них). Натомість, мається на увазі встановлення додаткових обмежень, наприклад, в охоронних договорах, що укладаються із власниками або користувачами земель природно-заповідного фонду та/або історико-культурного при­значення відповідно до ст. 28 та ін. ЗУ "Про природно-заповідний фонд", ст. 23 ЗУ "Про охорону культурної спадщини".

До пункту "з". Умова ''надавати право полювання, вилову риби, збирання дикорослих рослин на своїй земельній ділянці в установлений час і в установленому порядку"" встановлена законодавчо. Цей обов'язок стосується всіх власників та землекористувачів незалежно від їх бажання (за певними винятками - див., зокрема, ст. 17 ЗУ "Про фермерське господарство", ч. 4 ст. 47 Водного кодексу України - коли землевласник або землекористувач має право дозволяти або не дозволяти певну діяльність).

Так, ЗУ "Про мисливське господарство та полювання" передбачає режим і порядок здійснення полювання. Строки полювання визначаються відповідно до ст. 19 Закону.

Режим, порядок здійснення та строки рибальства (любительського, спортивного та промислового) визначаються на підставі ЗУ "Про тваринний світ", ПКМ від 18.07.1998 №1126 "Про затвердження Порядку здійснення любительського і спортивного рибальства", а щодо промислового рибальства - нормативними актами Держкомрибгоспу про режим промислового рибальства на відповідний рік.

Режим, порядок та строки заготівлі дикорослих рослин визначаються відповідно до ст. 9 ЗУ "Про рослинний світ" "з додержанням правил, що затверджуються центральним органом виконавчої влади у галузі охорони навколишнього природного середовища, без ... відповідних дозволів" (ч. 2 статті) в порядку загального користування рослинним світом або згідно із ст. 10 названого Закону в порядку спеціального користування.

До пункту "и". Перелік обмежень, зазначений у коментованій статті та взагалі у главі 18 ЗКУ "Обмеження прав на землю" не є вичерпним. Його можна продовжити, виділивши також такі обмеження прав на землю:

• зони особливого режиму забудови - їх режим і порядок встановлення визначаються ст. 39 ЗКУ, ЗУ "Про основи містобудування", "Про архітектурну діяльність", "Про планування та забудову територій", будівельними нормами та правилами: ДБН 360-92** "Планування та забудова населених пунктів", та ін.;

• водоохоронні зони, водозахисні смуги, берегові смуги водних шляхів - режим і порядок встановлення визначаються главою 12 ЗКУ, ст.ст. 87-93 ВК України;

• зони надзвичайних екологічних ситуацій - поняття, правовий режим та порядок оголошення передбачені ст. 1 ЗУ "Про зону надзвичайної екологічної ситуації", актами про оголошення окремих зон надзвичайних екологічних ситуацій: напр., Указ Президента "Про оголошення територій у межах населених пунктів Болеславчик, Мічуріне, Підгір'я, Чаусове-1, Чаусове-2 Первомайського району Миколаївської області зоною надзвичайної екологічної ситуації" від 31.08.2000 №2039, затверджений Законом від 05.09.2000 №1931.

Наведений перелік, поза сумнівом, не може вважатися вичерпним

Даний висновок наданий при погодженні проекту відведення земельної ділянки органом земельних ресурсів, хоча законодавство (ст. 124, 118, 123 ЗКУ) передбачають на цій стадії саме погодження (а не надання висновку, як при виборі місця розташування земельної ділянки (ст. 151 ЗКУ). Також не ґрунтується на законі зазначене у висновку положення про наявність "екологічного зонування" - такого терміну в законодавстві немає.

Стаття 112. Охоронні зони

Різновидом обтяжень земельних ділянок є встановлення ренти, емфітевзису та суперфіцію, сервітуту (див. ст.ст. 98-102-1, 131 ЗКУ та коментар до них).

До частини другої. Ст. 4 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" встановлює, що обов'язковій державній реєстрації підлягають обме­ження таких речових прав на землю як право власності, право земельного сервітуту, право постійного користування земельною ділянкою, емфітевзис, суперфіцій тощо. Норми закону в частині реєстрації обмежень прав на землю на сьогодні не мають механізму реалізації - досі не створено Державного реєстру прав на нерухоме майно, у якому повинні реєструватися речові права, що унеможливлює реалізацію Закону. З іншого боку, багато обмежень, пере­рахованих у ч. 1 коментованої статті, встановлені безпосередньо законом і фактично діють незалежно від їх реєстрації або нереєстрації.

Переважну кількість обмежень відрізняє від меж права тимчасовий характер. Тимчасовість може виявлятись у встановленні строку дії обмежень, кінець якого може пов'язуватись з настанням певної календарної дати, збігом встановленого терміну, настан­ням юридично значимої події тощо.

В залежності від виду обмеження та з урахуванням меж допустимості визначення його особливостей, строк дії обмеження може бути обумовлений у нормі закону чи в договірному порядку.